Какие тенденции влияли на рынок недвижимости в 2017 году
АВТОР

22.12.2017 • 09:00 2874

Какие тенденции влияли на рынок недвижимости в 2017 году

Участники рынка подвели итоги и сделали прогнозы на следующий год

В 2017 году государство сделало апгрейд жилищной политики — запустило программу «Нурлы жер», базой для которой послужили программы «Нурлы жол» на 2015−2019 годы и Программа развития регионов до 2020 года. И это действительно стало одним из самых важных событий: эксперты в своих оценках и прогнозах обязательно упоминают это как важный фактор, повлиявший на развитие рынка.

Деловой еженедельник «Капитал.kz» попросил экспертов оценить спрос и предложение в уходящем году, обозначить, под властью каких тенденций жили участники рынка и покупатели, и сделать прогноз — чего ожидать от цен на квадратный метр в следующем году.

e8c02a4ba879e26b251ab4c8e90.png

Анна Шацкая, руководитель аналитической службы kn.kz

Знаковыми событиями для рынка недвижимости и для страны в целом стали выставка ЭКСПО и запуск новой программы жилищного строительства «Нурлы жер». На динамику цен в уходящем году также оказывал влияние курс национальной валюты к доллару.

Действительно, конкуренция на первичном рынке недвижимости в 2017 году была высокой, предложение зашкаливало, застройщики демпинговали, так как в столице вводились рекордные объемы нового жилья.

Спрос был высоким, что объяснялось возможностью приобрести недвижимость по выгодным ценам, а также недоверием к курсу тенге/доллар. В Астане ежемесячно покупалось 2890 квартир, а вводилось около 1900. Застройщики в нынешних условиях ориентированы на строительство жилья эконом- и комфортклассов, так как потребитель в условиях падения реальных доходов сейчас ищет качественное жилье по доступным ценам.

В Астане в этом году снижение цен на недвижимость составило 6,4% в тенге и 5% в долларовом эквиваленте, в Алматы цены прибавили 1,7%, а вот в Караганде, например, средние цены сократились на 8,3% в тенге и на 9,2% в долларовом эквиваленте.

В 2018 году в Астане мы ожидаем сохранения текущих тенденций, выражающихся в снижении цен на фоне избытка предложения. Определенный позитив рынку столицы дадут переезд центрального аппарата Национального банка и развитие Международного финансового центра Астана (МФЦА), благодаря чему появится дополнительный импульс в развитии.

ae59afb57f9bccff947295cdb05.png

Мария Рен, управляющий партнер онлайн-сервиса для покупателей недвижимости Homsters.kz

На наш взгляд, основными событиями года, которые сильнее других факторов повлияли на рынок недвижимости, стали перезапуск государственных жилищных программ и начало комплексной программы «Нурлы жер».
Правительство не первый год успешно реализует программы поддержки строительной отрасли и повышения доступности жилья, однако стартовавшая в начале этого года программа «Нурлы жер», пожалуй, наиболее комплексная. Она затрагивает все направления и сегменты первичного рынка недвижимости: от стимулирования предложения объектов на уровне застройщиков до стимулирования спроса через программы субсидирования ставок по ипотеке, а также обеспечение защиты прав дольщиков через систему гарантирования.

Более того, оператор программы — Казахстанская ипотечная компания (КИК) — уже заявил об улучшении условий программы субсидирования ставок (ипотека под 10%). Например, покупателям разрешили частично или полностью покрывать первый взнос по ипотеке недвижимостью, которая уже находится в их собственности, а также начали учитывать предоплату, внесенную застройщику, как первый взнос при получении кредита. Также было расширено понятие первичного жилья. Как известно, ранее в ипотеку под 10% через банки можно было брать в кредит только квартиры напрямую от застройщиков. При этом застройщики используют различные схемы продажи жилья через связанных юридических лиц, которые не позволяли получать льготную ипотеку. Этот вопрос уже решен.

Мы ожидаем и других изменений по «Нурлы жер», поскольку правительство активно мониторит результаты программы. Мы также ожидаем, что программа в принципе подтолкнет банки к постепенному возобновлению ипотечного кредитования и на вторичном рынке. Я думаю, что это будет одной из основных тенденций 2018 года.

Как мы уже отмечали, главными событиями года стали активизация государственной жилищной программы и внедрение ряда новых направлений поддержки строительной отрасли и покупателей первичного жилья. Эта программа вернула банки второго уровня на рынок ипотечного кредитования. Это пока первый этап и касается он в основном первичного рынка, но мы ожидаем, что со временем это повлияет и на активизацию кредитования по вторичному рынку.

Также на рынке сохраняется тенденция роста спроса на новое и первичное жилье и переток покупателей на первичный рынок. Сегодня, по нашим оценкам, а также оценкам многих риелторов, до 80% покупателей предпочитают первичное жилье или квартиры в домах, построенных после 2000 года. Это связано, прежде всего, с низким качеством старого жилого фонда, а также с активной позицией государства по поддержанию экономики и строительной отрасли через госпрограммы, которые стимулируют и спрос, и предложение именно на первичном рынке.

Кроме того, сохраняется спрос на малогабаритное жилье, то есть 1−2-комнатные квартиры. Сегодня, по нашим данным, до 80% покупателей интересуются 1−2-комнатными квартирами, хотя часть из них до девальвации могли себе позволить купить трешку в кредит. Эта тенденция сложилась после 2014−2015 годов из-за девальвации и сворачивания банками ипотечного кредитования. Покупатели были вынуждены обратить внимание на квартиры меньшей площади. Эту тенденцию увидели застройщики и стали предлагать больше малогабаритного жилья комфорт- и экономклассов. На рынке даже появились жилые комплексы с малометражным жильем — квартиры-студии площадью от 16 кв. м.

По нашим данным, сегодня средний размер квартиры, которым интересуются покупатели, составляет около 56−58 кв. м. Эти цифры не изменились в течение 2017 года, но мы ожидаем, что ситуация может измениться в следующем году благодаря наращиванию ипотечного кредитования на первичном рынке.

По ценам рынок недвижимости по-прежнему показывает разнонаправленные тренды в различных сегментах — на вторичном и на первичном рынках.

Цены на вторичном рынке по-прежнему в нисходящем тренде. В крупнейших городах (Астана и Алматы) снизились в среднем на 5−8%, в то время как в некоторых регионах снижение цен достигало 10−11%, что мы связываем с более низким уровнем платежеспособного спроса на квадратные метры.

В то же время цены на первичном рынке в течение года были достаточно стабильны и лишь незначительно колебались в пределах узкого коридора. Так, в Астане цена с начала года практически не изменилась и к концу года составила около 318 тыс. тенге за квадратный метр, а коридор динамики цен — 308−318 тыс. тенге за «квадрат». В Алматы первичный рынок был более волатильным: средние цены колебались здесь в коридоре 430−450 тыс. тенге, а средняя цена «квадрата» в алматинских новостройках на конец года составила около 438 тыс. тенге.

Эти тенденции фиксирует и Комитет статистики. Так, средние цены перепродажи благоустроенного жилья с начала текущего года снизились на 1,5%, с 188,6 тыс. тенге за кв. м до 185,7 тыс. тенге за кв. м; средние цены продажи нового жилья выросли на 2,3%, с 247,4 тыс. тенге за кв. м до 253,1 тыс. тенге за кв. м.

Тенденция разнонаправленного движения цен на рынке недвижимости сложилась после серьезной девальвации, в конце 2015 — начале 2016 годов. С тех пор цены на первичном рынке, можно сказать, не претерпели серьезных изменений, в то время как на вторичном рынке стабильно снижались. Это было связано с тем, что большинство застройщиков давно перевели ценообразование в тенге, в то время как многие продавцы объектов на вторичном рынке до сих пор привязывают стоимость своих объектов к твердой валюте.

Такое поведение продавцов не способствовало продажам объектов, и цены на старый жилой фонд стабильно снижались. Так, в 2015 году цены на вторичном рынке в долларовом эквиваленте снизились на 30−33% (цены в тенге из-за второго витка девальвации выросли на 15−20%). В 2016 году снижение цен составило порядка 13−15%, наш годовой прогноз снижения цен «на вторичку» в 2017 году — около 6−7%.

Мы ожидаем, что в 2018 году продолжится тенденция снижения темпов удешевления жилья. Наш прогноз снижения цен на вторичном рынке — в пределах 3−4%. С одной стороны, можно говорить, что рынок нащупывает дно и к концу следующего года выйдет на равновесные цены. С другой стороны, на наш взгляд, тенденция снижения цен на старый жилой фонд сохранится до 2019−2020 годов. Во-первых, государство поддерживает госпрограммами первичный рынок, что отбивает у покупателей охоту покупать старое жилье. Во-вторых, качество старого жилого фонда стабильно ухудшается, капитальные ремонты в достаточном объеме не проводятся, не запущена полномасштабная программа обновления жилого фонда в городах со старой застройкой. Все это снижает привлекательность старого жилья на фоне развития первичного рынка.

Все перечисленные факторы поддержат спрос на первичное жилье, а значит и цены на него будут стабильными. С одной стороны, насыщение рынка предложением благодаря активной реализации госпрограмм должно стимулировать снижение цен на жилье в новостройках. С другой стороны, госпрограммы облегчают условия кредитования, что стимулирует спрос на квадратные метры, а значит и провоцирует рост цен. На наш взгляд, эти факторы уравновесят друг друга, и рынок весь 2018 год будет достаточно стабилен по ценам, возможно, с колебаниями в коридоре плюс-минус 2−3%.

b1519082a65354557bc9c718963.png

Евгений Вечков, директор филиала федеральной риелторской компании «Этажи» в городе Алматы

В 2017 году кардинальных изменений на рынке недвижимости не было. Не отмечалось ни ярко выраженного роста, ни спада. Рынок вел себя вполне предсказуемо. Были слухи о девальвации после завершения ЭКСПО-2017, что могло бы отразиться на ценах на недвижимость, но эти слухи не подтвердились.

Прослеживается четкая тенденция — внимание государства на ипотечные продукты. Увеличена сумма субсидирования по программе «Нурлы жер» (ежегодно государство будет выделять по 10 млрд тенге на субсидирование процентной ставки, заемщики могут брать ипотеку под 10%, — прим. ред.), расширены варианты предлагаемого жилья. Разрабатываются новые программы при поддержке государства. Тенденция по большему объему предложения сохранялась в течение всего года. Большую долю продаж составил рынок вторичного жилья.

Борьба за покупателя велась в двух основных плоскостях — стоимость предоставляемых услуг и качество этих услуг.

Цены на недвижимость в течение года полностью дублировали соотношение курса доллара к тенге. Средняя стоимость одного квадратного метра в Алматы — $1000. В январе 2017 года один доллар был равен 330 тенге, в апреле — 313 тенге, в октябре — 340 тенге. Данная ситуация показывает, что отказаться от прямой привязки к доллару не удалось.

Прогноз: на вторичном рынке ожидаем небольшой рост цен — в пределах 3−5% пропорционально в течение года. На первичном рынке существенных изменений не прогнозируем.

Узнавайте больше об интересных событиях в Казахстане и за рубежом.
Подписывайтесь на нас в Яндекс Дзен

Заметили опечатку? Выделите ее мышью и нажмите сочетание клавиш Ctrl+Enter.

Нурлы жер рынок недвижимости РК первичный рынок недвижимости Алматы вторичный рынок недвижимости Астаны итоги года 2017 и прогнозы на 2018

22.12.2017 • 09:00 2874

Поделиться
Какие тенденции влияли на рынок недвижимости в 2017 году
  • Центр деловой информации Kapital.kz — информационное агентство, информирующее о событиях в экономике, бизнесе и финансах в Казахстане и за рубежом. При работе с материалами Центра деловой информации Kapital.kz разрешено использование лишь 30% текста с обязательной гиперссылкой на источник. При использовании полного материала необходимо разрешение редакции. Редакция Kapital.kz не всегда разделяет мнения авторов статей. При нарушении условий размещения материалов редакция делового портала имеет право на решение спорных моментов в законодательном порядке.

  • Яндекс.Метрика
    Система Orphus