В Казахстане коммерческая недвижимость постепенно модернизируется, что открывает новые возможности для предпринимателей и инвесторов. Одним из направлений модернизации называют токенизацию. Об этом говорят основатель Prime Estate Руслан Жусупов и основатель Steeltech Group Мадияр Кыстаубаев. Они рассказали о ключевых аспектах рынка коммерческой недвижимости, современных инструментах, перспективах работы со стрессовыми активами, а также поделятся предложениями по выстраиванию баланса интересов собственников и арендаторов. Кроме того, анонсировали Property Forum, который пройдет в Астане 9 ноября.
Что происходит на рынке коммерческой недвижимости в Казахстане
Сегодня в Казахстане коммерческая недвижимость является частью большого сегмента экономики — строительства. Руслан Жусупов, который более пяти лет работает в сфере коммерческой недвижимости, приводит статистику. Если посмотреть на предложения по недвижимости от владельцев в общем по Астане, то можно увидеть, что на рынке представлено порядка 26 тысяч квартир, из них коммерческая недвижимость — 1 900 единиц. Но когда вычесть из общего списка коммерческих помещений кладовки, парковки и иные объекты, которые не представляют интерес, то получится цифра в 800 объектов.
«То есть, доля коммерческой недвижимости от всей доли составляет всего 4%, и это очень мало. К тому же из названных 800 объектов действительно достойных — наверное, 5%. На пальцах одной руки, максимум, двух, можно посчитать, что действительно сегодня заслуживает внимания. Как видите, на рынке сейчас очень большой дефицит коммерции. Я не беру сейчас предложения от риелторов, а сконцентрировался на реальных предложениях от собственников помещений и застройщиков», — говорит Руслан Жусупов.
Нельзя сбрасывать со счетов ситуацию с ЕНПФ: когда в 2021 году разрешили частично использовать пенсионные начисления на приобретение недвижимости, количество сделок купли-продажи выросло с 21 тысячи до 60 тысяч. Однако, когда в 2022 году пороги минимальной достаточности увеличили, количество сделок ожидаемо упало в два раза. В 2022 году на рынок повлияли еще один момент: рост курса доллара на фоне начала войны в Украине. Поэтому с апреля и до сентября 2022 года на рынке недвижимости был кризисный момент. В результате те, кто зарабатывал на квартирах — например, флипперы (люди, которые покупают черновые или старые квартиры, делают в них ремонт и потом продают по более высокой цене — прим. ред.), — перешли в коммерческую недвижимость.
Что влияет на рынок коммерческой недвижимости
Помимо курса валюты, решений государства и геополитической ситуации, как говорит Руслан Жусупов, на рынок коммерческой недвижимости в Казахстане влияют еще шесть важных факторов.
Первый фактор: инвестиции в жилищное строительство. Если проанализировать последние восемь лет, то можно увидеть, что инвестиции в строительство в столицы выросли почти в четыре раза — со 161 до 615 миллиардов тенге. К тому же Астана стремительно развивается, количество районов увеличилось до шести. А новые районы нуждаются в административной и коммерческой инфраструктуре, также растет уровень потребления услуг и товаров.
Второй фактор: урбанизация. Официально Астана стала городом-миллионником в 2018 году, а по состоянию на июнь 2024 года в столице проживает 1,4 миллиона человек. Приток населения нуждается в новых жилых площадях и, как следствие, в сопутствующих государственных и коммерческих услугах.
Третий фактор: рост бизнеса. В 2010 году в Астане насчитывалось 30,5 тысяч объектов МСБ, за 10 лет показатель вырос в 3,5 раза. Для сравнения, в Алматы и по республике в целом аналогичный показатель вырос почти в два раза. И работает бизнес как раз в коммерческой недвижимости — кофейни, магазины, салоны красоты, стрит-фуд, ритейл, розничная торговля и так далее. Но есть важный нюанс: бизнес арендует, а не владеет помещениями, это нужно держать в голове, говоря о коммерции.
Четвертый фактор: падение динамики продаж в жилом сегменте с 2021 года почти на 60%: 606 056 сделок в 2021 году против около 360 000 сделок в 2024 году. Многие инвесторы и перекупщики жилой недвижимости перешли в коммерческий сегмент.
Пятый фактор: в отличие от жилой недвижимости, в коммерческой отсутствуют доступные инструменты приобретения — кредиты и ипотечные программы. Есть фонд «Даму», который субсидирует кредиты юридических лиц, но через него не легко приобрести помещение, полгода-год может уйти на верификацию, и не факт, что все пройдет успешно.
Шестой фактор: аренда коммерческой недвижимости — это выгодный бизнес «без головной боли». Те, кто начал заниматься коммерцией, уже не вернется к квартирам, потому что здесь, как правило, речь идет о долгосрочных договорных отношениях. К тому же коммерческую недвижимость не нужно ремонтировать, обставлять, покупать бытовую технику, решать мелкие бытовые вопросы — это все делает сам владелец бизнеса.
«У меня есть „тепловая карта“ Астаны со средними ценами за квадратный метр, так как я убежден, что нужно вкладываться в локации. Когда у меня спрашивают, куда стоит вкладываться, я не говорю, в какие типы недвижимости — склады, офисы или помещения. Я называю конкретные районы, и то, что город постоянно растет, нам только на руку. Из своего опыта могу сказать, что очень перспективные районы — это Нуринский, территории за „Хан Шатыром“ и вокруг вокзала „Нұрлы жол“, а также район Capital Park. Часто люди отдают предпочтение „золотому квадрату“ Астаны, но я не советую, потому что цены перегреты и вкладываться в коммерческую недвижимость там просто невыгодно. Нужно смотреть, куда территориально город растет, потому что Астана — идеальное поле для индивидуальной экономической индустрии», — отмечает Руслан Жусупов.
Эксперт согласен, что, приобретая недвижимость, нужно учитывать факторы риска — например, в 2020 году пандемия коронавируса изменила бизнес, перенеся многие его виды в онлайн. Это внесло кардинальные изменения в правила игры. В Астане практически наполовину сократилась аренда, но меньше чем за год восстановилась, поэтому не стоит бояться вкладываться в коммерческую недвижимость — она останется выгодным вложением. При этом средняя стоимость коммерческой недвижимости по столице сегодня составляет порядка 800 тысяч тенге за квадратный метр.
Какие возможности открывает токенизация
Мадияр Кыстаубаев занимается модернизацией и реконструкцией коммерческих объектов, поэтому уверен, что аренда и приобретение недвижимости по классической схеме — не единственный способ работы. Как владелец коммерческого объекта, эксперт понимает, что в мировой практике очень актуален такой вариант как токенизация недвижимости. Это процесс, при котором объект разделяют на небольшие цифровые доли или токены, каждый из которых представляет собой часть стоимости объекта. То есть, инвестор покупает не весь объект целиком, а один или несколько токенов, получая таким образом доход, сообразный его доле.
Токенизация выгодна и удобна тем, что снижает порог входа: для покупки доли в коммерческой недвижимости достаточно суммы, эквивалентной стоимости одного квадратного метра, а не всего здания. Благодаря этому инвесторы даже с небольшой суммой смогут заходить на рынок, который ранее был закрытым и доступным только крупным игрокам со внушительными суммами. В Казахстане токенизацией недвижимости занимается компания Cybercorp, которая работает в рамках юрисдикции Международного финансового центра “Астана” (МФЦА). Это компания также работает с сингапурской биржей BigOne на основании лицензии и законного допуска, чтобы потенциальные инвесторы были уверены в своих вложениях.
«Я понимаю, что токенизация — инструмент очень новый и у нас в принципе коммерческая недвижимость представляет собой закрытую касту. Обычный казахстанец не думает и даже не мечтает о коммерческой недвижимости. В целом этот рынок с большим недоверием относится к нововведениям, поэтому я предварительно изучил опыт Cybercorp и BigOne, чтобы убедиться в том, что все законно и прозрачно», — объясняет Мадияр Кыстаубаев.
Мадияр Кыстаубаев рассказал об алгоритме токенизации. По его словам, во-первых, нужно убедиться, что объект соответствует определенным требованиям. Он должен быть введенным в эксплуатацию, не иметь обременений (например, кредитных обязательств) и обладать успешной арендной историей — доказать свою доходность. Далее владелец объекта создает частную компанию в МФЦА и передает объект этой компании. Она в свою очередь выпускает токены, обеспеченные самим объектом недвижимости. После оценки объекта с привлечением крупных международных аудиторов производится сама токенизация: на бирже создается количество токенов, равное числу квадратных метров объекта. Каждый токен эквивалентен одному квадратному метру и его цена соответствует доле от общей стоимости объекта.
«Например, я передаю здание в 422 квадрата — создается ровно 422 токена. Это, по сути, та же криптовалюта, но созданная не по принципу биткоина, который майнится, она обеспечена твердым активом — недвижимостью. Когда мой актив перешел в разряд цифрового, его выставляют на свободный рынок, все данные по нему открыты. Представим, что объект оценили в 240 миллионов тенге, в месяц он приносит 2,7 миллиона тенге дохода и 32-33 миллиона тенге в год. Соответственно, его годовая доходность составляет чуть больше 15%. Покупатель видит, что общая стоимость объекта с учетом его доходности составляет 240 миллионов тенге, делим на 422 токена — получается примерно 580 тысяч тенге за один токен. И потенциальный инвестор может приобрести один токен за 580 тысяч тенге с доходностью 15% годовых», — говорит Мадияр Кыстаубаев.
Он поянснил, что каждая доля коммерческой недвижимости проверяется и подтверждается госструктурами — в этом случае, министерством цифрового развития. В свою очередь биржа BigOne и другие крупные партнеры следят за качеством сделок. К тому же криптовалютная инфраструктура обеспечивает безопасность владения и возможность легко купить или продать токены на бирже.
Какие проблемы с коммерческой недвижимостью решает Property Forum
Как делятся Руслан Жусупов и Мадияр Кыстаубаев, основной задачей форума является достижение компромисса между арендаторами и владельцами коммерческой недвижимости.
«Property Forum — это наша некоммерческая инициатива с Русланом, где мы хотим объединить участников рынка. Мы стремимся к тому, чтобы владельцы объектов снизили арендные ставки до адекватного уровня, который соответствует рыночным условиям. Это позволит малому и среднему бизнесу развиваться, потому что предприниматели начнут арендовать помещения по доступным ценам и без переплаты. Не стоит забывать, что в конечном итоге за расходы предпринимателей расплачиваются именно потребители, потому что высокая аренда влияет на стоимость товаров и услуг», - делится Мадияр Кыстаубаев.
Еще одна проблема — современный рынок коммерческой недвижимости в основном контролируют крупные инвесторы, для которых помещение за 50-100 миллионов тенге — всего лишь очередной актив. И они отказываются снижать ставки, даже если помещение пустует, что, конечно, влияет на цены на рынке. В итоге небольшой бизнес закрывается, так как не может потянуть высокие расходы. Токенизация поможет сбалансировать рынок, потому что в ее силах создать доступную и справедливую систему аренды с прозрачным рынком и адекватными ценами.
Кроме того, благодаря токенизации снизится порог входа, больше казахстанцев смогут инвестировать и создавать для себя пассивных доход.
Организаторы форума уверены, что их мероприятие — шаг к созданию более прозрачного и доступного рынка, где каждый сможет оценить свои реальные инвестиционные возможности.
Помимо всего вышеперечисленного, участники форума научатся работать со стрессовыми активами, которые в перспективе способны приносить высокий доход, но имеют много сложностей и рисков. Стрессовые активы — объекты недвижимости в собственности банков и других финансовых институтов, владельцы которых не смогли выполнить свои обязательства по кредитам или залогам. Государство в лице Агентства по регулированию и развитию финансового рынка работает над ускорением продажи стрессовых активов и устранению застоя на рынке, однако проблемы в этой сфере сохраняются.
«На нашем мероприятии разберут успешные примеры вывода стрессовых активов на рынок, что привело к созданию рабочих мест и финансовой выгоде для государства и участников сделок. Участники узнают об особенностях работы со стрессовыми активами, их оценке и минимизации рисков, стратегиях для превращения стрессового актива в ликвидный и прибыльный», — рассказывает Мадияр.
По мнению организаторов, именно создание условий для прозрачной и справедливой продажи таких активов в конечном итоге оживит рынок и создаст дополнительные возможности для бизнеса.
«Наш форум — площадка, которая централизованно, компетентно, из уст практиков-специалистов с хорошей методологией дает ответы на все вопросы по коммерческой недвижимости. То есть, мы хотим, чтобы на одной площадке человек все свои вопросы закрыл», — подчеркивает Руслан Жусупов.
