Редевелопмент в Европе: успешные кейсы и уроки для Казахстана

Автор: Мади Мухаметалиев, старший консультант Colliers Kazakhstan

В 2024 году в Казахстане были зафиксированы рекордные объемы ввода жилья, отражающие устойчивый рост спроса в условиях урбанизации и постепенного перехода экономики от сырьевой модели к экономике услуг. Однако дальнейшее развитие крупных городов все отчетливее сталкивается с ограничениями, характерными для экстенсивного роста: дефицитом земельных участков, высокой стоимостью расширения инженерных сетей и транспортной инфраструктуры, а также ростом нагрузок на улично-дорожную сеть. В результате новые районы нередко формируются как монофункциональные зоны с ограниченной социальной инфраструктурой, слабой связью с существующей городской средой и усилением маятниковой миграции между периферией и центром.

На этом фоне редевелопмент, представляющий собой переосмысление и повторное освоение уже застроенных территорий, становится стратегически важным инструментом развития городов и рынков недвижимости. Европейский опыт показывает, что редевелопмент не является дорогой альтернативой застройке новых территорий, а, напротив, предоставляет уникальные возможности для снижения системных рисков, роста капитализации проектов и формирования устойчивого долгосрочного спроса. В европейской практике этот процесс часто обозначают как регенерацию – то есть комплексное обновление городских районов с учетом экономических, социальных и экологических эффектов. Регенерация позволяет работать с уже сложившейся городской средой, сохраняя при этом историческую застройку, промышленное наследие и идентичность локации. Выгоды от таких проектов получают не только муниципалитеты, но и частные застройщики – при условии корректно выстроенной модели взаимодействия, фазирования и финансирования.

Партнерство муниципалитета и бизнеса в проектах редевелопмента

В отличие от точечной застройки, редевелопмент почти всегда предполагает активное участие городских властей – в роли регулятора, собственника земли, инфраструктурного инвестора или координатора процесса. Однако ключевая особенность успешных европейских кейсов заключается в том, что муниципалитет здесь выступает не столько директивным органом, сколько партнером.

Как правило, город берет на себя формирование долгосрочного мастер-плана, инвестиции в базовую инфраструктуру и обеспечение регуляторной предсказуемости – в части зонирования, а также определения параметров застройки и сроков реализации. Взамен частный девелопер получает земельные участки с высокими потенциалом и ликвидностью, снижение градостроительной и регуляторной неопределенности, а также возможность планировать проект на горизонте 10–20 лет, а не в рамках одного цикла продаж.

Для рынка Казахстана, где изменения градостроительных условий и пересмотр параметров проектов остаются значимым риском, именно логика распределения обязательств и рисков между государством и частной стороной представляет наибольший практический интерес.

Пример Кингс-Кросс: трансформация проблемного района в магнит для досуга и бизнеса

Кингс Кросс (@ King's Cross Estate. (2022). King's Cross Overview 2022)

В европейских проектах редевелопмента ключевую роль играет плейсмейкинг – комплексный подход к развитию общественных пространств, направленный на преобразование городских территорий в точки притяжения – качественные, безопасные и востребованные места, где люди хотят жить, работать и проводить время. Важно подчеркнуть, что данный подход фокусируется не столько на эстетике, сколько на экономике: качество среды напрямую влияет на заполняемость коммерческих площадей, скорость продаж жилья, устойчивость арендных ставок и репутацию района.

Показательным примером является Кингс-Кросс в Лондоне, который в прошлом имел репутацию депрессивного и криминального района. Регенерация 27 гектаров бывших железнодорожных территорий началась с «опережающего благоустройства»: девелопер сначала открыл бульвар и главную площадь с 1 000 программируемых фонтанов, и только потом начал строительство основных зданий. Это позволило реформировать имидж района и привлечь людей на пустую стройплощадку с первого дня. Всего в районе было создано 10 общественных пространств, занявших 40% территории по сознательному решению проектировщиков.

Coal Drops Yard (@ Luke Hayes)

Вместо тотального сноса значимые исторические объекты были адаптированы и составили сердце района. Coal Drops Yard, бывшие угольные склады XIX века, были превращены в торговый квартал под открытым небом, интегрированный в викторианские кирпичные арки угольных складов. Всемирно известное архитектурное бюро Heatherwick Studio соединило два исторических здания «парящей» крышей, создав 9 000 кв. м торговых площадей, которые заполнили прогрессивные бренды и концептуальные гастропроекты.

Зернохранилище и площадь Гранари (@ Townshend Landscape Architects)

Аналогичный подход был применен и к бывшему зернохранилищу Гранари, где после реновации разместился кампус Центрального колледжа искусства и дизайна имени Святого Мартина. Центральным элементом стала 180-метровая «внутренняя улица» – масштабный атриум, объединивший историческое кирпичное здание зернохранилища с новыми студийными корпусами. Все пространство организовано вокруг этой оси, что обеспечивает естественную вентиляцию и освещение через прозрачную кровлю. Кампус площадью более 35 000 кв. м ежедневно принимает 5 000 студентов и преподавателей. Именно они обеспечили району устойчивый поток пользователей и сформировали репутацию модного креативного кластера на ранних стадиях проекта.

В результате плейсмейкинг-подхода стоимость жилья в районе выросла на 125% в период с 2011 по 2021 год, значительно опередив сопоставимые по транспортной доступности локации, также прошедшие через редевелопмент, включая район Паддингтон. Кроме того, Кингс Кросс стал одним из ключевых кластеров экономики знаний в Европе: здесь разместились офисы крупных технологических компаний, включая Google и Meta.

Барселона: превращение промзоны в инновационный центр через приоритет пешеходов и особый градостроительный регламент

22@ Суперблок (@ Vox, BCNUEJ, Suitelife)

Другим показательным примером использования инструментов плейсмейкинга и активной роли муниципалитета в городской регенерации является район 22@ в Барселоне. Здесь город изменил код зонирования 200 гектаров земли с промышленного (22a) на инновационный (22@) и разрешил смешивать офисы, лаборатории и жилье на месте старых цехов. Одной из ключевых реформ стали «суперблоки» (Superilles) – объединение девяти существующих кварталов (блоков) в один суперпериметр. Внутри него сквозное движение машин запрещено, а скорость спецтранспорта ограничена до 10 км/ч. Это позволило расширить тротуары и высвободить до 70% площади дорог под скверы и летние террасы кафе.

22@ Суперблок (@ Süddeutsche Zeitung)

Для малого и среднего бизнеса это означало рост привлекательности локации за счет увеличения пешеходного трафика. Выиграли и креативные и технологические компании, для которых атмосфера и удобство офисной локации часто становятся решающими факторами в привлечении талантов. В то же время программа 22@ опиралась на экономический стимул «7-7-7»: девелоперы получали право строить на 30% больше площадей, если передавали городу по 7% земли под социальное жилье, зеленые зоны и технологические центры. Это позволило избежать хаотичной застройки, обеспечило сбалансированные функции района и сценарии использования для всех горожан, а не только как бизнес-парк.

Экологическая устойчивость: скрытое преимущество редевелопмента

Отдельным, но принципиально важным преимуществом вторичного развития территорий является экологическая устойчивость. Повторное использование уже застроенных участков позволяет существенно сократить вредные выбросы в атмосферу. Этого удается достичь за счет сохранения фундаментов и каркасов зданий, а также использования существующих инженерных сетей и транспортных связей. В европейской практике превращение старых промзон в жилые кварталы рассматривается как инструмент снижения углеродного следа. Например, при реставрации электростанции Баттерси в Лондоне сохранение ее кирпичного остова позволило избежать выбросов, сопоставимых с годовой работой тысяч автомобилей. Вышеупомянутая модель «суперблоков» в Барселоне также была внедрена в том числе с целью снижения выбросов от автомобильного трафика.

Такие факторы все чаще учитываются международными инвесторами и финансовыми институтами при принятии решений. Для городов, стремящихся к устойчивому развитию, этот путь помогает одновременно решать задачи экономического роста и повышения качества городской среды без дальнейшего расползания застройки и утраты природных территорий.

Опыт Восточной Европы и стран СНГ

Варшавский район Воля демонстрирует, как западные модели редевелопмента могут быть адаптированы в постсоциалистическом контексте. Бывшие промышленные зоны были преобразованы в многофункциональные кварталы благодаря упрощению процедуры изменения функционального назначения участков (это стало занимать месяцы, а не годы), четкому определению городских стандартов плотности и общественных пространств, а также активному участию частных девелоперов в финансировании уличной и социальной инфраструктуры. Девелоперы получали право на строительство большего объема площадей (и большой плотности) только при условии, что жильцы будут обеспечены школой, детским садом и сквером в радиусе 450-800 метров от жилой застройки.

Принципиально важно, что изменения затронули не только архитектурные формы, но и нормативную базу: были введены специальные процедуры согласования, позволяющие ускорить запуск проектов при соблюдении городских требований. Для Казахстана этот опыт показателен тем, что институциональные реформы возможны и в условиях переходной экономики.

Фабрика, Тбилиси (@ The Happy Jetlagger)

В странах СНГ редевелопмент развивается в более ограниченных институциональных рамках, но уже показывает важные сигналы. Тбилисское арт-пространство «Фабрика» начиналось как частная инициатива по преобразованию бывшей швейной фабрики. Проект показал, как сохранение индустриального характера здания может стать основой коммерческого успеха и известного городского бренда. Аналогичную роль в Москве сыграли проекты «Флакон» и «Винзавод», где историческая промышленная застройка стала ядром креативных кластеров и повысила привлекательность окружающих территорий.

Кроме того, в Москве программа комплексного развития территорий решает одну из ключевых проблем редевелопмента – фрагментированную собственность земли. Несмотря на дискуссии о сбалансированности московского подхода в части соблюдения интересов собственников и жителей, мировой опыт показывает, что без консолидации земли (через выкуп, долевое участие и прочие форматы) масштабный и комплексный редевелопмент на таких территориях практически невозможен. Важным элементом московской модели является и система взаимных обязательств. Например, при застройке бывших заводов ЗИЛ или «Серп и Молот» бизнес взял на себя строительство детских садов и местной дорожной сети, в то время как город гарантировал развитие транспорта и строительство новых станций метро.

Как финансировать проекты редевелопмента

Европейские проекты редевелопмента редко реализуются исключительно за счет частного капитала ввиду их долгосрочности. Как правило, используются комбинации городских вложений в инфраструктуру, проектного финансирования, участия международных финансовых институтов и инструментов зеленого финансирования. В Восточной Европе и Турции существуют прецеденты, когда ЕБРР и другие международные институты поддержали обновление городских районов. Среди ключевых условий для получения таких денег – наличие прозрачного плана развития на 10–15 лет и доказанная польза для экологии города. В Казахстане подобные инструменты (например, займы ЕБРР по программе «Зеленых городов») пока применяются точечно, однако потенциал их масштабирования особенно высок для крупных проектов редевелопмента в центральных зонах городов ввиду экологической и социально-экономической устойчивости в сравнении с экстенсивным развитием.

Уроки для Казахстана

Европейский и восточноевропейский опыт сводится к нескольким выводам. В первую очередь важно понять, что редевелопмент – это долгосрочный проект. Без фазирования, сценарного планирования и понятных правил на горизонте 10–15 лет он почти неизбежно трансформируется в типовой рыночный продукт с фокусом на быстрый цикл продаж и максимизацию плотности, а не на долгосрочную капитализацию за счет формирования качественной привлекательной среды. Застройщикам и девелоперам важно осознать, что в проектах редевелопмента источником добавленной стоимости выступает не только сохранение исторического наследия, но и плейсмейкинг, то есть работа с общественными пространствами и моделью их повседневного использования, формирующая эмоциональную связь с местом.

При этом финансовые показатели здесь зависят не только от архитектурных решений, но и от институциональных условий: зонирования, консолидации земли, понятных и четких параметров застройки и механизмов распределения рисков между городом и девелопером.

В Казахстане редевелопмент промышленных территорий пока часто идет по другой траектории. Прецеденты вроде трансформации Алматинского завода тяжелого машиностроения (АЗТМ) в ЖК Nomad или Плодоконсервного комбината в ЖК Riverside показывают реальный интерес крупных игроков к центральным промзонам, но чаще всего сценарий сводится к полному сносу. Вместе с индустриальными корпусами исчезает и потенциал: большие пролеты, высокие потолки, кирпичная фактура, добротная конструктивная база, а главное – возможность сформировать уникальную идентичность проекта.

Почему рынок так действует? Основной причиной является экономика неопределенности. В редевелопменте, особенно на бывших производственных площадках, объем и сроки непредвиденных затрат часто оказываются значительными и трудно прогнозируемыми на старте проекта. Кроме того, девелопер не понимает, когда и в каком виде появится качественный общественный транспорт (как в случае с проектом ЛРТ в Алматы), который бы оправдал инвестиции в деловые, культурные и досуговые функции объекта за счет предсказуемого спроса и позволил бы создать общественные пространства вместо парковок. В этой связке наименее рискованная стратегия – упростить программу редевелопмента до строительства жилья максимальной плотности, потому что это единственное, что относительно контролируется внутри участка.

При этом в Алматы уже формируется устойчивый спрос на постиндустриальные пространства и проекты адаптивного использования. Как правило, такие пространства уникальны своим относительно центральным расположением и недорогой арендой, чем привлекают креативных арендаторов и культурные функции, в последующем трансформирующие имидж и экономику всего района. Крупнейший в Центральной Азии техноклуб Colossus в здании Дома печати, театр BUNKER в советском бомбоубежище и другие подобные проекты демонстрируют, что городу нужны пространства «с характером». Но такие проекты уязвимы: без понятных правил сосуществования с соседями и без долгого горизонта аренды вытесняются по мере повышения стоимости земли и ее перепрофилирования под жилые проекты. Закрытия множества площадок (от сезонных вроде ARTХАУС на бывшем заводе им. Кирова до вполне успешных вроде Vzletnaya) иллюстрируют хрупкость этой экосистемы.

На этом фоне выделяется центр современной культуры «Целинный» (в реконструированном здании знакового бывшего кинотеатра). Это редкий пример перерождения культурной роли объекта при помощи бережной работы с наследием и качеством пространства. Но он опирается на мотивацию мецената, а не на массово воспроизводимую рыночную механику, поэтому ценен именно как исключение, обнажающее дефицит системных правил редевелопмента.

Чтобы связать крупный капитал и малые культурные функции, а промзоны превратить в полноценные городские центры, нужна воспроизводимая модель взаимодействия города и рынка:

1. Прозрачное распределение инфраструктурного бремени: город берет на себя магистральные сети и ключевые решения общественного транспорта, а девелопер - внутриквартальную инфраструктуру и вклад в общественные пространства. В британской практике похожая логика закрепляется через Section 106: это юридическое соглашение между муниципалитетом и девелопером, которое фиксирует вклад и обязательства, связанные с разрешением на строительство.

2. Предварительные договоренности бизнеса с городом и общественностью вместо торга в процессе. До проектирования проводятся общественные консультации, фиксируются рамочные параметры качества среды и функционального баланса (что именно создается и в каком объеме), чтобы девелопер считал экономику в ясной рамке, а город заранее понимал градостроительный вектор в данной локации и хеджировал политические риски – стандартная европейская практика.

3. «Регуляторный пряник». Город может выдавать бонус к параметрам застройки (например, к плотности или функциональной емкости) в обмен на обязательства девелопера создать общественные пространства, зеленые решения, площади под культуру/социальные функции, как это делают в районе 22@ в Барселоне.

4. Защита культурных функций через льготную аренду и правила добрососедства. Первый инструмент – долгосрочная льготная аренда: город через плановые условия закрепляет помещения по ставкам ниже рынка и на длительный срок, чтобы культурные и креативные резиденты не вытеснялись из района в момент роста арендных ставок. Это важно не из идеологических соображений: Лондон защищает культурные площадки как часть городской инфраструктуры, потому что именно они формируют идентичность, удерживают жизнь на улицах, притягивают людей и бизнес, а креативную экономику делают одной из наиболее конкурентоспособных секторов города. Правила добрососедства тоже взяты из лондонской практики: если рядом с действующей площадкой (баром или клубом) строится новое жилье, то меры по предотвращению конфликтов, включая шумоизоляцию, закладываются в проект нового строительства, а не превращаются в механизм закрытия уже работающего пространства жалобами «задним числом».

Редевелопмент не решит все городские проблемы, но может создать зоны согласованного развития, где интересы города, бизнеса и жителей можно связать в одну работающую систему. И сейчас у Казахстана действительно есть окно возможностей: развитие полицентров и зон реновации в Алматы и Астане можно либо наполнить жизнью и идентичностью, либо свести к механике наращивания квадратных метров – и тем самым упустить шанс на городские центры, которые работают как привлекательные дестинации. В то же время успешные проекты редевелопмента на нескольких пилотных территориях помогут отработать механизмы взаимодействия между городом и бизнесом и заложить основу для реформации всей градостроительной системы.