Несмотря на внесенную Нацбанком ясность относительно части предполагаемых параметров новой ипотечной программы «7 — 20 — 25», пока видны только некоторые ее контуры, и еще сложнее оценивать возможное влияние на рынок недвижимости и экономику в целом.
Ключевые риски
В отличие от ситуации середины нулевых стимулирование спроса вряд ли несет большую вероятность быстрого перегрева на рынке недвижимости. По оценкам аналитической службы специализированного ресурса kn.kz, цены на недвижимость в долларовом выражении снизились с начала 2014 года после предыдущих коррекций на 50%.
Построенные в прошлом году значительные объемы жилой недвижимости в Астане в размере 2,3−2,4 млн квадратных метров не балансируются спросом, поскольку покупки находились за два месяца до конца года на уровне выше 1,3 млн квадратных метров. В этих условиях возможности применения спекулятивных инвестиционных стратегий, пусть речь и идет о достаточно дешевых и дефицитных долгосрочных тенге, ограничены, поскольку нет никакой уверенности в повышательной динамике цен. Заместитель председателя Нацбанка Олег Смоляков подтвердил, что одним из ключевых параметров программы станет ипотечное кредитование приобретения жилья только на первичном рынке. Очевидно, это связано как раз с нежеланием способствовать росту цен на вторичном рынке и вступать на территорию уже действующих программ удешевления жилья со стороны государства.
Одной из первых в пользу того, чтобы новая программа была ориентирована только на первичный рынок жилья, высказалась председатель правления «Жилстройсбербанка» Ляззат Ибрагимова. На своей странице в Facebook она отметила, что таким образом будут поддержаны строительные проекты, имеющие кумулятивный эффект для экономики в целом, а также это позволит избежать соблазнов для «наиболее ушлых заемщиков», получить кредит под 7% и затем разместить его под 12% на депозит, что было бы теоретически возможно, если бы в рамках программы осуществлялись покупки на вторичном рынке. В тот момент г-жа Ибрагимова, однако, считала, что не стоит вводить ограничения ни для банков, участвующих в программе, ни по максимальной сумме займа и, соответственно, классу приобретаемого жилья.
Нацбанк, напротив, обозначил жесткие лимиты по сумме кредита, которая составляет в Астане и Алматы 25 млн тенге, в областных центрах — 10 млн и в регионах — 7 млн. По оценкам г-на Смолякова, кредит в 25 млн тенге, позволяющий купить новую квартиру площадью примерно 70 квадратных метров, в рамках программы «7 — 20 — 25» будет означать ежемесячную выплату в размере примерно 170 тыс. тенге, что в Нацбанке считают разумной суммой.
По словам члена совета директоров «Банка ЦентрКредит» Владислава Ли, комментировавшего предварительно программу до объявления ее параметров Нацбанком, ограничение по сумме кредита может при определенных обстоятельствах означать дефицит нового жилья, соответствующего заимствованиям и, возможно, потребует появления специальной программы строительства жилья, которая бы соответствовала размерам кредитов.
Кроме того, один триллион тенге, который планируется саккумулировать за несколько лет в рамках программы с помощью секьюритизации выданных кредитов, не является слишком довлеющей суммой для казахстанского рынка. Владислав Ли и председатель правления БЦК Галим Хусаинов отметили также, что одним из обсуждавшихся с банками и нерешенных вопросов оставалось то, кто возьмет на себя риски, связанные с регрессными исками по секьюритизированным ипотечным кредитам. Если предполагается, что они будут отнесены на рынок, это, по мнению банкиров, значительно ограничит участие в программе, а стартовый взнос в сумме 20% от кредита явно недостаточен для того, чтобы банки могли покрыть эти риски. Если государство берет на себя риски, связанные с регрессом, это принципиально иная ситуация. Но тогда возникает вопрос, кто должен предварительно оценивать качество потенциальных заемщиков. По мнению г-на Смолякова, участие со стороны банков должно быть с учетом того, что речь идет о субсидируемых кредитах.
Супердолгосрочные инвесторы
Как это часто бывает в рамках различных государственных программ, вновь возникает также вопрос о том, что было бы предпочтительным решением: субсидирование ставки или обусловленное размещение средств в банках. Председатель правления «Халык Банка» Умут Шаяхметова на своей пресс-конференции, посвященной итогам года для банка, отметила, что программа, безусловно, крайне важна в социальном и экономическом плане, один из вопросов состоит как раз в фондировании до запуска механизма секьюритизации. Возможно, одним из наиболее приемлемых сценариев для банков с учетом прежнего опыта является размещение обусловленных депозитов под 3% годовых. Аргументация г-жи Шаяхметовой в предыдущих аналогичных ситуациях состояла в том, что государство таким образом обеспечивает полную возвратность средств, которой нет при субсидировании ставок.
При этом ставки в рамках стандартных коммерческих продуктов банков крайне далеки от 7%, задача кредитовать под которые ставится в рамках программы. Годовые эффективные ставки по выплатам по кредитам с комиссиями составляют от 14,8% у «Халык Банка» и 16,2% в ДБ «Сбербанк». Многие менее крупные ипотечные кредиторы даже более консервативны в своем кредитовании вне государственных программ. У банков по-прежнему нет долгосрочной тенговой ликвидности для того, чтобы выдавать ипотечные кредиты. При достаточно низкой и фиксированной ставке в рамках программы трудно рассчитывать на то, что это будет фондироваться за счет средств ЕНПФ. Доля банковского сектора в размещении средств ЕНПФ снижается достаточно быстро. На начало марта суммарно вложения в облигации и депозиты в казахстанских банках составили 19,66%, на конец 2016 года этот уровень был 26,7%.
Замысел Нацбанка, связанный с секьюритизацией ипотечных кредитов, очевидно, состоит в том, чтобы использовать для этого на рынке избыточную тенговую ликвидность, изымаемую сейчас с помощью нот Нацбанка и ГЦБ, и в ограниченном размере средства нерезидентов. По словам г-на Смолякова, облигации будут обладать достаточно высоким агентским статусом, близком по иерархии к государственному, и доходности по ним должны быть ориентированы на базовую ставку Нацбанка. С другой стороны, это должен быть рыночный инструмент интересный покупателям. Задача выглядит крайне сложной, если в инвестиционной декларации ЕНПФ не появится строка об обязательном минимуме вложений в такие бумаги, так как речь идет об очень длинном 25-летнем обязательстве, совпадающем по срокам с кредитами, которые будут выдаваться в рамках программы.
Ипотека только в тенге
В своем недавнем интервью порталу enpi.kz. председатель правления ДБ «Сбербанк» Александр Камалов назвал в числе главных проблем в ходе покупок жилья на казахстанском рынке сохраняющуюся высокую долю расчетов наличными и привязку цен к доллару.
С точки зрения доли валюты кредитования ситуация поменялась достаточно кардинально, и валютные кредиты не должны быть больше якорем, фиксирующим цены в долларовом выражении. Доля тенге в ипотечных кредитах, выданных банками на конец февраля, составляет 93,48%. При этом, например, на начало 2015 года, до второй программы рефинансирования ипотечных кредитов, она была 84,8%. Сокращение произошло, несмотря на укрепление доллара, начиная с августа 2015 года. Банки перестают ощущать валютные кредиты в качестве первоочередной проблемы для своих ипотечных портфелей. По оценкам г-на Хусаинова, в ипотеке БЦК, например, валютные кредиты составляют уже менее 1%. С осуществлением Нацбанком программ поддержки валютных заемщиков этот уровень, вероятно, будет сведен к близкому к нулю. Все ипотечные кредиты банков выросли за прошлый год на 11,5% с 983 млрд тенге до 1096 млрд, а тенговая часть портфеля — на 18,5%, очевидно, главным образом благодаря участию в программе «Нурлы жер», поскольку коммерческое ипотечное кредитование продолжало стагнировать. Снижение базовой ставки фактически не влияло на ставки кредитования физических лиц в отличие от ставок для корпоративного сектора. В прошлом году также существенно вырос с уровня в 326 млрд тенге до 460 млрд кредитный портфель «Жилстройсбербанка», что означает практически 30-процентный рост. Драйверами роста остаются так или иначе инициативы, поддерживаемые государством, и крайне сложно говорить о том, что коммерческая ипотека имела бы шанс на восстановление при сохранении прежней модели. Неизвестно также, удастся ли устранить с помощью программы только уже возникшие дисбалансы на первичном рынке жилья или еще и создать реальный долгосрочный механизм стимулирования строительства.
