Что происходит на рынке офисной недвижимости Астаны
АВТОР
ФОТОГРАФ

СтройОбзор

13.02.2018 • 11:09 1280

Что происходит на рынке офисной недвижимости Астаны

Как определить офисы класса А в столице?

Арендные ставки на офисные помещения класса, А в Астане по итогам 2017 года составляют от 10 тыс. тенге до 20 тыс. тенге за кв. м, на офисы класса Б — от 2,3 тыс. тенге до 9 тыс. тенге за кв. м. Такие данные приводит Colliers International Kazakhstan, передает корреспондент центра деловой информации Kapital.kz.

Согласно информации компании, ставки аренды за квадратный метр в Астане в последние три года менялись следующим образом. По классу А: 5−12 тыс. тенге в первом квартале 2014 года, 3,6−6,5 тыс. тенге в первом квартале 2015 года, 10−12 тыс. тенге в первом квартале 2016 года, 10−20 тыс. тенге в четвертом квартале 2017 года. По классу Б: 3,5−5 тыс. тенге в первом квартале 2014 года, 2−4,6 тыс. тенге в первом квартале 2015 года, 2,5−8,9 тыс. тенге в первом квартале 2016 года, 2,3−9 тыс. тенге в четвертом квартале 2017 года. Указанные цены не включают НДС и эксплуатационные расходы.

В Астане офисов меньше, чем в Алматы

Общая площадь офисных помещений в Астане по состоянию на конец 2017 года составляет около 744 тыс. кв. м. Это примерно в два раза меньше, чем в Алматы, где общая площадь офисных помещений достигла 1,3 млн кв. м по итогам прошлого года.

При этом в процентном соотношении в Астане офисов класса, А больше, чем в Алматы, относительно общего предложения в городе. Так, в Астане на эту категорию приходится 191 тыс. кв. м, то есть 25,7% от общего предложения, в Алматы — 150 тыс. кв. м, что составляет 11,5% от общего предложения.

Офисы категории Б в Астане — это 74,3% от общего предложения, или 553 тыс. кв. м, в Алматы — 88,5%, или 1,150 млн кв. м.

Что касается заполняемости, то этот показатель по классу, А в Астане достигает 76%, по классу Б — 88%, в Алматы — 88% и 76% соответственно.

Предложение может увеличиться на 24%

«Рынок офисной недвижимости Астаны перенасыщен», — комментирует Андрей Третьяков, аналитик Colliers International Kazakhstan. В 2017 году в столице было введено в эксплуатацию около 63 тыс. кв. м офисных площадей. Предложение новой недвижимости значительно увеличивается, эта тенденция поддерживается планами строительства нескольких крупномасштабных проектов, в частности четырех офисных зданий общей площадью около 177,5 тыс. кв. м (не считая приостановленных объектов).

По словам эксперта, несмотря на то, что здания, построенные для «ЭКСПО-2017», будут реорганизованы для размещения МФЦА, технопарка, выставочных помещений и музейного объекта и не будут реорганизованы в бизнес-центры для открытого рынка, ожидание роста среднего уровня вакантных площадей на рынке офисной недвижимости в Астане сохраняется.

«C учетом ввода в эксплуатацию всех запланированных на 2018 год проектов в этом году общая площадь всех офисных объектов классов, А и Б в Астане увеличится на 24%», — комментирует собеседник.

Высокий уровень предложения, по его мнению, сохранится в течение ближайших двух-трех лет, прогнозируется дальнейшее увеличение среднего уровня вакантных площадей. Вместе с тем, будет расти востребованность офисных помещений. «В Астане постоянно увеличивается количество юридических лиц и предприятий/компаний, это потенциально показывает постоянный стабильный рост спроса на офисную недвижимость», — комментирует Андрей Третьяков.

Арендаторы предпочитают качество

«Спросом со стороны потенциальных арендаторов будут пользоваться офисные проекты хорошего качества с конкурентоспособной арендной ставкой и условиями аренды, в то время как более старые офисные здания либо новые здания с неконкурентоспособной арендной ставкой будут менее востребованы», — продолжает эксперт говорить о рынке офисной недвижимости в столице.

Арендаторы проявляют интерес к переезду в более новые и качественные офисные помещения, и для них важно либо сохранить существующий бюджет на аренду, либо увеличить его незначительно, считает эксперт.

Собственники и управляющие компании бизнес-центров в Астане, в свою очередь, готовы обсуждать индивидуальные условия аренды с арендаторами, прежде всего крупными и известными казахстанскими и международными компаниями. Таким арендаторам, которые играют роль ключевых арендаторов, снимающих большие площади в офисных зданиях, зачастую предлагают скидки от запрашиваемой изначально арендной ставки.

«Для увеличения уровня заполняемости большинство арендодателей готовы идти на уступки в сторону арендаторов: фиксирование ставки аренды в тенге, увеличение льготного периода, изменение существующих планировочных решений, проведение отделочных работ за счет арендодателя, бесплатный паркинг, включение эксплуатационных расходов и НДС в ставку аренды и пр.», — говорит спикер.

Как определить офисы класса А

«Новые качественные помещение класса А, как правило, расположены на Левом берегу реки Ишим в сформировавшемся деловом центре города. На Правом берегу преобладают бизнес-центры класса Б с более низкой арендной ставкой», — комментирует Андрей Третьяков.

По его словам, поскольку в Казахстане отсутствует общепринятая классификация офисных зданий, специалисты Colliers International, основываясь на международной классификации, разработали критерии классификации для офисных зданий класса, А в Казахстане.

Так, они предлагают в числе основных критериев, определяющих офисную недвижимость класса, А в Астане, считать расположение в квадрате улиц Сарайшык — Орынбор — Туран — ханов Жанибека и Керея. Здание должно быть не старше 10 лет (полная реконструкция — не менее 10 лет назад), в нем должно быть не менее четырех пассажирских лифтов. По общей площади (GBA) — не менее 10 тыс. кв. м. Также должно быть достаточное количество собственных парковочных мест для арендаторов и гостевых парковочных мест (из соотношения 1 парковочное место на 100 кв. м арендуемой площади).

Кроме того, необходимы инженерные решения, наличие бесперебойного источника питания, инфраструктура, в частности, профессионально организованный кафетерий для сотрудников и не менее двух дополнительных услуг, расположенных в здании или в пешей доступности от него (магазин, химчистка, банкомат и т. д.)

Немаловажным критерием для определения офисных помещений класса, А эксперты Colliers International предлагают также считать качество управления зданием. Оно должно находиться под управлением международной управляющей компании, опытного девелопера с портфолио из трех или более проектов (построенных или находящихся под управлением) или первоклассной местной управляющей компании со сложившейся репутацией на рынке.

Узнавайте больше об интересных событиях в Казахстане и за рубежом.
Подписывайтесь на нас в Telegram

Заметили опечатку? Выделите ее мышью и нажмите сочетание клавиш Ctrl+Enter.

офисная недвижимость новости Астаны Colliers International Kazakhstan

13.02.2018 • 11:09 1280

Поделиться
Новости партнёров
  • Центр деловой информации Kapital.kz — информационное агентство, информирующее о событиях в экономике, бизнесе и финансах в Казахстане и за рубежом. При работе с материалами Центра деловой информации Kapital.kz разрешено использование лишь 30% текста с обязательной гиперссылкой на источник. При использовании полного материала необходимо разрешение редакции. Редакция Kapital.kz не всегда разделяет мнения авторов статей. При нарушении условий размещения материалов редакция делового портала имеет право на решение спорных моментов в законодательном порядке.

  • Яндекс.Метрика
    Система Orphus