В прошлом году, по данным департамента статистики, в Алматы оборот розничной торговли составил 2 трлн 472 млрд тенге. Это на 5,4% больше, чем в 2016 году. Причем на торговые центры и магазины Алматы приходится порядка 40% республиканского объема официальных розничных продаж. Аналитики говорят о том, что кризис в розничной торговле пройден.
Ставка на концепцию
Так почему при росте розничного товарооборота некоторые торговые центры не привлекают покупателей и не оправдывают надежд арендаторов? Конкурентным преимуществом становится концепция. Об этом «Капитал.kz» рассказали эксперты консалтинговой компании Colliers International Kazakhstan.
«Если раньше успешность ретейл-проекта во многом зависела от его местоположения — «location, location и еще раз location», то сегодня на конкурентных рынках на первый план выходит стратегия — «концепция, концепция и еще раз концепция», — подчеркивают специалисты консалтинговой компании Colliers International Kazakhstan.
Посетителей в торговые дома теперь привлекает не только шопинг, но и возможность сходить в кино, пообедать или сводить детей в парк развлечений.
«С существующими концептуальными ТРЦ за посетителей смогут побороться те проекты, которые смогут предложить хороший tenant-mix, отвечающий потребностям целевой аудитории: приятную атмосферу, которая складывается из многих составляющих, включая архитектурный облик; качественные общественные пространства, вплоть до освещения, воздуха и акустики внутри ТРЦ», — отметили в Colliers International Kazakhstan.
Отметим, глава Astana Group Нурлан Смагулов ранее в интервью «Капитал.kz» также говорил об изменении структуры потребления.
«Мы стремимся к тому, чтобы центры превращались в социальные пространства. Мы осознанно идем на то, чтобы сократить шопинг. Сегодня на втором этаже в алматинской MEGA-1 мы убираем магазины и делаем большой фуд-корт, а денег это будет приносить меньше. Но мы хотим быть лучше, расти. MEGA Alma-Аta 12 лет является лидером на рынке. Появилось много торговых центров после нас, мы были первыми, и все равно лидируем. Значит наша работа над собой, то, что мы все время делаем upgrade, пристраиваем новые помещения, меняем, ротируем — это правильно», — сказал известный бизнесмен.
О важности концепции говорит и управляющий компанией «Торговые технологии Trade Help» Андрей Калмыков.
«Позиция „наш ТРЦ все для всех“ убыточна, и многие ТРЦ недосчитываются потока посетителей из-за размытости позиционирования», — полагает он.
То есть надо просчитывать целевые группы покупателей, тип торгового центра и состав арендаторов (якоря, мини-якоря, сопутствующие). По словам Андрея Калмыкова, проблемы в управлении торгово-развлекательными центрами возникают на уровне маркетинговых исследований и позиционирования.
«Какой у них тип ТРЦ — смогут назвать немногие собственники и управляющие директора, описать грамотно целевую группу посетителей — такая же трудность, легче всего перечислить состав якорных арендаторов, но кластеризовать этот состав арендаторов могут единичные ТРЦ, так как маркетинговые специалисты не обладают знаниями. Все „мучаются“ только количеством сданных площадей и числом поступающих в месяц денег за аренду, с тем, чтобы перекрыть банковские кредиты», — добавил он.
Чтобы составить правильный пул арендаторов, управляющим надо исследовать территорию вокруг ТРЦ (catching area) и составить портрет целевого покупателя.
На первом плане «умная» торговая недвижимость
Андрей Калмыков прогнозирует, что в 2018—2020 годах будет пользоваться спросом «умная» торговая недвижимость. «Без понтов и блесток» — не надо больших затрат и многоэтажности — делайте маркетинговые исследования, советует эксперт. Он обозначил шесть пунктов «умного», а значит успешного торгового центра:
• сфокусированный на целевой покупательской группе;
• с выверенным пулом арендаторов для целевой группы;
• с ясной концепцией позиционирования ТРЦ, согласно мировой классификации и требованиям к классам ТРЦ;
• недорогой в арендном отношении и с процентом от оборота;
• без дорогого fashion-ремонта;
• формат площадей open space.
Рост продаж может обеспечить и создание пешеходных зон в Алматы, продолжает Андрей Калмыков.
«Очень положительно повлияло на Алматы создание пешеходных зон. Прежде всего, хочу лично поблагодарить Романа Шнайдермана как ландшафтного архитектора проекта. В мегаполисе великолепная погода 9 месяцев в году, когда можно ходить под открытым небом, любоваться природой, зеленью и не встречаться с автопотоком. Наполнение этих пешеходных зон кафе, барами, ресторанами, магазинами — следующая задача. Таких walking street и shopping street в центрах городов существует огромное множество! И там самые большие продажи в магазинах! Такие улицы привлекают поток покупателей, значит, однозначно, будут и продажи. К примеру, самая крупная по потоку улица Hohe Strasse длиной в 680 м в Кельне, Германия, ежедневно несет на себе поток в 130 000 посетителей», — подчеркнул он.
Отметим, пешеходные зоны пополнят и бюджет мегаполиса. К примеру, вдоль улицы Панфилова установят павильоны пяти брендов, которые принесут Алматы более 67 млн тенге в год дополнительного дохода.
Три тренда рынка
Открытие новых торгово-развлекательных центров в разных городах Казахстана — хороший сигнал. Но как именно развивается рынок торговой недвижимости? Андрей Калмыков выделил три основных тренда. Первый — улучшение качества и показателей самих ТРЦ. «В 2017 году открылось много торговых центров, которые близки к высокому уровню категорий классов B и B+. Речь в первую очередь идет о MEGA Silk Way (Астана, март 2017), Magnum C&C в 3-й очереди APORT (Алматы, декабрь 2017), а также о локальных торговых центрах в регионах — в Шымкенте (Shymkent Plaza, декабрь 2016), Костанае (Kostanay Plaza, сентябрь 2017)», — рассказывает он.
Андрей Калмыков подчеркивает, что строительство качественных торговых площадей — это еще не все. Успех предприятия зависит от содержания ТРЦ. Второй тренд связан с заполняемостью торговых площадей. «Простаивает и пустует от 15% до 25% торговых площадей. Концепции многих ТРЦ оказались слабыми, а сегмент ТРЦ, ориентированный на средних и богатых покупателей, все время лихорадит (реконцепты, уход арендаторов, невыполнимые арендные ставки, невыполненные планы по оборотам
При этом иностранные компании продолжают тестировать наш рынок — это третий тренд. «Продолжается тестирование территории РК на вход/выход иностранных ретейлеров в формате гипермаркетов big box: зашел/вышел гипермаркет CARREFOUR (MAF Group ОАЭ), строятся коробки DIY (строительные материалы и товары для дома), Leroy&Merlin (французская Auchan Group) и OBI (немецкая Tengelmann Group), несколько корпусов Metro C&C в РК работают ниже планов продаж», — заключает эксперт.
