Недвижимость всегда вызывает особый интерес мошенников, неважно, отдельное это лицо или группа лиц. Организованное мошенничество выявить очень трудно. Например, обнаружить поддельный документ может только экспертиза. Помимо проверенных временем схем, мошенники придумывают новые способы того, как завладеть квадратными метрами граждан. В некоторых случаях жилищные аферисты действуют по принципам финансовой пирамиды. А в будущем, не исключено, пустят в ход новые технологии — мобильные приложения, электронные сертификаты и пр., в которых будут отыскивать слабые места.
По просьбе делового еженедельника «Капитал.kz» эксперты рынка недвижимости рассказали о том, с какими незаконными схемами рискуют столкнуться владельцы квадратных метров и по каким признакам можно определить, что вы имеете дело с мошенниками.
Аренда — продажа — аренда
«Существует много схем мошенничества, связанных с недвижимостью. Мы отобрали два наиболее распространенных, на наш взгляд, вида мошенничества в Казахстане», — рассказывает Мухтар Азимбеков, директор департамента банковских технологий АО «Жилстройсбербанк Казахстана».
Первый вид, по его словам, — это продажа арендованного жилья. «Схема достаточно проста, оттого эффективна и часто применяема», — комментирует спикер. Заключается она в том, что злоумышленники арендуют недвижимость на определенное время и чаще всего выплачивают арендодателю всю сумму. В период аренды происходит продажа либо пересдача в аренду другому, ничего не подозревающему лицу.
«Чаще всего эта схема предполагает подделку правоустанавливающих документов (договор купли-продажи, договор дарения
Схемы, проверенные временем
Вторая схема мошенничества, известная на рынке недвижимости, — это подделка документов, продолжает эксперт ЖССБК. «Схема в чем-то дублирует описанный выше сценарий, но все же имеет несколько отличий, связанных с подделкой документов», — говорит он.
Чаще всего мошенники прибегают к одному из трех вариантов подделки документов. Первый: подделка доверенности на продажу недвижимости, или «Доверенность левой рукой». В этом случае собственник жилья является основным действующим лицом, так как итог один — судебные разбирательства и проведение почерковедческих экспертиз. «Дело в том, что, подписывая доверенность у нотариуса, собственник расписывается левой рукой, хотя сам правша, или наоборот, и экспертиза подтверждает это, после чего сделка признается не состоявшейся», — поясняет Мухтар Азимбеков.
Второй вариант подделки документов можно назвать «Первичное жилье». Афера, поясняет спикер, заключается в том, что несколько покупателей приобретают одну и ту же недвижимость. Чаще всего в таких схемах задействовано лицо, не имеющее отношения к самой строительной компании.
Третий вариант, по словам эксперта, — «Ложное оформление». «Классическая схема, предполагающая наличие лженотариуса, печати которого используются для засвидетельствования необходимых документов: сделки купли-продажи, доверенностей
Кооператив, который пирамида
В качестве схемы жилищные мошенники могут использовать принцип пирамиды. Способов вовлечения граждан в такие схемы два, рассказывает Жани Турысов, директор федеральной риелторской компании «Этажи» в Астане. Первый — квартира в рассрочку, второй — аренда с последующим выкупом. И в том и в другом случае организаторы пирамиды требуют внести первоначальный взнос для приобретения квартиры, паевый взнос участника кооператива и ежемесячные платежи.
«Как правило, клиентов привлекают через социальные сети, путем сарафанного радио, также мошенники активно рекламируются в интернете. Зачастую используются все возможности так называемого „партизанского“ маркетинга», — говорит эксперт.
Отметим, что, например, полтора года назад в Казахстане работала компания по продаже недвижимости, которая действовала как потребительский кооператив: недвижимость продавалась в рассрочку, причем «без процентов и переплат». На компанию поступили жалобы в правоохранительные органы, в итоге было возбуждено досудебное производство по статье «Лжепредпринимательство».
Компания, о которой идет речь, как поясняет Жани Турысов, была самой крупной за последнее время из тех, что связаны с недвижимостью. Она активно продвигала себя в Астане и Алматы, но просуществовала недолго, год-два. Сейчас, если подобные организации и существуют, то действуют локально и не так открыто. В целом же, по словам спикера, подобного рода кооперативы юридически регистрируются как классический кооператив, хотя и действуют как пирамида.
Рысжан Табельбекова, старший юрист федеральной риелторской компании «Этажи» в Астане, добавляет, что вступительный взнос в кооператив подобного рода, как правило, очень большой — до 1 миллиона тенге. Это скрытый источник финансирования дальнейшей деятельности кооператива за счет притока новых участников.
В подобных схемах, продолжает собеседница, квартиры оформляются не на определенного члена кооператива, а на сам кооператив, соответственно, это собственность всех его участников, коих может быть сотни и даже тысячи.
Также важно учесть, что покупка новой квартиры возможна только в том случае, если будет сохраняться поток новых покупателей, вносящих новые «первоначальные взносы». «Причем соотношение тех, кто получил договор аренды на квартиру, и тех, кто не получил, будет примерно всегда одним и тем же — один к двум. В итоге трое вносят деньги, чтобы один из них заехал в квартиру. Остальные двое ждут следующих четырех участников, каждый — по двое», — поясняет Рысжан Табельбекова.
И еще важный момент: ежемесячные платежи идут не на выкуп определенной квартиры, а на покупку следующих. Это делается для привлечения новых участников.
Мошенники идут в ногу со временем
Помимо классических вариантов, мошенники придумывают новые способы отъема квартир у граждан. Например, в России в последнее время популярна схема, в которой задействованы микрофинансовые организации.
«Микрофинансовые организации выдают деньги в долг под залог недвижимости. Но при этом залог оформляется как купля-продажа. Как только человек получает деньги, квартира переписывается на другое лицо. Заемщику говорят: „Когда вернешь долг, тогда отдадим квартиру“. Проценты при этом очень высокие. И в итоге заемщик очень быстро становится должен огромную сумму. Люди вынуждены собирать деньги по знакомым, чтобы вернуть недвижимость», — рассказывает Андрей Лесин, директор департамента сопровождения сделок федеральной риелторской компании «Этажи».
Спикер отмечает, что люди идут в микрофинансовые организации, когда срочно нужны деньги. «Как правило, человек находится в критической ситуации и не понимает, что делает. Но договор он подписывает сам, поэтому и ответственность за все действия тоже лежит на нем», — уверен собеседник.
Эксперт ЖССБК Мухтар Азимбеков считает, что в будущем мошенничество с недвижимостью будет осуществляться в основном по проверенным временем схемам. Однако не исключено, что появятся и новые сценарии — они, скорее всего, будут связаны с современными технологиями, с социальными сетями.
«Например, после введения электронной регистрации прав собственности по сделкам с недвижимостью появляется новое поле для незаконных действий: ложные мобильные приложения, недостоверные электронные сертификаты и прочее. Нужно понимать, что каждое нововведение будет тщательно исследоваться злоумышленниками на предмет поиска слабых мест», — поясняет представитель ЖССБК.
