Фото: Руслан Пряников
В настоящее время рынок недвижимости в Казахстане растет, хотя темпы прироста немного снизились. По данным Бюро национальной статистики, за 9 месяцев 2022 года в стране введено порядка 10,5 млн кв. м жилья, что на 1% больше, чем за такой же период прошлого года. Лидерами по количеству введенного жилья являются Астана (17,4%), Алматы (14,4%) и Алматинская область (6,5%).
При решении квартирного вопроса все более популярным способом приобретения жилья в Казахстане становится долевое участие в жилищном строительстве. Этот способ привлекает казахстанцев своим главным преимуществом – более доступной ценой по сравнению с готовой недвижимостью. Разница в стоимости жилья на начальном этапе строительства и готовым объектом составляет в среднем 20-30%, согласно данным krisha.kz.
Однако, несмотря на привлекательные ценовые параметры, долевое участие в жилищном строительстве имеет свои нюансы. В этой статье мы расскажем, какие риски существуют при покупке квартиры «на этапе котлована» и как законодательно защищены права дольщиков?
Каждому потенциальному дольщику следует знать, что девелоперы могут привлекать их средства только после получения разрешения акимата или гарантии АО «Казахстанская Жилищная Компания». Такое требование прописано в Законе РК «О долевом участии в жилищном строительстве». При этом с покупателем в обязательном порядке должен заключаться договор о долевом участии в жилищном строительстве (ДДУ), в соответствии с утвержденной типовой формой. Об этом важно знать перед подписанием каких-либо документов с застройщиком, так как некоторые компании привлекают средства дольщиков такими незаконными способами, как заключение договоров бронирования, предварительной купли-продажи, инвестирования и так далее. Если с дольщиками заключили такие договоры, то нет гарантии в получении жилья. Еще один способ привлечения денег покупателей в обход законных механизмов – жилищно-строительные кооперативы, в создании которых участвуют аффилированные с девелопером физические лица.
В сентябре 2022 года акимат Астаны опубликовал список из 80 застройщиков, у которых отсутствует разрешение на привлечение денег дольщиков. Такой же список 2021 года состоял из 31 организации, что в 2,5 раза меньше показателя текущего года. Во всех этих случаях права граждан не защищены, так как отсутствует гарантия получения жилья.
Вдобавок к этому возникает существенный риск двойной продажи одного жилья, поскольку нет централизованного учета заключенных договоров. В случае же покупки введенного в эксплуатацию жилья договоры купли-продажи регистрируются в государственной базе данных «Регистр недвижимости». А чтобы исключить риск двойных продаж при долевом строительстве, создана единая информационная система «Казреестр». Здесь застройщики регистрируют договоры о долевом участии в жилищном строительстве (ДДУ), вносимые в них изменения или дополнения, договоры об уступке права требования.
После получения разрешительной документации на привлечение средств дольщиков и заключения ДДУ девелопер обязан в течение 5 рабочих дней направить ДДУ на регистрацию через портал электронного правительства. Это требование также прописано в Законе РК «О долевом участии в жилищном строительстве» и подзаконных актах. В свою очерeдь, eGov.kz интегрирован с Казреестром, где акиматы проверяют ДДУ на его соответствие типовой форме, а также на наличие ранее поставленных на учет прав третьих лиц на долю в жилом комплексе. Если замечаний нет и нарушения не выявлены, ДДУ регистрируется в Казреестре.
После этого застройщик получает выписку об учетной записи ДДУ. Эта выписка – подтверждающий документ, что ДДУ был заключен в рамках законодательства нашей страны. При этом срок регистрации ДДУ снизился с 6 до 3 дней с момента появления Казреестра в 2020 году.
В настоящее время Казреестр используется в 10 регионах страны. В этой системе содержится информация о более 600 объектах долевого жилищного строительства, а также зарегистрировано около 94 тыс. ДДУ.
Отметим, работа по совершенствованию Казреестра продолжается. В 2023 году в нем планируют запустить инструмент для автоматизированной проверки документов и сведений, которые поступают от компании девелопера, а также регистрации электронных ДДУ. Это позволит сократить сроки регистрации с 3 дней до нескольких часов. Кроме того, запланирована интеграция Казреестра с различными информационными системами и государственными базами данных для проведения сквозной аналитики по объектам долевого строительства.
