Зачастую после покупки коммерческой недвижимости выявляются недочеты в объекте. Один из них – несоответствие характеристик объекта с данными его техпаспорта. «По техпаспорту помещение может состоять из двух этажей, а по факту оно может быть одноэтажным», – отмечает управляющий партнер юридической фирмы «Артюшенко и партнеры» Андрей Артюшенко. По его словам, чтобы избежать многих рисков при покупке здания, нужно провести процедуру due diligence. Эксперт рассказал корреспонденту «Капитал.kz», как избежать риска изъятия объекта кредиторами.
- Как предпринимателю снизить свои риски при покупке коммерческого объекта?
- Ему нужно оценить все риски сделки, для этого необходимо провести due diligence. Глубина этой процедуры зависит от нескольких факторов: от размера и сложности объекта, кто является его продавцом: физическое или юридическое лицо. Также нужно выяснить, как у собственника возникли права на недвижимость, с какой целью он ее приобретал.
В первую очередь покупателю помещения нужно обратить внимание на условия сделки, заложенные в договоре, когда продавец приобретал объект.
Например, мы сопровождали один спор, когда экс-владелец здания в суде отстаивал право собственности на недвижимость, которая принадлежала ему ранее. И это несмотря на то, что первая сделка по продаже этого объекта произошла 10 лет назад. Уточню, эта недвижимость в течение 10 лет 8 раз меняла собственников. Такая ситуация возникла из-за того, что при заключении первой сделки по продаже объекта была допущена серьезная ошибка. В условиях первого договора купли-продажи было указано, что покупатель должен разрешать продавцу раз в год посещать реализуемый объект. В последующем этот пункт не был включен в оставшиеся 7 договоров. Судебные тяжбы по возврату права собственности на помещение длились несколько лет. В результате первый владелец объекта вернул недвижимость обратно в собственность. А последний покупатель объекта потерял те средства, которые он вложил в покупку недвижимости. Поэтому рекомендую покупателю, перед тем как приобрести объект, изучить в прежних договорах купли-продажи все пункты. В частности, указаны ли какие-то ограничения на право использования помещения, завода.
- Какие еще нюансы нужно учесть покупателю?
- Если продавцом недвижимости является физическое лицо, то нужно проверить его семейный статус. Если у него есть супруга (или супруг), то она должна дать согласие на заключение сделки. Оно должно быть нотариально заверено.
Если коммерческий объект реализует юридическое лицо, то должны быть соблюдены все корпоративные процедуры, если они установлены уставом или другой корпоративной документацией. Например, решение по сделке должно быть одобрено общим собранием учредителей организации или советом директоров. В противном случае сделка может быть признана недействительной.
Один из главных нюансов – характеристики приобретаемого объекта в базе Egov должны совпадать с правоустанавливающими документами на него. В госакте на участок, на котором размещен объект, указывается кадастровый номер участка. Он должен совпадать c кадастром, указанном в справке о наличии (или отсутствии) обременения на земельный участок. Если эти данные отличаются, то сделка не пройдет регистрацию. То есть покупатель может потратить время на изучение объекта, а в итоге сделка может быть не зарегистрирована.
Покупателю нужно лично убедиться, что реальные характеристики помещения соответствуют данным технического паспорта на объект. По техпаспорту помещение может состоять из двух этажей, а по факту оно может быть одноэтажным, со снесенным перекрытием. По документам недвижимость может иметь 10 комнат, а в действительности состоять из трех. Если есть разница в количестве комнат, числу перегородок, этажей, то важно понимать, была ли перепланировка узаконена и зарегистрирована. Ведь для проведения реконструкции здания, перепланировки в некоторых случаях следует получать АПЗ (архитектурно-планировочное задание), подготовить проектно-сметную документацию на такие изменения и т.п. После этот пакет документов нужно согласовать. Приведение в соответствие документов может занять несколько месяцев.
- Какие недочеты наиболее часто встречаются при due diligence?
- Зачастую мы сталкиваемся с такой ситуацией, когда объект находится на земельном участке, границы которого накладываются на границы соседнего участка. Собственником такого участка может выступать государство или частное лицо. Они в дальнейшем могут предъявить свои права на участок. Этот риск можно увидеть, изучив кадастровое дело, сделав топосъемку участка.
Были случаи, когда в техпаспорте не был обозначен отдельный вход в здание. Это было связано с тем, что его возвели после получения техпаспорта и не узаконили.
Также зачастую при обследовании недвижимости выяснялось, что ее площадь по базе Egov не совпадает с данными техпаспорта.
- Почему это может происходить?
- Это может быть связано с тем, что собственник, изменив площадь, не узаконил это должным образом. Чтобы избежать риска несовпадения площади объекта и других его характеристик с техпаспортом, можно провести техническую инвентаризацию объекта.
- Что включает техинвентаризация?
- С помощью этого процесса специалисты РГКП Центра по недвижимости рассчитают точную площадь объекта, план перегородок и вносят эти данные в техпаспорт. Этот процесс может занять не менее 2-3 недель. Частные компании не могут проводить такие работы.
Стоимость этой процедуры зависит от площади объекта: чем она больше, тем дороже инвентаризация. Ставки установлены государством.
- Известно, что перед покупкой помещения нужно изучить акт ввода объекта в эксплуатацию. Для чего это нужно делать?
- Эту процедуру обязательно нужно провести, если коммерческий объект был построен позже 1991 года. Такой документ поможет определить исходную площадь здания. Если по техническому паспорту площадь больше, чем в акте ввода объекта в эксплуатацию, значит какие-то объекты были пристроены. А любой дополнительно пристроенный объект требует еще одного акта той или иной формы. Если его не будет, время оформления сделки может затянуться.
В документах на недвижимость могут быть и другие несоответствия. Например, при строительстве может быть не учтено расстояние от объекта до реки, которая находится вблизи. Этот нюанс может быть препятствием для дальнейшей эксплуатации объекта. Поэтому рекомендую перед тем как приобрести участок, проверить, получено ли соответствующее разрешение на возведение объекта в Балхаш-Алакольской бассейновой инспекции (БАБИ), если говорить про алматинский БАК.
Согласовать нужно и систему водостоков, установленную на объекте. Этого мог не сделать прежний хозяин помещения. Желательно, чтобы эта система была оснащена очистными сооружениями, даже если происходит сброс дождевой воды. Для этого нужно обратиться в БАБИ (если говорить про алматинский БАК).
- Если в документах не обозначены ни стоки, ни близость с рекой, сколько времени может занять согласование этих параметров?
- От 1-2 месяцев. Но БАБИ может не согласовать строительство объекта, так как он может находиться в водоохранной зоне.
Также стоит учесть, что если система водостока будет согласована БАБИ, ее установка потребует вложений от покупателя объекта. Если БАБИ откажет, то придется согласовывать сброс воды не в реку, а в канализацию. А она может находиться на расстоянии нескольких километров. С такими ситуациями мы также сталкивались в своей практике. Это потребует дополнительного бюджета от покупателя.
- Когда сделку купли-продажи объекта можно обжаловать в суде?
- Все зависит от многих деталей. Сделку купли-продажи коммерческой недвижимости очень сложно обжаловать в суде, причем как продавцу, так и покупателю. Ведь при заключении договора новый собственник помещения соглашается на все условия договора, подписывая его.
Сделка может быть обжалована в суде кредиторами. Чтобы этого избежать, в базе решения судов нужно посмотреть, идут ли судебные процессы в отношении этого объекта или его продавца, были ли такие процессы за последние 3-5 лет, как они завершились. Если судебные процессы закончились не в пользу продавца объекта, нужно узнать у него, исполнил ли он судебные решения. Если они исполнены, следует попросить подтверждающие документы. В противном случае есть вероятность, что объект могут изъять в счет погашения долга. В нашей практике были ситуации, когда судебные решения по наложению обременения на объект не исполнялись годами.
Также компанию продавца нужно проверить по базам данных УГД, чтобы понять, не находится ли она в стадии банкротства. Если этот факт подтвердится, то судебные исполнители могут изъять здание в счет погашения долгов. Тогда есть вероятность, что недвижимость придется выкупать у конкурсного управляющего. При этом покупатель должен будет понимать, что сделка по приобретению объекта может затянуться.
- Сколько на рынке стоят юридические услуги due diligence?
- Цена качественной, всесторонней оценки рисков начинается от нескольких тысяч долларов за объект. Стоимость услуг зависит от площади объекта, его сложности, характеристик.
