2019 год ознаменовался активной реализацией ипотечных госпрограмм. За счет этого оживился как первичный, так и вторичный рынок недвижимости. Однако казахстанцы продолжают завышать цены на свои квартиры в среднем на 20%, считают опрошенные корреспондентом «Капитал.kz» эксперты. Они также рассказали о том, какие тенденции в этом году наблюдались на рынке жилой недвижимости.
Президент Казахстанской федерации недвижимости Ермек Мусрепов
Фото: Владимир Третьяков
На протяжении всего 2019 года на рынке прослеживалась высокая активность по заключению сделок купли-продажи жилья. Этот тренд появился за счет внедрения новых ипотечных госпрограмм с субсидированными ставками вознаграждения. Также запущено несколько госпрограмм, стимулирующих выдачу ипотеки социально уязвимым слоям населения. Самыми активными регионами по количеству заключенных сделок стали Нур-Султан, Алматы, Шымкент, Атырау и региональные центры.
По нашим оценкам, с начала года спрос на жилую недвижимость в Казахстане увеличился на треть. На вторичном рынке самыми востребованными были квартиры стоимостью до 25 млн тенге.
В целом жилую недвижимость можно разделить на четыре категории. Первая категория – жилье элиткласса с площадью не менее 100-150 кв. м. Вторая – жилые комплексы бизнес-класса с площадью до 150 кв. м. Средняя площадь объектов третьего класса – комфорт составляет до 100 кв. м (в среднем от 80-100 кв. м). Четвертая категория недвижимости, экономкласса, подразумевает площадь объекта в размере от 30-65 кв. м. Естественно, большой популярностью пользуется четвертая категория. Нельзя четко обозначить, на какие квартиры снизился спрос в этом году, но можно отметить, что невысоким спросом пользуются квартиры площадью от 150 кв. м, они доступны лишь небольшому сегменту казахстанцев.
Средняя стоимость квадратного метра жилья экономкласса в Казахстане составляет 200-250 тыс. тенге за квадрат, бизнес-класса и «комфорта» – не превышает 335-400 тыс. тенге за кв. По нашим оценкам, в сравнении с 2017 годом реальная стоимость квадратного метра снизилась на 10-15%. Подразумевается та цена, по которой заключались сделки.
Если 10-13 лет назад некоторые казахстанцы приобретали квартиры, делали там ремонт и перепродавали с наценкой, то в этом году ситуация меняется – таких сделок единицы. Повторюсь, рынок находится в состоянии коррекции, реальные цены, по которым заключаются сделки с недвижимостью, снижаются.
В последние 3-5 лет наблюдается заметное снижение стоимости квадратного метра в частных домах. Особенно это касается домов премиум-класса, где стоимость квадратного метра находилась на уровне $5 тыс. за квадрат. В этом же году были ситуации, когда такие объекты не могли реализовать и по $1 тыс. за квадрат. По нашим оценкам, в среднем цена квадратного метра в них снизилась почти в два раза. Частные дома уже не так востребованы, как раньше, потому что выгоднее приобретать квартиры, так как им нужно уделять меньше внимания, сил и времени. К тому же дома зачастую находятся на окраине городов, вдали от места работы их владельцев. Сейчас большую часть времени люди проводят в черте города, поэтому им как раз здесь удобнее покупать квартиру.
Президент Объединенной ассоциации риелторов Казахстана Лариса Степаненко
Еще пару лет назад на первичном рынке недвижимости не было такой активности, как в этом году – рынок оживился, наблюдался стойкий спрос на новостройки. Этому способствовало развитие ипотечных госпрограмм, условия по которым весьма привлекательны для заемщиков. По нашим оценкам, с начала года объем сделок как с первичной, так и с вторичной недвижимостью увеличился примерно на 20%.
В этом году за счет госпрограммы «Баспана Хит» также активизировался и вторичный рынок. Если говорить о трендах, по-прежнему высоким спросом пользуются однокомнатные и двухкомнатные квартиры. В основном такие квартиры приобретаются для сдачи их в аренду, особенно в Нур-Султане и Алматы. Из года в год самыми востребованными в столице являются Есильский район, район Байконур и Алматинский. В Алматы в топ-3 районов, где наблюдается наибольший спрос на жилую недвижимость, входят Бостандыкский, Алмалинский и Медеуский. За счет развивающейся инфраструктуры набирает популярность спрос на жилье в Ауэзовском районе мегаполиса.
Если говорить о ценах не жилую недвижимость, то зачастую казахстанцы корректируют их в соответствии с курсом доллара. Если американская валюта укреплялась, то автоматически соразмерно этому начинало дорожать и жилье. В этом году доллар доходил до 390 тенге, и владельцы квартир, частных домов стали повышать цены на жилые объекты. Но когда доллар терял свои позиции, никто из них не корректировал цены в сторону понижения. В результате у многих создалось впечатление, что на рынке якобы наблюдается рост цен на квадратные метры. А по сути на рынке происходила некая манипуляция с ценами, связанная с колебаниями или даже с незначительной корректировкой курса. Поэтому покупатели недвижимости старались напрямую связаться с владельцами недвижимости или риелторскими агентствами, чтобы все-таки узнать реальную цену жилого объекта.
Приведу в пример Россию, там при формировании цены на недвижимость не ориентируются на иностранную валюту. Все сделки по жилым объектам обсуждаются и заключаются только в рублях, поэтому рынок РФ так не лихорадит, как в Казахстане.
В 2019 году, как и в 2018-м, средняя комиссия за услуги риелторов составляла 1% от суммы сделки, в Алматы – не менее $1 тыс. Уточню, комиссия зависит и от объема работы риелтора. Между тем в каждом регионе есть свои особенности по размеру комиссий. Члены нашей ассоциации придерживаются единого тарифа при установлении своих комиссий. Например, в Караганде минимальная комиссия риелторов, членов нашей ассоциации, составляет 300 тыс. тенге, в Кокшетау – 200-250 тыс. тенге. Но, повторюсь, размер комиссии зависит от объема работ риелтора. Все-таки пока на рынке остались риелторы, которые демпингуют по комиссиям – они не являются членами нашей ассоциации.
В основном казахстанцы, выставляя квартиры или частные дома на продажу, переоценивают свои объекты. Наценка на недвижимость может доходить до 20%. Зачастую продавцы жилых объектов аргументируют свою высокую наценку тем, что они готовы сбросить цену, торгуясь с покупателем. Поэтому суммы, по которым проходят сделки, ощутимо отличаются от тех, которые размещены на сайтах. За счет фейковых, завышенных цен у некоторых аналитиков, оценщиков складывается мнение, что цены на недвижимость растут. Достаточно редки случаи, когда продавцы недвижимости прислушиваются к оценочному мнению, риелторов, оценщиков и снижают свои цены. Чаще всего все-таки переоцененная недвижимость выходит на рынок.
