По данным аналитиков портала «Недвижимость Казахстана», в третьем квартале 2012 года цены на квартиры в Алматы снижаются. Средняя цена продажи по городу упала на 0,9% и достигла $1910 за «квадрат». Количество объектов снизилось на 25%. На рынке частных домов города картина противоположная – рост цен продолжается. Средняя стоимость поднялась до отметки в $1579 за квадратный метр.
По данным портала, в третьем квартале текущего года предложений по продаже квартир рассматривалось в среднем на 25% меньше, чем во втором квартале. Максимальное количество представленного на рынке жилья приходится на Бостандыкский район – 23%, на Ауэзовский и Алмалинский районы – по 19%. Ненамного «отстает» Жетысуский район – 14%. Доля предложений в Медеуском и Турксибском – 11% и 10% соответственно, а минимум пришелся на Алатауский район – 4%. При этом уменьшение количества объектов жилой недвижимости, выставляемых на продажу, наблюдается по всем районам Алматы.
Больше всего на рынке предложений по квартирам трехкомнатного формата – 36%, а меньше всего были представлены 5-комнатные и выше – 2%. Далее в порядке убывания следуют 2-комнатные – 34%, 1-комнатные – 20% и 4-комнатные – 8%.
Разделение жилья, предлагаемого покупателю в зависимости от материала стен дома, показало, что на квартиры в монолитных постройках пришлось 34% от общего количества продаваемого жилья, в кирпичных и панельных – 33% и 32% соответственно, в каркасно-камышитовых домах – 1%. При этом снижение количества объектов на рынке также наблюдается на все форматы квартир и типы домов.
По итогам третьего квартала 2012 года стало очевидным снижение средних цен на жилую недвижимость в Бостандыкском и Алмалинском районах – по 1,5%, в Медеуском и Турксибском – на 2,1% и 0,8%. В остальных районах города изменения цен были незначительны. Снижение стоимости прослеживается на все форматы квартир, кроме однокомнатных, где изменения столь незначительны, что говорить о падении цен на них пока рано, отмечают аналитики kn.kz. По максимуму сократилась цена на многокомнатное жилье – на 16,3%, а минимально – на 2-комнатные (1%). Квартиры 3- и 4-комнатного формата снизились в цене на 2,3% и 8% соответственно. Также аналитики отмечают снижение цен на квартиры в кирпичных и монолитных постройках – на 5,2% и 11,9% соответственно.
Частные дома
Количество выставленных к продаже домов за период с июля по сентябрь сократилось на 4,2% и составило 23073 объекта. При этом в месяц, в среднем, частниками предлагалось около 10000 домов. В основном на рынке преобладало частное жилье, расположенное в Медеуском районе, – 22%, далее следуют Ауэзовский и Турксибский – 21% и 17%. Доля рынка недвижимости в Бостандыкском районе составляет 15%, в Алатауском и Жетысуском – 13% и 9% соответственно. Меньше всего традиционно представлен Алмалинский район – 3%. Уменьшение количества выставленных на продажу домов замечено аналитиками во всех районах города: по максимуму в Турксибском районе – 10% от общего количества, а минимально – в Медеуском (3%).
Максимально широко в 3 квартале были представлены 4- и 5-комнатные дома – 21% и 20% от общего количества соответственно, а меньше всего – 1-комнатные (1%). При этом снижение количества предложений прослеживается аналитиками на все форматы жилья, кроме 7- и 8-комнатных домов – здесь, наоборот, замечен большой выброс предложений на рынок.
Средняя стоимость одного квадратного метра в секторе частного жилья сильно разнится. Так, самая высокая средняя цена отмечена в центре Бостандыкского района – $2345 за квадратный метр, а минимальная – в Алатауском – $983. За прошедшие три месяца рост средних цен отмечен аналитиками в том же Бостандыкском районе, снижение – в Жетысуском, Алатауском и Турксибском. В оставшихся районах наблюдаются незначительные изменения ценовых показателей, вызванные отдельными предложениями.
Наиболее «дорогими» стали дома с 8 комнатами и больше, их стоимость составила $1907 за кв. м, а самыми «дешевыми» – 2-комнатные – $1368 за кв. м. При этом подорожало многокомнатное жилье (7 и 8 комнат), а подешевело 3- и 4-комнатное. Безусловно, немного «выросли» в цене и стали абсолютным лидером по стоимости монолитные строения – их цена составила $1970, а подешевев, самыми доступными оказались панельные – $1261. Рост цен, как отмечают специалисты, замечен также на кирпичные дома, а снижение – на каркасно-камышитовые.
Земельные участки
С начала 2012 года цены на землю в Алматы падают, и третий квартал исключением не стал. В июле-августе рынок земельных участков Алматы отметился традиционным для этого года снижением средней цены. Общая стоимость участков на рынке составила $6789 млн.
Количество земельных участков, которые предлагались собственниками для продажи, достигло в третьем квартале 11604 объектов общей площадью – 422 тыс. сотки. Их количество стало меньше, чем в предыдущем квартале на 9,6%, при этом в среднем в месяц на продажу выставлялось порядка 4500 участков. Больше всего «потеряли» земельные участки под постройку гостиничных комплексов – 66,1%, а меньше – участки, предназначенные под садоводство, – 0,1%. Однако аналитиками был также замечен активный выброс на рынок предложений продажи земельных участков под застройку производственной и торговой недвижимостью, рекреационного назначения и под многоуровневые паркинги.
Лидирующие позиции по общей площади продаваемых земельных участков занимает Медеуский район – 37%, а меньше всего площадей приходится на Жетысуский и Алатауский районы (по 3%). Доля Алмалинского района – 4%, Турксибского – 7%, Ауэзовского – 22% и Бостандыкского – 24%.
Средняя цена по городу остановилась на уровне $17546 за сотку (-4.8%). Аналитиками замечено небольшое снижение цен за сотку земли в Ауэзовском, Алмалинском и Бостандыкском районах и рост – в Жетысуском. В остальных районах города изменения цен были незначительными.
На 9,1% подешевела цена за 1 сотку земли под ИЖС, причем во всех районах города без исключения. Сотка земельных участков, предназначенных под застройку торговой недвижимости, тоже значительно «потеряла» в цене (-26,8%). Земли, предназначенные под производство, «упали» в стоимости на 35%. Снизились рыночные цены на участки, определенные под застройку недвижимости общественного питания и МЖС, – на 16,6% и 15,1% соответственно.
Квартальное повышение цен отмечается аналитиками портала «Недвижимость Казахстана» на участки, предназначенные под садоводство и земли сельскохозяйственного назначения, – очевидно, это связано с сезонностью. Немного поднялись цены на участки, предназначенные под недвижимость индустрии сервиса, производственного сервиса и офисную недвижимость, – 14,8%, 11,6% и 5,9% соответственно, под недвижимость культурно-развлекательного назначения (5,3%).
Коммерческие помещения
Чтобы приобрести коммерческое помещение или площадь в Алматы, нужно рассчитывать бюджет исходя из средней цены в пределах $1450 за кв. м. Очевидно, что цена в третьем квартале особо не изменилась, за исключением стоимости зданий без специального назначения – они немного «упали» в цене (-4%). Совсем незначительно «подросли» помещения без специального назначения – на $14, офисы – $28 и действующий бизнес – $22. Как всегда самыми дорогими в Алматы остаются офисные помещения, а дешевыми – промбазы, заводы, склады.
В июле-сентябре 2012 года снять помещение для коммерческих целей было более чем легко – всего было предложено 16950 объектов. Большая часть из них, конечно же, пришлась на офисные помещения – 7691 объект и торговые площади (1658). Реже всего можно было встретить объявления о сдаче в аренду зданий без специального назначения – 515 объектов. На промбазы, заводы, склады и действующий бизнес – пришлось 1075 и 1038 объектов соответственно. Замечено, что количество зданий без особого назначения стало меньше – минус 20%, а предложения офисов больше на 12%. Средняя ставка на коммерческие площади по Алматы остановилась в районе $20 за «квадрат». Самыми дорогими ожидаемо стали объекты торговли, дешевыми – склады и базы. Офисные помещения и действующий бизнес подорожали на 4.5% и 5.4% соответственно. На остальные виды недвижимости цены особо не изменились.
Мнение эксперта
Александр Калинин, председатель экспертного совета республиканской палаты оценщиков
Парадоксально, что в обеих столицах активизировался рынок элитной недвижимости. В целом, данный сектор занимает не более 5-7% на рынке и обычно находится в стагнации, то есть «ждет своего покупателя». Такое оживление особо заметно на фоне общей стагнации. Правда, покупка «элитки» имеет разовый характер, и отследить тенденции не представляется возможным.
Последний квартал аналитики агентств недвижимости характеризуют необычным для сезона снижением цен. Хотя с начала сентября ожидалось традиционное, сезонное оживление – закончились отпуска, переезд к месту учебы в крупные города, реализация сельхозпродукции (появляются свободные средства), начинается миграция из села в город и т.д. Однако общий экономический спад, продолжающаяся рецессия не способствуют крупным приобретениям.
На общем фоне активного снижения интереса к рынку недвижимости и здесь появились свои приоритеты. Фактически, отсутствует рынок земельных участков. Предложений масса, но спроса «ноль». Ускоренно снижаются цены на жилые дома большой площади. Офисная недвижимость – покупка и аренда сдают позиции. Если во что и вкладывать, то в одно-двухкомнатные квартиры с последующей их сдачей в аренду. Еще один парадокс квартала – цена на квартиры снижается, цена на аренду держится, порой и растет.
Если говорить о позиции выжидания роста цен у продавцов, уверен, что выжидания никакого нет. Строить планы на возможный рост цен по жилой и коммерческой недвижимости на ближайшие полтора-два года безрассудно. Конечно, если вы не олигарх и не нуждаетесь в очередных элитных апартаментах. Могу отметить, что у инвесторов отсутствует мотивация, а у покупателей отсутствует или ограничен платежеспособный спрос.
Мариям Бижикеева
