Арендные ставки на офисы в Нур-Султане и Алматы снижаются, а свободных площадей становится все больше. Рынок перегрет, но бизнесмены продолжают строить новые центры. Основатель и генеральный директор компании Tetin, эксперт в аналитике, маркетинге и продажах недвижимости Лев Тетин рассказал о трендах и антирекордах на рынке офисной и торговой недвижимости в 2019 году.
Начало эры полупустых торговых центров
«На перегретом рынке торговой недвижимости продолжают запускать новые «Титаники». В начале 2019 года в Алматы открылся ТРЦ Forum Almaty, общей площадью (GBA) 155 000 кв. м., с 40% заполнением арендаторами. Сегодня в Алматы уже функционирует 47 торговых и торгово-развлекательных центров, с GBA 1,85 млн. кв. м. и уровнем вакантных площадей 81,5%», - отмечает аналитик.
В декабре 2019 в Нур-Султане открылся ТЦ Abu Dhabi Plaza с GBA 26 000 кв. м., с показателем заполняемости 30% (ранее проект ТЦ был заявлен 47 000 кв.м.). Войдя в ряды 17 торговых центров столицы с GBA 0,73 млн. кв. м. и уровнем заполняемости 78,2%.
При существующем перепредложении качественных торговых площадей в обоих городах продолжается строительство новых ТЦ и ТРЦ. И в ближайшие 2-3 года будет введен новый объем: Нур-Султан +37% (GBA 270 кв.м - Respublika Plaza, Greem mall, Керуен2, ЦУМ (реконструкция), Arujan2, Asia Park2); Алматы +8% (GBA 140 кв.м - ТЦ Алмалы (реконструкция) ТРЦ Mega Alma-Ata (расширение) ТРЦ Mega Park (расширение) ТРЦ Апорт Кульджа).
Стрит-ретейл VS торговые центры
Рынок торговых помещений на первых этажах в 2019 году демонстрировал устойчивый рост. Вакантность в центре города постепенно снизилась, ставки аренды стабилизировались, а спрос на качественные площади возрос. Объем инвестиций в первые этажи Нур-Султана показывает рост на 6%, в Алматы на 5%.
«При правильном выборе помещения и оператора, стрит-ретейл становится эффективным финансовым инструментом для инвестиций с окупаемостью 8-10 лет, что соответствует доходности 13-10% годовых. Современные торговые помещения стрит-ретейла в обеих столицах с каждым годом становятся всё лучше. Девелоперы начинают учитывать требования ретейлеров уже при проектировании жилых зданий, что обеспечивает короткий срок экспозиции объекта после строительства и укрепляет доверие инвестора к проектам коммерческой недвижимости», - рассказывает спикер.
Формирование новых торговых коридоров за счет уплотнения застройки и смены движения транспорта на одностороннее движение на улицах приводит к миграций ретейла. Рост объема торговых центров, высокий уровень вакансии, миграция покупателей и снижение трафика приводит к частичной миграции арендаторов в стрит-ритейл.
Рецессия офисной недвижимости
«Арендные ставки на офисы в Нур-Султане и Алматы снижаются, а свободных площадей становится больше. Рынок перегрет, но бизнесмены продолжают строить новые бизнес-центры. Сегодня общая площадь офисных помещений класса А, В и С в Алматы составляет 1,99 млн. кв. м, в Нур-Султане – 1,12 млн. кв. м, из них примерно 17-19% – свободные площади. За год в Нур-Султане ввели в эксплуатацию два бизнес-центра класса B общей площадью 43 тыс. кв. м. Продолжается строительство еще пяти бизнес-центров», - перечисляет Лев Тетин.
По мнению эксперта, крупным игроком станет многофункциональный комплекс Abu Dhabi Plaza, площадью 512 тыс. кв. м, с объёмом офисов класса А в 124 тыс. кв. м.
«В этом году владельцы крупнейших бизнес-центров снизили стоимость аренды примерно на 5% к уровню 2018. После начала работы Abu Dhabi Plaza средняя арендная ставка офисов класса А может упасть еще на 10%», - прогнозирует спикер.
В Алматы было введено в эксплуатацию два БЦ класса А и В+ площадью 36 тыс. кв. м. Строятся еще три БЦ площадью 48 тыс. кв. м.
Из-за этого количество новых офисных зданий, объем качественного предложения увеличивается, тем самым создавая давление на ставки аренды и вытесняя с рынка устаревшие бизнес-центры. Сохраняется положительная динамика популярности офисных помещений формата open space. Арендаторы всё чаще выбирают офисы с планировкой открытого типа, которые отвечают современным требованиям и обеспечивают более гибкий подход к организации рабочего пространства.
«Сохраняется динамика предложения и спроса в сегменте офисного пространства в формате коворкинг. Для некоторых БЦ организация и обслуживание такого рода помещений является более эффективной альтернативой классической схеме сдачи помещений в аренду».
Апогей коворкингов
В 2019 году собственники и управляющие компании активно внедряли новые форматы офисов, об этом свидетельствует статистика открытия коворкингов и расширение географии их присутствия по РК. Нур-Султан обогнал Алматы в 2019 году, открыв 5 коворкингов, теперь в столице работают уже 13 коворкингов общей площадью 21 900 кв. м – это 2% от офисной недвижимости города.
«В Алматы – 12 коворкингов, площадью 27 800 кв. м – 1,4% от всей офисной недвижимости города», - констатировал Лев Тетин.
Для примера эксперт привел статистику смежных рынков. В России к концу 2019 года насчитывается 318 коворкингов, из них 58% находятся в Москве, общей площадью 162 000 кв. м. (1,2% от офисной недвижимости Москвы). В Лондоне работают 1 105 коворкингов площадью 998 000 кв. м. (4% от офисов Лондона), в Берлине 299 (183 000 кв. м. (1,1% от всех офисов), в Нью-Йорке 1 265 (1 121 000 кв. м. (5% от офисов).
Бум гастроэнтузиазма!
На сегодня в каждом четвертом помещении открывается точка общепита. По данным 2ГИС, в Нур-Султане действует 4796 кафе, баров, столовых, ресторанов и прочих заведений, а в Алматы уже 7809 объектов.
«Все просто, под влиянием иллюзии простоты и быстрых денег каждый гастроэнтузиаст культивирует в себе историю: «Я всегда любил готовить!» Все это создает ауру доступности и понятности. А еще у заведений общепита маржа заметно выше, чем в ретейле или производстве. Поэтому кажется, что на этом рынке можно быстро заработать. Несведущие могут рассказать о марже в тысячу процентов, но только потому, что понятия не имеют, как выглядит экономика ресторана изнутри! Плюс финансовая самоуверенность, ведь в 90% гастроэнтузиасты создают свои кафе на собственные деньги или личные кредиты», - объясняет данный тренд аналитик.
Лев Тетин, основатель и генеральный директор компании Tetin
