Вокруг отечественного рынка недвижимости сложилось рекордное количество факторов неопределенности. На него напрямую повлияла макроэкономическая ситуация в стране – все крутилось вокруг ослабления курса нацвалюты, результаты которого эхом отдавались во всех сегментах экономики. Другие факторы связаны непосредственно со сферой недвижимости и строительства. В любом случае в нынешней ситуации рынок окончательно выбит из привычной колеи.
Большое плавание
«Несомненно, ключевым событием и для рынка недвижимости, и для экономики страны в целом стал переход к плавающему курсу тенге в августе этого года. Снижение цен на нефть, рост курса доллара в два раза за последние два года еще раз показали, насколько высока степень зависимости нашей экономики от сырьевого сектора. Наверное, нужно сказать также о том, что, к сожалению, нынешний кризис снова привел к появлению множества недостроев и обманутых инвесторов», – говорит Анна Шацкая, начальник аналитической службы портала недвижимости kn.kz.
По словам эксперта, снижение доходов бюджета страны неизбежно привело к замедлению темпов экономического роста и реальных доходов граждан. Во многих городах страны спрос на жилье резко сократился, а если таковой имеется, то он объясняется активизацией отложенного спроса прошлых лет и обеспечивается долларовыми сбережениями в сегменте вторичного жилья. Но и он в скором времени будет исчерпан и количество сделок пойдет на спад. «Цены на жилье имеют тенденцию снижения еще с февраля 2014 года. В долларовом эквиваленте с начала текущего года цены сократились на 33%, а с февраля 2014 года – на 40%», – отмечает Шацкая.
Просели все сегменты недвижимости, но в особенности это сказалось на постройках первичного жилья. Согласно данным по мониторингу kn.kz, в одной только Астане на стадии строительства сейчас находится около 150 жилых комплексов (ЖК), 48 из которых имеют различные проблемы – от недостачи разрешительной документации до полной остановки строительства.
Шаги дедолларизации
Члены Ассоциации застройщиков Казахстана (АЗК) решили отказаться от номинирования цен на недвижимость в инвалюте. По словам Айдына Рахимбаева, председателя совета Ассоциации застройщиков Казахстана, цены на новое жилье членами АЗК будут устанавливаться только в национальной валюте, чего также будут требовать от других участников рынка. «Ассоциация намеревается пересмотреть отношения с поставщиками строительных материалов и услуг с целью стимулировать последних на повышение приоритета национальной валюты», – комментировал он ситуацию в сентябре.
Расчетный переход на нацвалюту стал сигналом для застройщиков, так как те в свою очередь заверили государство в готовности следовать новой денежно-кредитной политике и проявлять гибкость в формировании цен в рамках госзаказа. Кроме того, с переходом на тенговое ценообразование прямым покупателям четко дали понять, что цена на жилплощадь корректироваться пропорционально плавающему курсу не будет.
Смена госпрограмм
Одним из главных событий для рынка недвижимости также стало решение правительства свернуть госпрограмму «Доступное жилье-2020», посчитав ее малоэффективной. Напомним, в конце прошлого года глава государства подверг госпрограмму жесткой критике. «Следует пересмотреть подходы к строительству арендного жилья. Есть у нас система жилстройсбережений, есть у нас ипотека, есть у нас аренда. Но теперь нам нужно другое – государство будет строить социальное арендное жилье и предоставлять его населению в долгосрочную аренду с правом выкупа. То, что существует, требует больших средств, первоначальных взносов, и потом кабальные проценты люди не могут платить», – сказал президент.
Вместо «Доступного жилья» был предложен другой госдокумент – «Программа развития регионов до 2020 года», основанная на пяти госпрограммах – «Развитие регионов», «Программа развития моногородов на 2012-2020 годы», «Модернизация жилищно-коммунального хозяйства на 2011-2020 годы», «Акбулак на 2011-2020 годы» и «Доступное жилье-2020».
Также в начале года был подписан меморандум с банками второго уровня по вопросам оказания содействия проблемным ипотечным заемщикам. В ходе соглашения стороны меморандума договорились, что будут искать возможности решения проблем ипотечных заемщиков, которые в свою очередь документально подтвердили неспособность единовременного погашения задолженности перед банком-кредитором.
«В нынешних условиях следует отметить важную тенденцию на рынке жилья – это укрепление позиции государства. В условиях снижения платежеспособности населения и ужесточения условий по ипотеке в большинстве БВУ роль государства сложно переоценить. Ярким примером присутствия государства является ЖССБ, который с начала 2015 года, по словам зампреда банка, имеет около 70% всех выданных ипотечных кредитов», – комментирует ситуацию Шацкая.
Все по безналу
Нацбанк РК предложил гражданам приобретать недвижимость и транспорт за безналичный расчет, тем самым стараясь взять под контроль сложившуюся ситуацию.
«Мы считаем, что самые крупные покупки, которые мы осуществляем, – покупки недвижимости или транспортных средств – должны осуществляться в безналичном варианте. То есть, прежде всего, должны проходить через определенные счета. Так мы увидим все платежи совместно с налоговыми органами. Мы считаем, что в самое короткое время мы можем навести здесь порядок», – отметил теперь уже бывший глава Нацбанка Кайрат Келимбетов.
Согласно информации Нацбанка, до 93% платежей в Казахстане производятся за наличный расчет, что, по сути, означает сделки в обход налогообложения. Келимбетов тогда посчитал ситуацию «вопиющей».
Продажа Жилстройсбербанка
Главным событием апреля для рынка жилья стало одобрение правительством и Нацбанком РК программы рефинансирования ипотечных займов. Как сообщалось, Нацбанк выделил 130 млрд тенге для решения проблем ипотечных заемщиков. Программа направлена на оказание поддержки ипотечным заемщикам, которые относятся к наиболее незащищенным социальным слоям населения, а также заемщикам, получившим ипотечные займы в иностранной валюте.
На фоне поддержки со стороны государства, оно же в сентябре заявило, что рассматривает возможность привлечения стратегического инвестора в Жилстройсбербанк, такие меры должны способствовать поддержанию нацэкономики на должном уровне. Напомним, что Жилстройсбербанк находится в списке объектов на приватизации и занимает 11-е место среди 35 местных банков по размеру активов. Из резерва правительства и средств банка в течение 2 лет будет выделено 60 млрд тенге в целях компенсирования вкладов клиентов.
Покажите ценник
Нынешний кризис еще раз показал, что курс экономического развития, основанный только на сырьевой экономике, не в состоянии обеспечить необходимый уровень роста, в том числе и на рынке недвижимости.
«Все эти годы мы могли относительно безболезненно выживать при негативных геополитических событиях благодаря высоким ценам на нефть. Однако в ближайшее время значительного роста цен на нефть большинство мировых аналитиков не ожидает. Соответственно, прежние 15-20% прироста цен на жилье ежегодно мы уже не увидим. По нашим прогнозам, в течение 2016 года на рынке произойдет снижение платежеспособного спроса, который сейчас поддерживается, главным образом, за счет долларовых сбережений, и дальнейшее снижение цен в долларовом и тенговом эквиваленте», – предполагает Шацкая.
Таким образом, даже при грубых подсчетах, средняя долларовая цена может потерять к середине 2016 года около 25%. При условии, что в экономике не случится форс-мажорных ситуаций, цены на рынке будут расти в пределах инфляции. Спросом, если он будет, будут пользоваться вторичное жилье либо новые проекты от зарекомендовавших себя компаний.
«Прогнозы мировых аналитиков по поводу динамики цен на нефть в 2016 году в целом разнятся. Озвучиваются разные прогнозы – от 20 до 75 долларов за баррель. Если обобщить эти прогнозы, то можно сделать вывод о том, что средневзвешенный курс барреля нефти в 2016 году составит около $40 за баррель. Объединяет эти прогнозы то, что бывших значений в $80-100 и выше мы точно не увидим. Так как наша экономика и рынок недвижимости высоко зависимы от этих показателей, будущая динамика цен на недвижимость будет зависеть от тренда нефтяных ценников», – резюмирует Шацкая.
