Ипотека – плюсы и минусы

Как обзавестись жильем в Казахстане, не имея первоначального капитала?

Казахстанский журналист Тимур Ермашев решил подсчитать, сколько ему придется копить на собственную однокомнатную квартиру на вторичном рынке жилья в Алматы. Если его квартира будет стоить 60 тыс. долларов, то при зарплате в тысячу долларов собирать придется пять лет. При этом он должен будет отказать себе в еде, питье, одежде и любых других покупках. Аренду жилья тоже придется исключить. Если он будет ежемесячно откладывать по мере возможности, около 10% от своего дохода (или 100 долларов) в месяц, на это уйдет 50 лет. В этом случае собственная квартира у него появится к 76 годам. И таких нуждающихся в жилье, но не имеющих на это денег, в стране миллионы. Как  молодые казахстанцы, не имеющие первоначального капитала, могут проще  приобрести жилье?

Сегодня получить жилье под ипотеку можно тремя способами – взять кредит в банке,  обратиться в «Казахстанскую ипотечную компанию» (КИК) или «Жилстройсбербанк». Ипотеку без первоначального взноса предлагают 12 банков. Сумма займа зависит от стоимости приобретаемой недвижимости. Самая популярная верхняя планка по размеру ипотечного займа – 80% от выбранной стоимости приобретаемой недвижимости. Ее предлагают 8 банков, есть 2 банка, которые довели ее до 90%. Диапазон максимальной суммы колеблется от 25 до 250 млн. тенге.

Сколько стоит ипотека в банках?

Срок ипотечного кредита – один из главных факторов для заемщика, не имеющего накоплений. На казахстанском рынке большинство банков предлагают ипотеку на 20 лет. Самая долгосрочная ипотека у «Народного банка» и ДБ «Сбербанка России» – 30 лет. Самую крупную сумму на ипотеку дает индийский банк PNB – 250 млн. тенге сроком до 25 лет, но только для жителей Астаны и Алматы. На ипотеку могут рассчитывать физические лица, работающие по трудовому договору и получающие заработную плату. Также получить ипотеку могут индивидуальные предприниматели, учредители компаний. Требования к возрасту заемщика от 21 года до 63 лет для мужчин и 58 лет для женщин на момент полного погашения. Последний платеж по займу должен быть осуществлен до достижения заемщиком пенсионного возраста. Ставки вознаграждения в банках особенно не отличаются. Например, в «АТФБанке» номинальная ставка по ипотеке в тенге варьируется от 11% до 14,5%. Эффективная от 15,2% до 16%. Максимальный срок, на который можно взять ипотечный кредит в этом банке в тенге составляет 15 лет. Ипотечный кредит в долларах банк готов предоставить на более длительный срок – на 20 лет. При этом валютные ипотечные займы окажутся дешевле. Номинальная ставка по ипотеке в долларах в «АТФБанке» находится в пределах от 10% до 13,5%. Эффективная – от 14,1% до 14,6%. Ставка по ипотеке в банке будет зависеть от срока кредита. Для того, чтобы получить ипотечный кредит в этом банке нужно сделать всего несколько шагов: предоставить оригинал удостоверения личности с ИИН, справку из пенсионного фонда, справку с места работы о среднемесячной заработной плате за последние 6 месяцев, адресную выписку, правоустанавливающие документы по залоговому обеспечению, другие документы по запросу банка. После рассмотрения можно подписать кредитный договор и оформить ипотеку. Эксперты подсчитали, что средний ежемесячный платеж по ипотечному займу в 20 млн. тенге при среднерыночной процентной ставке в 15,44% по двадцатилетнему кредиту составит 263,4 тыс. тенге, по тридцатилетнему – 237 тыс. тенге. При более низкой ежемесячной нагрузке тридцатилетнего займа итоговая сумма переплаты составит 326,6% (20 млн. тенге – сумма основного долга + 65,3 млн. тенге вознаграждение банку). По двадцатилетней программе переплата для заемщика составит 216% (43,2 млн. тенге). Есть, и риски. Самый распространенный — потерять квартиру, находящуюся в качестве дополнительного залога. Вывести из банковского залога жилье можно только в том случае, если сумма оплаченного долга покрывает сумму, которая указана в банковском договоре о первоначальном взносе. Кроме этого, на заемщика ложатся разовые затраты на оформление кредита: 1-2% от суммы займа и страховка. При таких, мягко говоря, нелояльных условиях казахстанская ипотека, все-таки для большинства остается недосягаемой. По мнению почти 42% казахстанцев, опрошенных деловым порталом Kapital.kz, заемщиков отпугивают высокие проценты по ипотеке. В той же Европе и США ипотечные ставки не превышают 5-6%. В Казахстане они выше, как минимум в 3 раза и составляют 12-18%. Сами банкиры объясняют это тем, что им приходится брать дорогие займы в пределах 8-10%. К этому нужно добавить собственную маржу и риск невозврата кредита заемщиком, который в Казахстане в разы больше, нежели на Западе и составляет треть. А еще следует помнить об инфляции. Давит на ипотеку и цена недвижимости в Казахстане, которая постоянно растет. По прогнозам экспертов, в ближайшие 3-4 года цена недвижимости в Астане в среднем будет расти в диапазоне 15-20%, в Алматы — 3-5%. В стране катастрофически не хватает жилья. Строят всего 6-7 млн. квадратных метров в год, а надо в 2 раза больше. Стоит также отметить, что в 2013 году долю ипотеки в своих портфелях сократили «Казкоммерцбанк» (-14%), «АТФБанк» (-13,5%), «Народный банк» (-7,8%) и «Банк ЦентрКредит» (-1,5%). В целом доля ипотеки в общем объеме кредитования с 35% опустилась до 29%. Однако, как заявили в «АТФБанке» динамика в секторе ипотечного кредитования все-таки стабильная. В перспективе спрос на ипотеку не изменится, по крайней мере, ощутимого снижения точно не предвидится.

КИК: когда аренда выгоднее

Что касается «Казахстанской ипотечной компании», то в ней в 2013 году была приостановлена программа прямого кредитования. Это связано с тем, что в 2007-2011 годы Казахстан находился под давлением мирового финансового кризиса, который особенно остро отразился на ипотечном рынке. Именно тогда КИК решила поддержать ту часть населения, которую банки не кредитовали в связи с отсутствием ликвидности. Сейчас ситуация изменилась. В настоящее время банки придерживаются достаточно агрессивной политики на рынке кредитования, поэтому было принято решение прекратить прямое кредитование через КИК. Теперь КИК концентрируется на своей основной деятельности — выкуп прав требований у банков и реализации новой государственной программы «Доступное жилье-2020». В рамках этой же госпрограммы КИК является оператором направления «Арендное жилье с последующим выкупом». Схема выглядит следующим образом: строят дома, затем их сдают в аренду и по истечении 10 лет арендатор может выкупить квартиру по остаточной стоимости, либо по истечении 15 лет она ему переходит в собственность. Таким образом, необходимо вносить ежемесячную плату, которая включает сумму аренды и стоимость жилья. Строительство жилья по государственной программе рассчитано на казахстанцев, которые не могут себе позволить приобрести квартиру в среднем сегменте. В городах Алматы, Шымкент и Караганда. Также подписаны договоры поручения на строительство жилых домов в городах Астана, Павлодар, Актобе, Уральск, Петропавловск, Костанай. По программе «Доступное жилье-2020» площадь квартиры может варьироваться от 35 до 75 квадратных метров. Этот оптимальный предел был сформирован от платежеспособности граждан состоящих в очередях местных исполнительных органов. Увеличение площади влечет к увеличению ежемесячного платежа, а также к повышению расходов по коммунальным услугам. На начальном этапе арендная плата в городах Алматы и Астана составит от 1 тыс.100 до 1 тыс. 300 тенге за квадратный метр. В других регионах арендная плата за квадратный метр примерно составит 900-1000 тенге. Жилье сдается не в черновой, а в чистовой отделке. При аренде необходимо внести лишь гарантийный платеж в размере шести месячных арендных платежей, что не превысит 5% от общей стоимости квартиры. Если арендатор будет не в состоянии платить за аренду, КИК снимает со счета средства за аренду. Если же заемщик будет своевременно платить за аренду, то последние 6 месяцев до срока окончания договора, ему не нужно будет вносить арендную плату. Если арендатор не в состоянии платить за аренду трехкомнатной квартиры, то он может переехать, при наличии — в квартиру с меньшей площадью. Также можно поменять двухкомнатную на трехкомнатную. Списки формируют местные акиматы, куда можно обратиться за информацией. Потом их направляют в КИК. Среди желающих получить квартиру по госпрограмме «Доступное жилье-2020» есть приоритетные категории граждан, которые имеют право получить жилье вне очереди – это многодетные и неполные семьи, сотрудники правоохранительных органов и другие госслужащие. Всего в списке 18 категорий. Основные требования к арендаторам — регистрация, где подается заявление, отсутствие в течение последних 5-ти лет у него и членов его семьи жилья на праве собственности в этом населенном пункте, подтверждение платежеспособности, ежемесячный совокупный чистый доход семьи за последние 6 месяцев перед подачей заявления должен быть не более 15-кратного размера прожиточного минимума.

Вскладчину с государством

Есть и третий вариант — стать заемщиком «Жилстройсбербанка». Этот банк был создан в 2003 году для того, чтобы улучшить жилищные условия граждан. Схему поддержки заимствовали в Германии. При отсутствии накоплений клиент может получить предварительный жилищный заем. Для этого он открывает депозит в «Жилстройсбербанке» минимум на 3 года, с максимальной ставкой 5%, и, пополняя его, накапливает половину необходимой суммы. То есть, если выбранная квартира стоит 60 тыс. долларов, то в течение трех лет придется выкладывать на депозит по 115 тыс. тенге. Однако сумму можно минимизировать, если депозит растянуть на более длительный срок. После накопления банк выдает заемщику кредит на оставшуюся половину стоимости квартиры, дома, участка с процентной ставкой от 5% и минимальным сроком 3 года. Сравнивая ежемесячные платежи по займам «Жилстройсбербанка» и банковской ипотеке, можно отметить, что в течение первых 10 лет ежемесячные платежи будут одинаковыми. Но в последующие 5 лет их размер в «Жилстройсбербанке» уменьшается, что в целом снижает переплату заемщика за пользование займом. Так, для квартиры площадью 100 квадратных метра условная экономия за 15 лет составит 861 тыс. тенге, или 5%, без учета начисленного банком вознаграждения и премии государства. В целом переплата через «Жилстройсбербанк» составляет 80%. Есть также промежуточный займ. Клиент первоначально вносит половину стоимости за выбранное жилье, и оформляет кредит под 8,5% с последующим понижением до 4%. Помимо этого каждый заемщик может принять участие в конкурсе по программе «Доступное жилье 2020», проводником которой и является «Жилстройсбербанк». Стоимость однокомнатной квартиры в Астаны и Алматы по этой программе составляет — 142 тыс. 500 тенге за квадратный метр, в регионах — 90 тыс. Это 40-45 тыс. долларов за однокомнатную квартиру в Алматы. Для участия в конкурсе заемщик также должен иметь депозит в «Жилстросбербанке». Информацию о строящихся объектах получают в филиалах или на его сайте. Заемщик подает заявление, регистрирует его и ждет результатов конкурса. В приоритете оказываются те, у кого больше депозит или выше его срок: таким заемщикам начисляют максимальные баллы. Однако в минувшем году выяснилось, что «Жилстройсбербанк» только на 8% освоил бюджетные средства, слабо информировал клиентов о строящихся дешевых объектах, в числе владельцев квартир по программе «Доступное жилье 2020» вообще оказались родственники руководителей банка. Но как заверила корреспондента делового портала Kapital.kz начальник центра обслуживания Алматинского филиала №1 «Жилстройсбербанка» Данагуль Тусупова, ответственных за это руководителей сняли с должностей, а квартиры их родственников вернули. «Сам процесс участия в конкурсе очень прозрачный. Каждый клиент может на сайте видеть даты регистрации, номера участников, всю информацию по начислению баллов и количеству квартир. В случае, если участник не согласен с суммой баллов, он может подать апелляцию»,- подчеркивает Тусупова. С 2014го по 2020ый год по госпрограмме «Доступное жилье-2020» по стране будет ежегодно сдаваться по 330 тыс. квадратных метров для всех категорий населения. При этом в качестве залога участник программы предоставляет в банк приобретенную квартиру. Годовые ставки вознаграждения по жилищным займам для всех категорий граждан и молодых семей составляют от 3,5% до 5% годовых.

В общем, выбор остается за молодым журналистом Тимуром Ермашевым – либо копить самостоятельно по просчитанной схеме или воспользоваться теми немногочисленными возможностями, которые сегодня существуют в Казахстане. (Автор материала: Полина Шиманская)