Арендные ставки на офисные помещения класса, А в Астане по итогам 2017 года составляют от 10 тыс. тенге до 20 тыс. тенге за кв. м, на офисы класса Б — от 2,3 тыс. тенге до 9 тыс. тенге за кв. м. Такие данные приводит Colliers International Kazakhstan, передает корреспондент центра деловой информации Kapital.kz.
Согласно информации компании, ставки аренды за квадратный метр в Астане в последние три года менялись следующим образом. По классу А: 5−12 тыс. тенге в первом квартале 2014 года, 3,6−6,5 тыс. тенге в первом квартале 2015 года, 10−12 тыс. тенге в первом квартале 2016 года, 10−20 тыс. тенге в четвертом квартале 2017 года. По классу Б: 3,5−5 тыс. тенге в первом квартале 2014 года, 2−4,6 тыс. тенге в первом квартале 2015 года, 2,5−8,9 тыс. тенге в первом квартале 2016 года, 2,3−9 тыс. тенге в четвертом квартале 2017 года. Указанные цены не включают НДС и эксплуатационные расходы.
В Астане офисов меньше, чем в Алматы
Общая площадь офисных помещений в Астане по состоянию на конец 2017 года составляет около 744 тыс. кв. м. Это примерно в два раза меньше, чем в Алматы, где общая площадь офисных помещений достигла 1,3 млн кв. м по итогам прошлого года.
При этом в процентном соотношении в Астане офисов класса, А больше, чем в Алматы, относительно общего предложения в городе. Так, в Астане на эту категорию приходится 191 тыс. кв. м, то есть 25,7% от общего предложения, в Алматы — 150 тыс. кв. м, что составляет 11,5% от общего предложения.
Офисы категории Б в Астане — это 74,3% от общего предложения, или 553 тыс. кв. м, в Алматы — 88,5%, или 1,150 млн кв. м.
Что касается заполняемости, то этот показатель по классу, А в Астане достигает 76%, по классу Б — 88%, в Алматы — 88% и 76% соответственно.
Предложение может увеличиться на 24%
«Рынок офисной недвижимости Астаны перенасыщен», — комментирует Андрей Третьяков, аналитик Colliers International Kazakhstan. В 2017 году в столице было введено в эксплуатацию около 63 тыс. кв. м офисных площадей. Предложение новой недвижимости значительно увеличивается, эта тенденция поддерживается планами строительства нескольких крупномасштабных проектов, в частности четырех офисных зданий общей площадью около 177,5 тыс. кв. м (не считая приостановленных объектов).
По словам эксперта, несмотря на то, что здания, построенные для «ЭКСПО-2017», будут реорганизованы для размещения МФЦА, технопарка, выставочных помещений и музейного объекта и не будут реорганизованы в бизнес-центры для открытого рынка, ожидание роста среднего уровня вакантных площадей на рынке офисной недвижимости в Астане сохраняется.
«C учетом ввода в эксплуатацию всех запланированных на 2018 год проектов в этом году общая площадь всех офисных объектов классов, А и Б в Астане увеличится на 24%», — комментирует собеседник.
Высокий уровень предложения, по его мнению, сохранится в течение ближайших двух-трех лет, прогнозируется дальнейшее увеличение среднего уровня вакантных площадей. Вместе с тем, будет расти востребованность офисных помещений. «В Астане постоянно увеличивается количество юридических лиц и предприятий/компаний, это потенциально показывает постоянный стабильный рост спроса на офисную недвижимость», — комментирует Андрей Третьяков.
Арендаторы предпочитают качество
«Спросом со стороны потенциальных арендаторов будут пользоваться офисные проекты хорошего качества с конкурентоспособной арендной ставкой и условиями аренды, в то время как более старые офисные здания либо новые здания с неконкурентоспособной арендной ставкой будут менее востребованы», — продолжает эксперт говорить о рынке офисной недвижимости в столице.
Арендаторы проявляют интерес к переезду в более новые и качественные офисные помещения, и для них важно либо сохранить существующий бюджет на аренду, либо увеличить его незначительно, считает эксперт.
Собственники и управляющие компании бизнес-центров в Астане, в свою очередь, готовы обсуждать индивидуальные условия аренды с арендаторами, прежде всего крупными и известными казахстанскими и международными компаниями. Таким арендаторам, которые играют роль ключевых арендаторов, снимающих большие площади в офисных зданиях, зачастую предлагают скидки от запрашиваемой изначально арендной ставки.
«Для увеличения уровня заполняемости большинство арендодателей готовы идти на уступки в сторону арендаторов: фиксирование ставки аренды в тенге, увеличение льготного периода, изменение существующих планировочных решений, проведение отделочных работ за счет арендодателя, бесплатный паркинг, включение эксплуатационных расходов и НДС в ставку аренды и пр.», — говорит спикер.
Как определить офисы класса А
«Новые качественные помещение класса А, как правило, расположены на Левом берегу реки Ишим в сформировавшемся деловом центре города. На Правом берегу преобладают бизнес-центры класса Б с более низкой арендной ставкой», — комментирует Андрей Третьяков.
По его словам, поскольку в Казахстане отсутствует общепринятая классификация офисных зданий, специалисты Colliers International, основываясь на международной классификации, разработали критерии классификации для офисных зданий класса, А в Казахстане.
Так, они предлагают в числе основных критериев, определяющих офисную недвижимость класса, А в Астане, считать расположение в квадрате улиц Сарайшык — Орынбор — Туран — ханов Жанибека и Керея. Здание должно быть не старше 10 лет (полная реконструкция — не менее 10 лет назад), в нем должно быть не менее четырех пассажирских лифтов. По общей площади (GBA) — не менее 10 тыс. кв. м. Также должно быть достаточное количество собственных парковочных мест для арендаторов и гостевых парковочных мест (из соотношения 1 парковочное место на 100 кв. м арендуемой площади).
Кроме того, необходимы инженерные решения, наличие бесперебойного источника питания, инфраструктура, в частности, профессионально организованный кафетерий для сотрудников и не менее двух дополнительных услуг, расположенных в здании или в пешей доступности от него (магазин, химчистка, банкомат
Немаловажным критерием для определения офисных помещений класса, А эксперты Colliers International предлагают также считать качество управления зданием. Оно должно находиться под управлением международной управляющей компании, опытного девелопера с портфолио из трех или более проектов (построенных или находящихся под управлением) или первоклассной местной управляющей компании со сложившейся репутацией на рынке.
