Дмитрий Ревин: Я верю в формат lifestyle-моллов и ТРЦ
АВТОР

27.05.2019 • 09:00 1837

Дмитрий Ревин: Я верю в формат lifestyle-моллов и ТРЦ

Заместитель генерального директора по инвестициям и развитию Eurаsia RED о перспективах торговой недвижимости в Казахстане

В течение последних пяти лет размер неорганизованной торговли в Алматы планомерно сокращается и на сегодняшний день составляет 51%. Но покупатель стремится не только к тому, чтобы делать покупки в уютных торговых центрах, теперь походы в моллы стали стилем жизни, когда на одной территории человек может взять кредит, позаниматься спортом, провести время всей семьей и сделать еще кучу дел. Но во что это обходится самим торгово-развлекательным центрам и каково их коммерческое будущее – в интрвью корреспонденту «Капитал.kz» рассказал один из основателей молла «Апорт» Дмитрий Ревин.

- Дмитрий, эксперты расходятся во мнениях. Кто-то из них говорит, что на рынке торговой недвижимости стагнация, кто-то что он развивается. Каков ваш взгляд на рынок торговой недвижимости Алматы?

- В рамках разработки стратегии развития созданной нами компании коммерческой недвижимости Eurasia RED в 2007 году мы построили эконометрическую модель с прогнозом спроса и предложения на коммерческую, в частности, на торговую недвижимость в бизнес-столице Казахстана Алматы, административной столице страны Нур-Султане и регионах. По прошествии 12 лет можно смело сказать, что прогнозы, сделанные в 2007-м, к 2019 году реализовались на 95%.

В построенной нами модели спрос на торговую недвижимость на 88% определяется всего лишь двумя факторами: численностью населения города и его покупательской способностью. Соответственно, коэффициент корреляции 88% достаточно аккуратный и четкий для прогнозирования спроса. А предложение в рукаве не утаишь – оно реализовывается минимум в течение 2-3 лет с момента заявления о проекте и до его запуска.

Согласно нашим прогнозам от 2007 года, мы ожидали, что к 2015 году в Нур-Султане будет переизбыток торговых площадей, а в Алматы при условии реализации всех заявленных проектов торговой недвижимости должно было быть равновесие между спросом и предложением, в регионах страны ситуация разнилась.

В реальности от заявленных в 2007 году в Алматы, где, согласно официальным данным, сосредоточено свыше трети оборота всей страны, а с учетом неорганизованной торговли свыше половины товарооборота Казахстана, было реализовано по разным причинам не более 70% проектов. В связи с этим, на мой взгляд, рынок торговой недвижимости в южной столице имеет перспективы для дальнейшего развития и роста, а в Нур-Султане вошел в стадию зрелости. Кроме того, для каждого рынка необходимо делать анализ не только на уровне города, но и на уровне геомаркетингового района города, чтобы дать точный ответ о перспективе реализации того или иного проекта торговой недвижимости.

Также радует тот факт, что за последние 5 лет объем товарооборота неорганизованной торговли снизился в Алматы с 72% до 51%, то есть каждый год 4-5% неорганизованной торговли уходит в организованные форматы, которым необходимы площади для открытия торговых точек. Чему в частности помогает привлечение и появление в стране профессиональных ретейлеров с грамотной бизнес-моделью и отличным соотношением цены, качества и сервиса в таких категориях, как продовольственные товары, текстиль, обувь, общественное питание, сфера развлечений и бытовая техника.

Людям намного удобнее совершать покупки в комфортных условиях – это раз. Сдать купленный товар в течение определенного периода времени – два и по сути дела иметь гарантию производителя товара – это три.

- Это все, безусловно, влияет на то, где потребители тратят деньги.

- Тренд последних 10 лет показывает, что в Алматы фокус смещается со стрит-торговли и небольших торговых, торгово-развлекательных центров на современные концепции lifestyle-моллов и ТРЦ. Я верю в то, что рынок Алматы до сих пор имеет перспективы роста в нескольких геомаркетинговых районах, которые не перегружены торговой недвижимостью, где есть смысл реализовывать проекты торговой недвижимости с качественной концепцией, включающей сильную lifestyle и развлекательную составляющую. Кроме того, должен быть правильный подход к работе с арендаторами, в частности, применяя минимальную фиксированную ставку при проценте от товарооборота, которую мы начали использовать с 2008 года.

Основной вопрос заключается в концепции проекта. При этом необходимо помнить, что порядка 97% жителей города имеют покупательскую способность менее 120 тыс. тенге на члена домохозяйства с учетом того, что в средней семье в Алматы три человека – мама, папа и ребенок. Более половины семей имеют покупательскую способность менее 165 тыс. тенге на семью в месяц. То есть вопрос здесь в наполнении проекта правильными по концепции и ценообразованию форматами, которые удовлетворяют текущие спрос и покупательскую способность. В связи с этим могу сказать, что форматы торговли, которые могли работать в 2006-2008 годах в Алматы, в 2019-м на 95% не будут работать, так как обменный курс вырос со 120 тенге за доллар до 380. Но покупательская способность населения в три раза не выросла, при том, что, к нашему сожалению, местных производителей и ретейлеров ровно столько, сколько есть. При этом мы видим, что по ряду направлений у нас существует серьезный объем импорта и при всем нашем желании поддержать отечественных производителей им непросто конкурировать с сетями, которые имеют тысячи магазинов и субсидии для расширения экспорта от своих правительств. Учитывая все эти факторы, на мой взгляд, торговая недвижимость с сильной lifestyle и развлекательной составляющей с фокусом на mass market покупателя имеет хорошие шансы на развитие.

Я мало верю в то, что чисто торговые форматы будут очень популярными в ближайшие годы. Люди не хотят делать покупки в магазине в одном районе, ехать в другой район для развлечений и занятий фитнесом, в третий для того, чтобы перекусить, а в четвертый, чтобы получить кредит и погулять по парку. Темп жизни ускорился, у семьи время ограничено и философия lifestyle развивается во всем мире уже не одно десятилетие.

- Оптимисты говорят, что в ближайшие 2-3 года на наш рынок выйдут крупные торговые сети и это спровоцирует спрос на торговые квадраты. Вы поддерживаете эти ожидания?

- За 12 лет мы смогли привести свыше 50 международных брендов. При этом, на мой взгляд, остался минимум десяток крупных международных брендов, в их числе Uniqlo, Deichmann, CCC и т.д., ради которых стоит поработать, чтобы привлечь их в Казахстан.

- Вы с кем-то ведете сейчас переговоры?

- Конечно, но я не могу назвать конкретно, потому что у нас подписано соглашение о конфиденциальности. Период с момента начала переговоров с компанией до момента открытия первого магазина в Казахстане составляет в среднем 3-4 года, у нас есть примеры, когда удалось привлечь бренды за 2 года, а есть примеры, когда ушло 11 лет.

- Почему так долго?

- Первым делом ретейлер пытается понять, где находится наша страна, во-вторых, определить оптимальную стратегию развития и количество магазинов в Казахстане. В-третьих, решить, каким образом этот рынок будет привязан к одному из существующих офисов компании. Четвертое – представители компании приезжают к нам, чтобы изучить бизнес-среду. Пятое – нужно время, чтобы утвердить объем инвестиций и стратегию выхода на совете директоров. Кроме того, существуют форс-мажорные обстоятельства в виде смены руководства компании, ухода из жизни основателей компании и т. д.

- Какой самый быстрый приход бренда на рынок и самый долгий?

- На приведение LC Waikiki у нас ушло 2 года, и гипермаркет Leroy Merlin открылся по соседству с моллом «Апорт» через 11 лет с даты нашей первой встречи с сотрудниками этой компании на международной выставке коммерческой недвижимости Mapic в Каннах в 2007 году.

- Много денег на это приходится тратить?

- На каждый бренд десятки тысяч долларов. Вообще, возвратность на инвестиции в девелоперском бизнесе с 8 лет выросла до 10-12.

- То есть ваш бизнес торговой недвижимости для смелых?

- Любой рынок проходит стадию зарождения, бурного роста, зрелости и спада. На этапе подхода рынка торговой недвижимости к стадии зрелости необходимы профессиональная команда, глубокое понимание рынка, доверительные партнерские отношения и выверенная стратегия развития бизнеса, так как цена ошибки очень высока. За 12 лет мы реализовали три очереди расширения молла «Апорт» в западной части Алматы и в настоящее время прорабатываем реализацию проекта второго «Апорта» в восточной части города.

«Персоны Капитала». Истории успешных бизнесменов. Известные имена и лучшие бизнес-идеи. Подписывайтесь на нас здесь.

Заметили опечатку? Выделите ее мышью и нажмите сочетание клавиш Ctrl+Enter.

торговая недвижимость ТРЦ

27.05.2019 • 09:00 1837

Поделиться
Отправить
Вотсапнуть
Дмитрий Ревин: Я верю в формат lifestyle-моллов и ТРЦ
  • Центр деловой информации Kapital.kz — информационное агентство, информирующее о событиях в экономике, бизнесе и финансах в Казахстане и за рубежом. При работе с материалами Центра деловой информации Kapital.kz разрешено использование лишь 30% текста с обязательной гиперссылкой на источник. При использовании полного материала необходимо разрешение редакции. Редакция Kapital.kz не всегда разделяет мнения авторов статей. При нарушении условий размещения материалов редакция делового портала имеет право на решение спорных моментов в законодательном порядке.

  • Яндекс.Метрика