Эксперты советуют инвестировать в жилье Туркестанской области
АВТОР
ФОТОГРАФ

Владимир Третьяков

06.05.2019 • 08:30 3003

Эксперты советуют инвестировать в жилье Туркестанской области

Глава Федерации недвижимости Ермек Мусрепов рассказал о трендах на рынке

В Казахстане в прошлом году ввели в эксплуатацию 8 млн 841 тыс. квадратных метров жилья. В стране активно продается как вторичная, так и первичная недвижимость, площадью от 30 до 50 квадратов. А среди инвестиционно привлекательных регионов в плане удорожания домов и квартир набирает популярность Туркестанский регион. Это лишь некоторые тренды, которые озвучил глава казахстанской Федерации Недвижимости Ермек Мусрепов в интервью корреспонденту центра деловой информации Kapital.kz.

- Ермек Еркебуланович, давайте определим главные тенденции, которыми отмечен сегодня казахстанский рынок недвижимости. Что происходит, насколько он активен, что продается и покупается?

- Мы можем видеть активность, очень большую активность. Особенно по строительству и вводу в эксплуатацию жилья. Все те программы, которые были внедрены государством для «расшевеления» рынка недвижимости через субсидирование ипотечных займов по программе «7-20-25», ее расширения на регионы, и возможность получения первоначального взноса в виде жилищных сертификатов - все это дало больше возможностей населению приобретать недвижимость, первичную в том числе. Дальше. Для того чтобы еще раз расшевелить рынок, была внедрена программа для финансирования вторичного рынка – «Баспана Хит». Это продукт, который на самом деле дает возможность и вторичному рынку выйти на какие-то положительные горизонты. Повторюсь, рынок недвижимости на сегодняшний день очень оживленный. Строительная индустрия также идет в фарватере и экономики Казахстана, и состояния рынка недвижимости в целом. Основная тема, которая сейчас муссируется, - доступность по стоимости квадратного метра, удешевление строительства, для того чтобы недвижимость, в особенности 4-й категории, была доступна для широких слоев населения. Еще важный момент: нужно развивать строительство во всех регионах Казахстана, не только актуальных на сегодня – Алматы, Нур-Султан, Шымкент, Атырау, Актау. Почему это необходимо? Тем самым решается программа по миграционным процессам. Люди сегодня стремятся поехать в Алматы, в столицу, специально, чтобы найти работу и там приобрести доступную недвижимость. Но люди могут оставаться в регионах, учиться там, работать на госслужбе или в частном секторе и приносить пользу экономике Казахстана.

- Есть конкретные данные по развитию рынка? Показатели, которые характеризуют оживление в этой отрасли экономики?

- Активность по реализации первичного жилья по сравнению с прошлым годом выросла на 30%. Активность – это количество сделок, не рост цен, а именно количество сделок. И повторюсь, это стало возможным благодаря внедрению ряда государственных программ, все они предоставляют субсидированные ипотечные займы для приобретения конкретно первичной недвижимости. Потребность в новом жилье сегодня очень высокая.

b8e17fc2827ff7f53a37c97884c.jpg

Потому что старый жилищной фонд имеет свойство ухудшаться, застройщики хотят видеть перспективу развития своей отрасли, своего бизнеса, они выкупают старые дома и на их месте, получив разрешение, строят первичную недвижимость. Если вы знаете, также сегодня действует государственная программа по замене ветхого жилья на новое, пока она реализуется только в двух городах Казахстана – Алматы, Нур-Султане. Но она будет набирать обороты. Это очень правильно. Замена ветхого жилья предполагает развитие инфраструктуры, замену старых коммуникаций и обновление всех ступеней, сопутствующих моментов при строительстве нового жилья: коммуникации, развитие дорог, дворов, школ, самое основное – это строительство нового жилого фонда.

Вторичное жилье тоже показывает хорошую тенденцию в плане стоимости квадратного метра. Она корректируется в сторону небольшого понижения на 10-15%, и на сегодняшний день стоимость колеблется в рамках коридора инфляции – 5-7% вверх/вниз, но не больше. Все зависит от стоимости и предложения: где находится недвижимость, в каком регионе, в каком районе города и так далее.

- Тем не менее сказать, что вторичное жилье стремительно дешевеет, мы не можем?

- Нет. Сегодня оно находит свое ценовое дно, которое на самом деле должно привести к стабильным ценам. И тогда мы можем говорить о стабилизации рынка вторичной недвижимости, о том, что сделки активно происходят на рынке купли-продажи, что у потребителей рынка недвижимости есть такие позитивные настроения, чтобы продавать и покупать.

5c987c54a796204cfb22a95145a.jpg

Другими словами, стоимость квадратного метра по первичному рынку уже приблизительно определена, по вторичному она корректируется, но скоро тоже придет к своему ценовому дну. И тогда будет видна краткосрочная перспектива на 2-3 года. Банки, финансовые институты будут видеть, что стоимость квадратного метра стабильна, и уже от этого показателя будут отталкиваться и финансировать участников ипотечного кредитования. Еще о цифрах: одна из основных тенденций - увеличение на 20% купли-продажи жилья. Чаще всего популярны 1-2-комнатные квартиры на вторичном рынке, 1-2-3-комнатные на первичном рынке. То есть это те стандарты, по которым застройщики строят и видят впереди потенциал спроса со стороны покупателей.

8ef78a1a58bd74a26b713333a78.jpg

- То есть хоромы не продают и не покупают…

- Да, потому что даже если какая-то стоимость одного квадратного метра завышена, она компенсируется квадратурой, получается более доступной. По росту инвестиций: за последний год, за 2018-й, по статистике министерства национальной экономики, на жилищное строительство было направлено 818 млрд тенге, что на 31% больше, чем годом ранее. В общем объеме инвестиций в основной капитал и доля освоенных средств в жилищном строительстве составила около 11%. Основным источником финансирования жилищного строительства являются собственные средства застройщиков, удельный вес которых составляет около 80% или даже 100% от финансирования всех участников строительства.

В январе-сентябре прошлого года общая площадь введенных в эксплуатацию жилых домов составила 8 млн 841 тыс. квадратных метров. Из них индивидуальными застройщиками - 4 млн 619 квадратных метров. Также можно отметить увеличение количества участников долевого строительства. Отдельно можно выделить развитие программы «Нурлы жер», государственной программы «7-20-25», направленных на субсидирование ипотечного кредитования. Резких скачков по стоимости мы не ожидаем, изменения стоимости первичной недвижимости в сторону повышения или понижения будут происходить в коридоре инфляции, как уже было сказано. В целом за последние три года мы наблюдали абсолютную стагнацию. Этот год на самом деле будет пиковый, показательный для рынка недвижимости по активности, стабильности и получения ценового дна, стабильной стоимости квадратного метра. И можно сказать, что с начала года мы находимся в таком комфортном для осуществления сделок состоянии, купли-продажи как на первичном, так и на вторичном рынках.

- Что интересного происходит в секторе земельных участков, частного сектора?

- По земле другая ситуация. Здесь есть спрос, но спрос под индивидуальное жилищное строительство, он всегда существует. Но на сегодняшний день все зависит от того, где находится земельный надел и как он инфраструктурно подготовлен. Если он не подготовлен, то практически не имеет своего ценового показателя. Если обустроен, есть инфраструктура, подведены дороги, коммуникации, свет, вода, по возможности наличие газа, тогда и потребительский спрос и стоимость будут корректными. По направлению коммерческого целевого назначения земельные участки тоже падают в цене. Огромного спроса нет, люди покупают маленькие наделы от 3 соток и максимум до 10 соток для ведения бизнеса. Большие участки для бизнеса экономически нецелесообразны. Потому что, во-первых, это большой налог, нужно на этом участке строить соответствующие строения. В общем, рынок земельных участков в стагнации. На сегодняшний день нет даже понимания корректной стоимости одной сотки – что под индивидуальное жилищное строительство, что под крестьянское хозяйство, что под бизнес, промбазу и так далее. Есть определенные, откорректированные цены на землю под строительство многоэтажных жилых комплексов. Застройщики видят, что строительство первичного жилья, особенно уже под готовые госпрограммы, в будущем будут иметь определенный пул своих покупателей, они активно скупают земельные участки.

- Если привязываться к сезонности. Весна-лето: что будет происходить с ценами на недвижимость? Есть ли смысл успеть именно в этот период что-то купить или продать?

- По большому счету сезонность имеет значение, когда на рынке стабильные цены. И они были стабильными на протяжении последних пяти лет. Тогда можно отыгрывать этот момент сезонности. Но на сегодня только начинается стабилизация рынка недвижимости, и мы не видим привязки к сезону. Цена корректируется в сторону понижения, но без привязки к сезону. Пускай это будет лето-осень-зима, если дом введен в эксплуатацию – все, покупают. Сейчас по субсидированию уже нет первичного жилья, которое бы соответствовало ценам, потребностям населения, практически разобрали все. Остается только ждать введения в эксплуатацию новых жилых комплексов, особенно в регионах. Но и в регионах это зависит от потребительского спроса, от уровня зарплат, потому что если этого нет, нет доступа к жилищным программам, а значит, нет смысла реализовывать какие-то жилищные проекты.

b41872fa2a861711dda9ef5b688.jpg

- Если рассматривать недвижимость в регионах как инвестиционный инструмент. Что вы можете посоветовать? На какие регионы обратить внимание?

- В Туркестане мы на самом деле видим положительный тренд в плане того, что есть региональный центр, есть туристический центр. И в связи с этим мы видим перспективу строительства туристических хабов – гостиниц, ресторанов, придорожных заведений, тех сопутствующих объектов, которые будут полезны в туристическом направлении. Туркестан – наша древняя столица, мавзолей имени Ходжа Ахмеда Яссауи, другие достопримечательности делают это место особенным, святым. Туда всегда ездили люди, а сейчас особенно.

- То есть стоит присмотреться к Туркестанскому региону, недвижимость здесь будет дорожать…

- Да, вы правильно говорите, стоит присмотреться. Это та отправная точка, где можно реализовать свои инвестиционные ожидания. Ну и классические ожидания – это Нур-Султан, Атырау, Актау, Алматы.

- Еще один вопрос. О зависимостях рынка недвижимости. К сезонности, как мы выяснили, привязки нет. Как сильно мы зависим до сих пор от доллара?

- Мы остались в долларовом капкане. Мысленно где-то 30% населения все еще привязываются. Но процесс дедолларизации идет своими семимильными шагами. Мы его в свое время анонсировали, когда начали ставить цены на жилье в тенге. И сейчас люди, когда делают расчеты, уже думают в тенге, потому что это наш государственный денежный знак. Государство, Национальный банк все делают для того, чтобы тенге был стабилен. При стабильности национальной валюты будет и стабильность на рынке недвижимости.

- Но все-таки если завтра доллар будет стоить 500 тенге, то стоит ожидать очередных волнений на рынке недвижимости…

- Да, волнения будут. Если до 500 тенге дойдет эквивалент доллар/тенге, тогда мы будем видеть серьезные потрясения. Ладно, вторичное жилье. Но первичное жилье все равно определенным образом зависит от валюты, какие-то строительные материалы завозятся из-за границы, оно будет откладываться в конечном итоге на стоимости квадратного метра.

- Спасибо за беседу, успехов!

Узнавайте больше об интересных событиях в Казахстане и за рубежом.
Подписывайтесь на нас в Яндекс Дзен

Заметили опечатку? Выделите ее мышью и нажмите сочетание клавиш Ctrl+Enter.

Ермек Мусрепов рынок недвижимости стоимость жилья

06.05.2019 • 08:30 3003

Поделиться
Отправить
Вотсапнуть
Эксперты советуют инвестировать в жилье Туркестанской области
  • Центр деловой информации Kapital.kz — информационное агентство, информирующее о событиях в экономике, бизнесе и финансах в Казахстане и за рубежом. При работе с материалами Центра деловой информации Kapital.kz разрешено использование лишь 30% текста с обязательной гиперссылкой на источник. При использовании полного материала необходимо разрешение редакции. Редакция Kapital.kz не всегда разделяет мнения авторов статей. При нарушении условий размещения материалов редакция делового портала имеет право на решение спорных моментов в законодательном порядке.

  • Яндекс.Метрика