USD
473.15₸
-5.430
EUR
515.12₸
-5.720
RUB
5.40₸
-0.040
BRENT
82.27$
-0.010
BTC
67831.30$
-183.400

Эксперт: аренда офисов может подешеветь еще на 10%

Рынок торговой и офисной недвижимости перегрет, считает Лев Тетин

Share
Share
Share
Tweet
Share
Эксперт: аренда офисов может подешеветь еще на 10%- Kapital.kz

Арендные ставки на офисы в Нур-Султане и Алматы снижаются, а свободных площадей становится все больше. Рынок перегрет, но бизнесмены продолжают строить новые центры. Основатель и генеральный директор компании Tetin, эксперт в аналитике, маркетинге и продажах недвижимости Лев Тетин рассказал о трендах и антирекордах на рынке офисной и торговой недвижимости в 2019 году.

Начало эры полупустых торговых центров

«На перегретом рынке торговой недвижимости продолжают запускать новые «Титаники». В начале 2019 года в Алматы открылся ТРЦ Forum Almaty, общей площадью (GBA) 155 000 кв. м., с 40% заполнением арендаторами. Сегодня в Алматы уже функционирует 47 торговых и торгово-развлекательных центров, с GBA 1,85 млн. кв. м. и уровнем вакантных площадей 81,5%», - отмечает аналитик.

В декабре 2019 в Нур-Султане открылся ТЦ Abu Dhabi Plaza с GBA 26 000 кв. м., с показателем заполняемости 30% (ранее проект ТЦ был заявлен 47 000 кв.м.). Войдя в ряды 17 торговых центров столицы с GBA 0,73 млн. кв. м. и уровнем заполняемости 78,2%.

При существующем перепредложении качественных торговых площадей в обоих городах продолжается строительство новых ТЦ и ТРЦ. И в ближайшие 2-3 года будет введен новый объем: Нур-Султан +37% (GBA 270 кв.м - Respublika Plaza, Greem mall, Керуен2, ЦУМ (реконструкция), Arujan2, Asia Park2); Алматы +8% (GBA 140 кв.м - ТЦ Алмалы (реконструкция) ТРЦ Mega Alma-Ata (расширение) ТРЦ Mega Park (расширение) ТРЦ Апорт Кульджа).

Стрит-ретейл VS торговые центры

Рынок торговых помещений на первых этажах в 2019 году демонстрировал устойчивый рост. Вакантность в центре города постепенно снизилась, ставки аренды стабилизировались, а спрос на качественные площади возрос. Объем инвестиций в первые этажи Нур-Султана показывает рост на 6%, в Алматы на 5%.

«При правильном выборе помещения и оператора, стрит-ретейл становится эффективным финансовым инструментом для инвестиций с окупаемостью 8-10 лет, что соответствует доходности 13-10% годовых. Современные торговые помещения стрит-ретейла в обеих столицах с каждым годом становятся всё лучше. Девелоперы начинают учитывать требования ретейлеров уже при проектировании жилых зданий, что обеспечивает короткий срок экспозиции объекта после строительства и укрепляет доверие инвестора к проектам коммерческой недвижимости», - рассказывает спикер.

Формирование новых торговых коридоров за счет уплотнения застройки и смены движения транспорта на одностороннее движение на улицах приводит к миграций ретейла. Рост объема торговых центров, высокий уровень вакансии, миграция покупателей и снижение трафика приводит к частичной миграции арендаторов в стрит-ритейл.

Рецессия офисной недвижимости

«Арендные ставки на офисы в Нур-Султане и Алматы снижаются, а свободных площадей становится больше. Рынок перегрет, но бизнесмены продолжают строить новые бизнес-центры. Сегодня общая площадь офисных помещений класса А, В и С в Алматы составляет 1,99 млн. кв. м, в Нур-Султане – 1,12 млн. кв. м, из них примерно 17-19% – свободные площади. За год в Нур-Султане ввели в эксплуатацию два бизнес-центра класса B общей площадью 43 тыс. кв. м. Продолжается строительство еще пяти бизнес-центров», - перечисляет Лев Тетин.

По мнению эксперта, крупным игроком станет многофункциональный комплекс Abu Dhabi Plaza, площадью 512 тыс. кв. м, с объёмом офисов класса А в 124 тыс. кв. м.

«В этом году владельцы крупнейших бизнес-центров снизили стоимость аренды примерно на 5% к уровню 2018. После начала работы Abu Dhabi Plaza средняя арендная ставка офисов класса А может упасть еще на 10%», - прогнозирует спикер.

В Алматы было введено в эксплуатацию два БЦ класса А и В+ площадью 36 тыс. кв. м. Строятся еще три БЦ площадью 48 тыс. кв. м.

Из-за этого количество новых офисных зданий, объем качественного предложения увеличивается, тем самым создавая давление на ставки аренды и вытесняя с рынка устаревшие бизнес-центры. Сохраняется положительная динамика популярности офисных помещений формата open space. Арендаторы всё чаще выбирают офисы с планировкой открытого типа, которые отвечают современным требованиям и обеспечивают более гибкий подход к организации рабочего пространства.

«Сохраняется динамика предложения и спроса в сегменте офисного пространства в формате коворкинг. Для некоторых БЦ организация и обслуживание такого рода помещений является более эффективной альтернативой классической схеме сдачи помещений в аренду».

Апогей коворкингов

В 2019 году собственники и управляющие компании активно внедряли новые форматы офисов, об этом свидетельствует статистика открытия коворкингов и расширение географии их присутствия по РК. Нур-Султан обогнал Алматы в 2019 году, открыв 5 коворкингов, теперь в столице работают уже 13 коворкингов общей площадью 21 900 кв. м – это 2% от офисной недвижимости города.

«В Алматы – 12 коворкингов, площадью 27 800 кв. м – 1,4% от всей офисной недвижимости города», - констатировал Лев Тетин.

Для примера эксперт привел статистику смежных рынков. В России к концу 2019 года насчитывается 318 коворкингов, из них 58% находятся в Москве, общей площадью 162 000 кв. м. (1,2% от офисной недвижимости Москвы). В Лондоне работают 1 105 коворкингов площадью 998 000 кв. м. (4% от офисов Лондона), в Берлине 299 (183 000 кв. м. (1,1% от всех офисов), в Нью-Йорке 1 265 (1 121 000 кв. м. (5% от офисов).

Бум гастроэнтузиазма!

На сегодня в каждом четвертом помещении открывается точка общепита. По данным 2ГИС, в Нур-Султане действует 4796 кафе, баров, столовых, ресторанов и прочих заведений, а в Алматы уже 7809 объектов.

«Все просто, под влиянием иллюзии простоты и быстрых денег каждый гастроэнтузиаст культивирует в себе историю: «Я всегда любил готовить!» Все это создает ауру доступности и понятности. А еще у заведений общепита маржа заметно выше, чем в ретейле или производстве. Поэтому кажется, что на этом рынке можно быстро заработать. Несведущие могут рассказать о марже в тысячу процентов, но только потому, что понятия не имеют, как выглядит экономика ресторана изнутри! Плюс финансовая самоуверенность, ведь в 90% гастроэнтузиасты создают свои кафе на собственные деньги или личные кредиты», - объясняет данный тренд аналитик.

Лев Тетин, основатель и генеральный директор компании Tetin



При работе с материалами Центра деловой информации Kapital.kz разрешено использование лишь 30% текста с обязательной гиперссылкой на источник. При использовании полного материала необходимо разрешение редакции.

Вам может быть интересно

Читайте Kapital.kz в Google News Kapital Telegram Kapital Instagram Kapital Facebook
Вверх
Комментарии
Выйти
Отправить
Авторизуйтесь, чтобы отправить комментарий
Новый пользователь? Регистрация
Вам необходимо пройти регистрацию, чтобы отправить комментарий
Уже есть аккаунт? Вход
По телефону По эл. почте
Пароль должен содержать не менее 6 символов. Допустимо использование латинских букв и цифр.
Введите код доступа из SMS-сообщения
Мы отправили вам код доступа. Если по каким-то причинам вы не получили SMS, вы можете отправить его еще раз.
Отправить код повторно ( 59 секунд )
Спасибо, что авторизовались
Теперь вы можете оставлять комментарии.
Вы зарегистрированы
Теперь вы можете оставлять комментарии к материалам портала
Сменить пароль
Введите номер своего сотового телефона/email для смены пароля
По телефону По эл. почте
Введите код доступа из SMS-сообщения/Email'а
Мы отправили вам код доступа. Если по каким-то причинам вы не получили SMS/Email, вы можете отправить его еще раз.
Пароль должен содержать не менее 6 символов. Допустимо использование латинских букв и цифр.
Отправить код повторно ( 59 секунд )
Пароль успешно изменен
Теперь вы можете авторизоваться
Пожаловаться
Выберите причину обращения
Спасибо за обращение!
Мы приняли вашу заявку, в ближайшее время рассмотрим его и примем меры.