Смоделированное оживление
Согласно статистике Нацбанка кредиты, выданные на строительство жилья (ипотечное кредитование), довольно значительно выросли за первые 8 месяцев 2018 года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, почти 40%-ный рост новых выдач. Максимум достигнут в августе, что, возможно, связано с началом действия программы «7 — 20 — 25» и программами рефинансирования. За месяц было выдано кредитов на сумму в 46,588 млрд тенге со средневзвешенной ставкой в 8,6%. В прошлом году ставка находилась на уровне в 10%. Доля чисто коммерческой ипотеки, очевидно, крайне незначительна. Комментируя по просьбе делового еженедельника «Капитал.kz» вклад в эту статистику Жилстройсбербанка, его пресс-служба отметила, что Национальный банк учитывает систему жилстройсбережений в своей статистике. И рост по ипотечному кредитованию идет в том числе благодаря работе ЖССБК. За первые 8 месяцев текущего года на банк пришлось 62,5% всех займов, выданных на строительство и приобретение жилья. Из 312,7 млрд тенге, которые были выданы банками второго уровня казахстанцам в виде кредитов, 195,5 млрд тенге приходятся на этот банк.
Коммерческие банки также начинают активно использовать возможности программы «7 — 20 — 25». По оценкам председателя правления БЦК Галима Хусаинова, за два месяца по программе банком выдано 2300 кредитов. Это примерно 70% от всей выданной за два месяца банком ипотеки. Программа работает и достаточно интересна банку. По его словам, банк выдает ипотеку сейчас в размерах погашения предыдущих займов, с небольшим ростом. При этом в БЦК нацелены скорей на расширение беззалогового и автокредиования и постепенное сокращение ипотеки.
Программе «7 — 20 — 25″ с определяющим влиянием государства и очень жесткими рамочными условиями появляются и частично рыночные альтернативы. Одну из них только что представила квазигосударственная"Казахстанская Ипотечная Компания». При полном подтверждении платежеспособности ставка по ипотечному займу для заемщиков составит 12% годовых, при частичном подтверждении дохода — 14% годовых. Максимальная сумма займа составляет 40 млн тенге, минимальная — 1 млн тенге. Продукт предполагает внесение первоначального взноса от 30% от стоимости жилья при полном подтверждении дохода и от 50% при частичном. При этом первоначальный взнос может быть заменен дополнительным залогом в виде недвижимого имущества, принадлежащего заемщику или третьим лицам. Комментируя по просьбе делового еженедельника «Капитал.kz» то, чем обусловлен выбор момента для запуска нового продукта, пресс-служба компании отметила, что учитывая положительную динамику роста экономических показателей в стране (по данным министерства национальной экономики, увеличение ВВП по итогам первого полугодия текущего года составило 4,1%, рост инвестиций в основной капитал -25,8%), появление нового продукта выглядит целесообразным. Тем не менее запуск не был привязан к определенному сроку. Программа определенное время находилась в разработке, еще какое-то время потребовалось для проведения переговоров с банками второго уровня, которые будут выступать в качестве агентов, оказывающих услуги по организации выдачи и посткредитного обслуживания ипотечного займа. Сейчас КИК находится на стадии подписания соглашений с несколькими из них. Официальный запуск ипотеки «Орда» запланирован на конец октября 2018 года. Пресс-служба также отмечает, что анализ рынка ипотечного кредитования физических лиц позволил выявить наличие спроса на новый продукт со стороны населения, для которого условия действующих программ (например, по отсутствию в собственности жилья, по стоимости приобретаемого жилья, либо по возможности замены первоначального взноса) и условия коммерческих банков не являются привлекательными. До конца текущего года КИК планирует выдачу займов на сумму порядка 4 млрд тенге. Если продукт будет востребован, по прогнозам компании, на 2019 год объем выдаваемых займов может достигнуть 40 млрд тенге.
Освобождение «поляны»
По состоянию на 1 октября в рамках программы рефинансирования проблемных ипотечных кредитов, выданных в период 2004—2009 годов на финальной стадии раздувания пузыря на рынке недвижимости рефинансировано около 22,5 тыс. займов на общую сумму в 132,5 млрд тенге. Учитывая, что изначально на выполнение программы Нацбанком было выделено 130 млрд тенге, можно говорить о выполнении ее стартовых параметров. Предполагается, что в ближайшие годы за счет револьверного эффекта текущих погашений в рамках программы на тех же условиях под 3% в тенге со списанием всех штрафов и пеней будет рефинансировано более 40 тыс. кредитов.
Ситуация по другой крупной инициативе, направленной на решение проблем по «старой» ипотеке — рефинансированию валютных кредитов, пока далеко не столь однозначна. Хотя действие программы истекает 30 декабря, на начало октября одобрено 3480 заявок на сумму в 28,428 млрд тенге. Учитывая, что изначально Нацбанк оценивал масштаб своего участия, связанного с компенсацией курсовой разницы в 156 млрд тенге, а отказ банков от пеней и штрафов в сумму в 136 млрд тенге, пока темпы ее осуществления не слишком впечатляют. Директор департамента по защите потребителей финансовых услуг Нацбанка Александр Терентьев отмечает недостаточную активность как валютных заемщиков, так и банков.
Это выглядит крайне странным с учетом того, что государство, казалось бы, пошло навстречу самым смелым ожиданиям заемщиков и готово рефинансировать кредиты по курсу, существовавшему в момент принятия решения о переходе к свободному плаванию тенге -188 тенге за доллар. Происходящее заставляет задуматься о возможностях и настрое части заемщиков обслуживать кредиты даже на беспрецедентно смягченных условиях.
Нацбанк, очевидно, хотел бы добиться того, чтобы программы реструктуризации ипотечных кредитов, в результате которых все проблемы должны были быть решены и кредиты начать обслуживаться, повлияли на ситуацию с точки зрения эффективности новой массовой ипотеки, запускаемой в этом году. Председатель Нацбанка Данияр Акишев недавно подчеркнул, что программа «7 — 20 — 25», несмотря на сильное социальное звучание, остается ипотекой и связана с ответственностью заемщиков и платежной дисциплиной.
Главное — не залоги, а платежеспособность
Г-н Терентьев, комментируя недавно ситуацию с программами реструктуризации, отметил, что «работа над ошибками делается один раз"и подобные послабления вряд ли возможны в будущем. Последним шагом навстречу наиболее социально уязвимым группам заемщиков станет возможность передачи в аренду части жилья, находящегося в залоге у банков по проблемной ипотеке. Нацбанк разработал соответствующую нормативную базу, но пока не готов делать каких-либо оценок относительно того, насколько массовым будет использование новой возможности. Идея не является абсолютно новой, несколько лет назад использовать различные виды аренды с большим социальным, либо коммерческим акцентом для разрешения ипотечных проблем предлагала компания «БТА Ипотека».
Летом в профильное законодательство был принят пакет поправок, который по оценкам юриста Даулета Абжанова, в целом можно трактовать как несколько облегчающий для банков работу с ипотекой и стимулирующий их принять участие в новой национальной программе «7 — 20 — 25».Одной из новаций, в частности, устанавливается первоочередность выплат на погашение пени и просроченной задолженности и лишь потом на выплату основного долга. Для банков также несколько облегчается процедура внесудебной реализации залогового имущества. Банкам предписывается более жесткая оценка платежеспособности потенциального получателя кредита перед выдачей ипотеки, одну из предпосылок возникновения ипотечного кризиса регулятор видит как раз в том, что банки были чрезмерно ориентированы на оценку стоимости залогов, а неплатежеспособности заемщиков.
Вопрос о том, можно ли в результате всех произошедших изменений говорить о ситуации «чистого листа» и большей готовности к рискам как на стороне предложения, так и спроса на ипотеку, однако, остается открытым.
Коммерческая ипотека по-прежнему элитарный продукт
Аналитики «Казкоммерц Секьюритиз», весной этого года оценивавшие в исследовании ситуацию на казахстанском рынке недвижимости и в том числе ее доступность и доступность ипотеки, отметили, что по итогам 2017 года среднестатистический казахстанец мог позволить себе купить 1 квадратный метр жилья на вторичном рынке, проработав 5,5 месяцев, и 1 квадратный метр новой недвижимости, проработав 7,5 месяцев.
Доступность немного увеличилась за последние пять лет. В 2012 году, согласно выкладкам аналитиков, данный показатель составлял 6,5 и 8,7 месяцев, соответственно. Доступность жилья в последние годы выросла благодаря росту располагаемого дохода населения, против менее динамичного увеличения цен на жилье. Так, за последние пять лет среднегодовой темп роста располагаемого дохода составил 11%, в то время как цены на жилье росли по 8% в год. В то же время анализ доступности показывает, что коммерческая ипотека остается весьма элитарным продуктом. При допущении, что речь идет о кредите под 15% с 30-процентным первоначальным взносом, коэффициент доступности, согласно оценкам «Казкоммерц Секьюритиз», составлял 112% в Алматы и 90% в Астане, что делало его соответственно недоступным и малодоступным семьям со средним достатком в этихг ородах. По мнению аналитиков, актуальность государственных программ, где ставки кредитования в 1,5 или 2 раза ниже, в этих условиях, безусловно, очень велика.
Социальные проблемы и экономические стимулы
Традиционно считается, что программы, повышающиедоступностьприобретенияжилья, крайне важны не только с точки зрения решения социальных проблем, но и обладают наиболее высоким стимулирующим эффектом для экономики в целом. Существуют разные оценки относительно влияния субсидий в той или иной отрасли на последующий рост ВВП. Лоббисты промышленных обрабатывающих отраслей утверждают, что в казахстанских условиях отдача от вложений в их отрасли выше, чем при субсидировании аграрного сектора. Но субсидии, направленные на поощрение спроса на жилье, это, пожалуй, воспринимаемое наименее болезненно субсидирование. Одним из приводимых аргументов является длина цепочки получателей стимулов от строителей и производителей стройматериалов до мебельных магазинов и розничной торговли, возникающей в местах новой застройки. Отличительной особенностью программы"7 — 20 — 25″ является именно ориентация на первичный рынок жилья, возможно, именно в целях максимизации стимулов для экономики. Важно также избежать спекуляций, которые были бы возможны, если бы кредитование по очень привлекательным ставкам распространялось на вторичный рынок.
При этом масштабы государственного присутствия в ипотеке и на рынке недвижимости в ближайшие годы будут возрастать. По оценкам министра финансов Алихана Смаилова, «в ближайшие пять лет по госпрограмме планируется построить более 650 тыс. домов (76,6 млн кв. м), что обеспечит жильем порядка 2 млн граждан. В рамках программы „7 — 20 -25“ в ближайшие пять лет более 100 тыс. семей смогут приобрести жилье. Дополнительно на увеличение строительства арендного жилья в течение трех лет будет выделено 30 млрд тенге, что позволит улучшить жилищные условия для более 250 тыс. семей».По состоянию на 20 октября одобрено 2513 заявок на участие в программе на сумму в 30 млрд тенге. Средняя сумма одобренного кредита составляет таким образом 12,94 млн тенге, что вполне укладывается в представление о бюджетном новом жилье.
Рисков меньше, но они остаются
Очевидно, преобладающей позицией коммерческих банков по поводу участия в государственных и квазигосударственных ипотечных программах является, с одной стороны, признание, что им нет альтернатив в плане сроков и ставок фондирования. Возможности банков здесь остаются крайне ограниченными. С другой стороны, банки хотели бы до предела ограничить свои риски, связанные с возможными регрессными исками в случае дефолтов по кредитам. Уровень первоначального взноса, например, по программе"7 -20 — 25″ снижен до предела и к тому же, возможно, будет дополнительно субсидироваться на местном уровне. Первоначальный взнос, таким образом, не может служить каким-либо сильным фильтром. Конечно, сдувание пузыря на стагнирующем рынке недвижимости выглядит существенно менее вероятным, чем 10 лет назад и залоги будут ликвидны. Права банков, как кредиторов, в ходе кризисов последнего десятилетия вряд ли выглядят защищенными исчерпывающе, даже не с точки зрения законодательства, а достаточно патерналистского правоприменения. Явным плюсом может быть, пожалуй, лишь рост осведомленности потенциальных заемщиков, которые учитывая все произошедшее на рынке недвижимости, не должны больше стремиться к получению ипотеки любой ценой с выплатами, превышающими их возможности.
