Фото: Амирхан Омаров
Несмотря на ухудшение экономической ситуации на фоне распространения коронавируса, перспективы строительного сектора Казахстана не такие мрачные, какими кажутся на первый взгляд. Конечно, ему не обойтись без потерь – сегмент жилой недвижимости серьезно пострадает из-за падения спроса и ухудшения покупательской способности населения. Об этом во время интервью корреспонденту центра деловой информации Kapital.kz рассказал директор BI Innovations, инновационного подразделения BI Group, Амирхан Омаров. Однако есть способ, который используется с 1930-х годов, он не даст отечественному стройсектору «схлопнуться», добавил наш собеседник.
- Амирхан, как строительный сектор чувствует себя во время коронакризиса?
- Строительство можно разделить на несколько сегментов и основной из них – строительство жилой недвижимости. В нем будут большие проблемы со спросом, у людей падают доходы, а те, у кого есть накопленные средства, придерживают их, потому что сейчас не лучшее время тратить капитал на покупку квартиры. Поэтому из-за падения спроса на жилье, как минимум, на 50-60% строительство временно остановится, особенно в сегментах премиум-, и бизнес-класса. Предполагаю, что наберет обороты возведение социального жилья, эконом- и комфорт-класса за счет прямого стимулирования государства – во время кризиса таких программ запускается больше, чем в обычных экономических условиях. Вырастет строительство инфраструктурных и социальных объектов – мостов, дорог, больниц, детсадов. Потому что стимулирование экономической активности за счет за счет поддержки строительного сектора - это самый простой способ поддержать бизнес и сохранить рабочие, его начали использовать в 1930-х годах при Франклине Рузвельте.
- С учетом того, что вы сказали, неужели все застройщики начнут строить мосты и больницы? А как же уже начатые жилые объекты?
- Жилое строительство будет частично заморожено, частично будет вестись пассивная стройка, то есть будут достраивать текущие объекты, за новые компании вряд ли возьмутся. Казахстан такая страна, где по мировым стандартам уровень урбанизации относительно низкий и составляет 60-65%. К городам, в которых будет вестись стройка относятся Алматы, Нур-Султане, Шымкенте, Атырау, Актобе, куда из сельской местности приезжает много людей и большинство из них заняты на строительных работах.
- Вы сказали, что за счет госсредств сектор будет расти, но правительство тратит много денег на борьбу с последствиями вируса. Сильно выросли соцрасходы, будут ли тогда деньги на стимулирование строительства?
- Если мы говорим про жилое строительство, то у государства много текущих программ, та же «7-20-25». Кроме того, в пакет мер господдержки заложены не только соцвыплаты, но и поддержка МСБ, стройотрасли, IT-сектора, потому что во время коронавируса мы поняли, насколько важна цифровизация экономики. То есть госпомощь будет распределяться между крупными и важными секторами экономики.
- Вы затронули тему цифровизации. Можете рассказать, какие IT-решения используются в строительном секторе?
- Цепочка жилого строительства состоит из нескольких звеньев. В проектировании популярным решение стали BIM-технологии (Building Information Modeling, информационное моделирование в строительстве – Ред.). Если в строительном секторе за последние сто лет и произошла революция, то имя ей BIM-технологии. Они помогают и улучшить проектирование, и в случае каких-то коллизий устранить их на стадии определения архитектуры здания, то есть еще до того, как начнется возведение. Коллизии - это, например, пересекающиеся инженерные сети, в документах это невозможно увидеть, а BIM позволяют легко это увидеть.
Если говорить непосредственно о стройке, то лучшим изобретением для нее я бы назвал 3D-принтеры, использование которых очень популярно в странах с дорогим человеческим трудом – США, Япония, Южная Корея, Ближний Восток. А в Китае эти машины помогают строить большие промышленные объекты.
Еще одно звено – продажа готового жилья, так вот там большой популярностью пользуется динамическое ценообразование. Строительные компании начинают продавать квартиры по принципу реализации авиабилетов, то есть цена на каждую квартиру устанавливается в зависимости от расположения, освещенности, от того, сколько свободных жилплощадей осталось в комплексе, каков спрос на них и т.д. Чем больше спрос, тем выше цена.
Из необычных для строительства технологий можно назвать блокчейн. Среди стран СНГ в своем строительном секторе его внедрила Грузия, переведя в блокчейн оформление и регистрацию сделок по купле-продаже недвижимости. Бывают ситуации, когда купил или арендовал квартиру один человек, а документы оформляются на другого, блокчейн исключает манипуляцию по сделкам, которые уже произошли.
Технологии, которые я назвал, лишь небольшая часть инноваций в строительном секторе.
- Какие технологии используют казахстанские стройкомпании?
- Те же самые BIM-технологии. Их широкое применение обсуждается как на государственном уровне, так и среди игроков рынка, несколько отечественных проектных компаний уже начали использовать это решение. В процессе строительства используют программы BIM Inspector (проверка для избежания несостыковок в проекте здания), BIM Cost (оценка стоимости работ). Есть различные софты по управлению работами на строительной площадке, всей оперативной работой. Есть подобные европейские, российские и казахстанские решения, например, Oper Build - это инструментом мастера на площадке, когда в одном приложении отражены все задачи, которые он должен выполнять каждый день, и до конца проекта. Исходя из этой информации, мастер распределяет задачи между подрядчиками, фотографирует все этапы работ и так формирует отчетность по проекту.
Еще один элемент строительства – использование цифровых платформ/приложении для поиска и использования спецтехники, своего рода Uber в сфере спецтехники. В нашей стране есть собственная разработка – Центральная Диспетчерская Служба, на ней застройщики заявляют о том, какая техника им нужна, перечисляя важные характеристики. А продавцы размещают свои предложения, таким образом они находят друг друга и договариваются о цене.
Есть цифровая площадка BI Partners, где строительные компании объявляют о закупках стройматериалов на ближайшие 3-6 месяцев, производители видят запрос и делают ответное предложение, дальше дело торга и договоренностей. Скажу, что на этой платформе регистрируется огромное количество поставщиков материалов, на ней же они подписывают договоры, акты выполненных работы и т.д. То есть, как вы поняли, цифровизация отношений в нашем секторе начинается с момента объявления закупок и вплоть до подписания итоговых документов. Таким образом, исключаются походы по кабинетам, многократные встречи для обсуждений, снижается уровень коррупции, ускоряется процесс стройки, который к тому же становится удобным и эффективным.
- Давайте поговорим о деньгах. Какую финансовую выгоду можно получить за счет использования технологий?
- Я могу судить по опыту нашей компании. Инновационные решения позволяют в целом снизить себестоимость строительства на 10-15% в долгосрочной перспективе. А динамическое ценообразование помогает на 1,5-2% больше заработать. Когда компания начинает строить жилой комплекс, то ей уже хочется зарабатывать и брать как можно меньше кредитов, для этого она старается собрать как можно больше денег с рынка. То есть стройкомпания начинает продавать самые лучшие еще несуществующие квартиры по низкой цене и на полученные деньги ведет строительство. Когда жилкомплекс достроен, в нем остаются квартиры среднего качества, либо плохие. Но на этом этапе у компании уже другая задача – она построила объект и хочет заработать, поэтому постарается продать неликвидные квартиры по выгодной цене, и тут могут возникнуть проблемы со спросом. Для того чтобы их решить, приходится делать большие скидки. Соответственно у компании возникает дисбаланс. И динамическое ценообразование позволяет эффективно выставлять цену на все квартиры. Автоматизированная программа, когда видит большой спрос, начинает поднимать цену, таким образом компания зарабатывает на 2-3% больше, чем при реализации квартир с участием сотрудников отдела продаж.
- Вернемся к теме «коронавирус и строительство». Какова была рентабельности отрасли до карантина?
- 10-15%.
- Как думаете, какой доходность станет после его отмены?
- После карантина стоимость строительных материалов вырастет, потому что их существенная часть импортируется за доллары из России, Турции, Китая. И как вы понимаете, застройщикам придется поднять свои цены, а вот насколько мне сложно сказать, потому что я айтишник. При этом компаниям нужно будет повышать свою эффективность, внедрять больше цифровых технологий, которые делают процессы дешевле и прозрачнее, а так же повышают доходность каждого проданного квадратного метра.
