Крупным казахстанским предприятиям, работающим в сферах нефтедобычи, ГМК, энергетики, телекоммуникаций, железнодорожных перевозок, необходима легализация недвижимого имущества. Такого мнения придерживается Бакытжан Базарбек, юрист, международный эксперт по земельному и экологическому праву. В интервью «Капитал.kz» он пояснил, почему у таких компаний на балансе появилась неоформленная недвижимость, и предложил вариант узаконения, от которого и сами компании выиграют, и государство получит дополнительную пользу.
— Бакытжан, почему у крупных предприятий возникла потребность в легализации недвижимого имущества?
— Практически у всех крупных предприятий в секторах ГМК, нефтедобычи, электроэнергетики, телекоммуникаций, железнодорожных перевозок на балансе много недвижимого имущества — промбаз, складов, цехов, логистических центров, зданий заводов. Я занимаюсь правовым оформлением недвижимого имущества и могу сказать, что многие из этих объектов не оформлены или недооформлены, или имеют некоторые недостатки с документами.
Согласно действующему законодательству об архитектурно-градостроительной деятельности каждый объект, будь то промбаза или любое другое сооружение, после строительства должен быть введен в эксплуатацию. Некоторые крупные компании действительно стараются не узаконивать недвижимость, чтобы избежать дополнительных налоговых обязательств и ответственности перед законом.
фото: Вячеслав Батурин
Но проблема в том, что многие объекты, которые сейчас находятся на балансе крупных предприятий, достались им в 1990-х годах, некоторые — еще в 1980-х. Тогда недвижимость была оформлена неправильно либо не полностью — в этом правовом состоянии она остается до сих пор. А это значит, неуплаченные налоги, заниженное залоговое имущество. Это несданные объекты, неоплаченные штрафы, недополученные госкомимуществом активы.
— В чем конкретно заключаются проблемы?
— Например, вопрос замеров. Сейчас они выполняются с помощью GPS-навигации, раньше делались вручную, естественно, страдала точность — погрешности огромны. Например, в документах указывается 1 тыс. кв. м, а на деле — около 8 тыс. кв. м. Получается, 7 тыс. кв. м земли со строениями (сооружениями) не узаконены, документы на участок не приведены в порядок, налоги не уплачены.
— Почему предприятия сейчас не оформляют участки как положено?
— У нас прейскуранты на замеры бывают и с пятью, и с шестью нулями. Некоторые компании думают: а зачем нам обновлять документы, мы кредит не собираемся брать. Да, предприятие не заимствует, но, получается, оно платит минимальный налог на ту недвижимость, которую имеет по документам, а не фактически. А это уже задевает интересы государства.
Государство должно быть заинтересовано в легализации. Но и предприятия должны осознавать, что это в их интересах: комбанки не принимают неправильно или не до конца оформленные документы и на землю, и на недвижимость, и в итоге компания не может получить кредит.
Более того, компании могли бы выходить на зарубежные фондовые площадки, но листинговые требования обязывают узаконивать недвижимость, которая есть на балансе компании, — там этот вопрос очень жестко контролируется. Можно было бы привлекать и иностранных инвесторов. Но они также не готовы выкладывать большие деньги, пока предприятия не узаконят недвижимость. Многие потеряли из-за этого потенциальных инвесторов.
— С оформлением земельных участков какие проблемы возникают?
— Добывающие компании зачастую получают большие земельные участки — сотни гектаров. По Земельному кодексу и Закону РК «О недрах и недропользовании», если компания получила контракт на разведку и добычу, то земельный участок должен быть незамедлительно оформлен на компанию, то есть право землепользования оформляется незамедлительно.
Здесь основная проблема в том, что компании думают, что это обязанность государства — оформлять участки. Либо они считают так: зачем тратиться на замеры, у нас есть контракт, горный отвод и по нему мы будем добывать полезные ископаемые. А по Земельному кодексу, после получения земельного участка необходимо определить его границы — перед изготовлением госакта земельный участок должен быть выделен. Но это требует расходов от предприятия, на балансе которого этот земельный участок лежит. Поэтому некоторые умышленно не оформляют, не заказывают землеустроительные работы, не выносят границ. А страдает государство: границы земучастка не выделены и в базе данных земельного кадастра участок оказывается свободным. Это создает путаницу. Акиматы выдают земли на этих участках другим людям — под гостиницу, заправочную станцию, магазин, СТО. Когда крупные компании узнают, что часть их земельных участков оказалась у других лиц, возникают споры, которые в судах проходят мучительно, но решаются не в пользу крупных копаний. В итоге сами же крупные компании от этого страдают.
— Какие документы вообще требуются для того, чтобы оформить недвижимость правильно?
— Недвижимость должна быть оформлена таким образом: правоустанавливающий документ, в котором указывается площадь строений и сооружений и она должна точно соответствовать акту ввода или акту приемки в эксплуатацию собственником самостоятельно. Иногда правоустанавливающим документом выступает акт приемки в эксплуатацию, все зависит от того, на каких основаниях была отчуждена недвижимость, земля и строения. Также технический паспорт с последней информацией о площади строений и сооружений, соответствующей информации, указанной в двух выше перечисленных документах. И справка формы № 2 о зарегистрированных правах и обременениях, где должны быть отражены все объекты, указанные в техпаспорте. На деле у большинства компаний документы не соответствуют этому перечню.
— Но ведь проблема не только в старом недооформленном имуществе. У некоторых предприятий есть объекты, которые были построены гораздо позже. И зачастую это незаконные постройки…
— Да, такая проблема существует — самовольные постройки, предприятия проводят реконструкцию, перепланировку, и это не отражено ни в одном документе, таком образом, нарушаются нормы земельного и архитектурно-градостроительного законодательства. Например, предприятие вроде бы имеет правоустанавливающие документы на недвижимость, но осуществляет деятельность без разрешительных документов. Или так: без учета архитектурно-планировочного задания, без согласования в уполномоченных органах компания строит крупную пристройку к промышленной базе и ссылается на то, что это металлоконструкция, ее в любое время можно снести.
Но вопрос — для чего тогда законодательство об архитектурно-градостроительной деятельности, правила разрешительных процедур, если каждое предприятие будет самовольно делать пристройки к промбазам? И это пример не одной, а десятка, а то и более компаний.
Больше всего в этом удивляет то, что в этих компаниях внедрены международные стандарты менеджмента и управления, которые по идее должны пресекать подобные нарушения. Тогда другой вопрос — значит, это просто имитация того, что компания работает по современной системе менеджмента?
— Но здесь возникает вопрос справедливости…
— Да, есть вина предприятий: они самовольно сделали пристройки. Но в некоторых случаях проблема в том, что пристройки появились в советское время либо в период массовой приватизации, когда государству нужно было просто сделать правоустанавливающие документы, поэтому условно замеряли и быстро продавали недвижимость. В итоге компании, купившие строения с пристройками в 1993−95 годах на волне приватизации, сейчас не могут узаконить. Самовольные постройки вообще не узакониваются: без разрешения, без эскизного проекта, разрешительных документов органы архитектуры не принимают акты приемки в эксплуатацию.
Конечно, есть вопросы к юристам этих компаний. Но почему бы не пойти навстречу? Мы же говорим о крупном бизнесе. Его нужно поддерживать, а мы связываем его по рукам и ногам. Давайте поступим как развитые страны: дадим амнистию недвижимости. Почему мы проводим легализацию имущества для граждан, но не проводим для юридических лиц, ведь крупные компании — это кровеносная система нашей экономки. Это крупные налогоплательщики, там тысячи работников, участие этих компаний в социально-экономическом развитии региона значительное. А мы заставляем использовать хитрые схемы, чтобы попасть в легализацию, когда предприятия оформляли недвижимость на физические лица. Нельзя ли просто дать предприятиям возможность открыто узаконить свое имущество?
— Какой экономический эффект можно ожидать от потенциальной легализации?
— Сумма будет исчисляться не миллиардами, а триллионами тенге. Это те средства, которые компании смогут привлечь из-за рубежа. Многие игроки в секторах нефтедобычи, ГМК реально могут получить кредиты от международных финансовых институтов — только за счет одного своего имени, их знают и готовы кредитовать. Но проблема в беспорядке с документами.
— По вашему мнению, какой вариант легализации можно было бы применить для крупных предприятий?
— Мое личное предложение: необходимо разработать программу легализации имущества в обмен на участие компании в инфраструктурных проектах. Для этого нужно создать пул системообразующих компаний, у которых недвижимость не узаконена и есть с этим проблемы. Компании могут самостоятельно выбрать какой-то инфраструктурный проект. Например, создание парковой зоны в Алматы или модернизация водопровода в двух-трех жилых домах, капитальный ремонт дороги в какое-то село, бурение скважины с водой для населения. Это сэкономит деньги для бюджета. И государство в этом будет заинтересовано. А взамен государство разработает для этих компаний программу узаконения недвижимости без штрафных санкций.
Таким образом, бизнес получит «открытую дверь» для кредитных линий, для выхода на международные рынки, для кредитования в местных комбанках. Более того, предприятия смогут принять на работу больше сотрудников: на узаконенных объектах будут работать люди, сейчас площади зачастую пустуют, потому что компании боятся штрафных санкций. А штрафы огромны. За эксплуатацию зданий и сооружений без акта ввода в эксплуатацию и ряда других нарушений совокупно — до 800 МРП. А ели участь тот факт, что у одной компании бывает 5−6 нарушений, которые отражены в КоАП, то совокупно может получиться 2000−3000 МРП. Эта штрафная нагрузка огромна даже для крупного бизнеса.
Государство будет понимать, что за крупным «постучится» и средний бизнес — узаконьте и нам. Государство сократит бюджет расходы и будет получать налоги, а банки получат кредиторов. Система заработает. Банки будут кредитоваться за рубежом, экономика будет нормально развиваться. Вот такой эффект можно ожидать. Иначе недвижимость так и будет стоять неузаконенной, пустовать, отток капитала продолжится.
