Но цена аренды растет
Как герои новогодней комедии «С легким паром!» накануне праздников каждый год ходили в баню, так и традиционным стало «постновогоднее» интервью с Александром Калининым, кандидатом экономических наук, председателем экспертного совета республиканской палаты оценщиков. Тема уже который год все та же: почему в Казахстане такая высокая аренда, почему столь недешевые квартиры и, главный вопрос, – «Когда все это закончится?!»
Каждый год Александр Калинин заканчивает своим исследованием «Казахстанский рынок недвижимости». Проведение анализа, на взгляд эксперта, возможно по пяти казахстанским городам, названия которых начинаются на «А» - это Астана, Алматы, Атырау, Актау и Актобе. «В других регионах сделки носят разовый характер, налицо фактическая стагнация рынка недвижимости вследствие его общей неразвитости и крайне низкой платежеспособности населения», – говорит Александр Калинин.
- Александр, у нас все еще сохраняется повышенное внимание к рынку недвижимости. Люди постоянно мониторят цены и прикидывают, сколько стоят их квартиры. Почему такая ситуация?
- Во-первых, остается определяющей взаимосвязь банков второго уровня (БВУ) с рынком недвижимости, так как 65% и более в залоговом портфеле составляют объекты недвижимости. Во-вторых, это вопрос действительно социальный, поскольку существует необходимость обеспечения населения жильем, проблема невыплат по ипотечным займам и проблема дольщиков. В-третьих, в Казахстане до полумиллиона человек были связаны со стройиндустрией в период строительного бума (отсюда – необходимость сохранения рабочих мест, зарплаты для участников рынка). И, наконец, в Казахстане нет других реальных направлений для инвестиций.
- В чем причины оживления рынка недвижимости с сентября по декабрь (теперь уже) прошлого года?
- Их тоже несколько. Это завышенное ожидание валютной девальвации и второй волны кризиса (лучше купить недвижимость, чем потерять деньги); завершение сезона отпусков и оживление деловой активности; приезд к месту учебы (места в общежитиях вузов и колледжей, как известно, ограничены); миграция населения в крупные города в связи с отсутствием работы в зимний период, а также сезон сбора и реализации урожая (появляются средства). Частично сработал и отложенный спрос: когда динамика падения цен на недвижимость снизилась, многие решили – пора покупать.
- Информационное обеспечение рынка недвижимости – особый вопрос, и у нас подчас здесь начинаются какие-то странные, незаконные манипуляции...
- Примером манипулирования ценами может послужить деятельность одного из крупнейших агентств Алматы в 2005-2009 годах. Схема была проста: аналитики агентства заявляли, что на будущей неделе, по их прогнозам, цена одного квадратного метра жилья в мегаполисе увеличится на 3,5%. На следующий день застройщики и риэлторы поднимали ценовую планку – агентство сказало! Неоднократно уличали их в сговоре, пытались в суд подать. Но где сегодня это агентство? Владельцы, «варяги» из Бишкека – в Эмиратах, часть сотрудников перешли в другие компании, видимо, набираются сил, придумывают новые схемы.
Любой оценщик скажет: «Лучше две сделки, чем двадцать предложений». Если в предложении указана цена 10-15 тысяч у.е., то покупатель слышит – десять, продавец – пятнадцать. Не факт, что договорятся по средней. Данные Агентства РК по статистике о средней стоимости жилья сродни средней температуре по больнице. А где корректировка на местоположение, материал стен, отделку, год постройки? Как относиться к заявлениям отдельных «аналитиков», что «динамика рынка недвижимости выросла на 20% по сравнению с прошлым месяцем»? – при том, что было пять, стало шесть сделок. Когда 50 и 60 сделок – тоже 20%, но это же тенденция, можно установить причинно-следственную связь, прийти к заключению о стоимости…
Основными информационными источниками остаются специализированные газеты, которые не отвечают за правдивость подаваемой в объявлениях информации. Если недавно поправка на торг не превышала минус 7-10%, то сейчас и 15-20% – не предел.
- Думаю, многие казахстанцы сегодня столкнулись с необходимостью снимать квартиру, поскольку у нас наладился некий «поток-переток» кадров из регионов в Алматы и Астану, кроме того, люди курсируют между этими двумя центрами Казахстана. Я узнаю у друзей, сколько они платят за свои квартиры, и то, что вижу у нас, мне совершенно не нравится – в Астане я плачу больше, чем подруга в Осло...
- Ситуация, когда цена на жилье и благосостояние людей падают, а аренда растет, – нелепа. Властям давно стоит взять под контроль хаотичный рынок съемного жилья: посчитать всех квартировладельцев, ужесточить их налогообложение и ограничить темпы повышения цен.
В Алматы из 370 тысяч объектов недвижимости 65 тысяч – квартиры. По нашим подсчетам, до 18% этого количества сдается в аренду, а это значит, что бюджет недополучает колоссальные деньги, хотя есть закон о том, что с каждого дохода надо платить налог. И одна часть горожан будет жить за счет другой, монопольно устанавливая цены на жилье, до тех пор, пока государство не начнет развивать рынок муниципального арендного жилья.
Арендная плата не должна превышать 30-35% бюджета семьи, иначе не остается средств на питание, одежду, обучение. Отсюда проистекает необходимость регулирования арендных ставок акиматами. Если заняться вопросом серьезно, то и информацию по всем живущим за счет сдачи квартир в аренду можно без труда найти через Центр недвижимости (если у человека несколько квартир, не может же он во всех жить одновременно) и по объявлениям в газете.
Международная практика говорит о том, что месячная арендная ставка не должна превышать 1% от стоимости объекта. В наших условиях рекомендуется и вовсе 0,6-0,7%. Необходимо установить размер коэффициента капитализации для аренды жилья, коммерческой недвижимости (аптеки, парикмахерские, салоны красоты, офисы, магазины и др.). Подобные примеры уже есть: в Москве, Санкт-Петербурге, Киеве этот коэффициент устанавливают органы местной власти.
- Года два назад я много писала об инициативе фонда недвижимости «Самрук Казына», который объявил о принятии программы арендного жилья. Но с тех пор о ней ничего толком не слышно…
- Ставка в 1000-1300 тенге (в зависимости от местоположения и классности жилья) за квадратный метр, очевидно, завышена. Квартиры в новых современных комплексах крупногабаритные, так как соблюдается баланс жилой и нежилой площади. И в среднем однокомнатные выходят до 45 квадратов, двухкомнатные – до 75, трехкомнатные – более 100. Арендная плата в них получается нередко выше рыночной ставки, выше ипотечных выплат. К тому же, имеет место высокая плата за коммуналку – охрана, парковка, дополнительные услуги... Такая ситуация объясняется тем, что основная часть средств фонда была направлена на поддержку обманутых дольщиков, и чтобы компенсировать госзатраты, была установлена высокая ставка аренды.
- Какова сейчас ситуация с земельными участками?
- Общая тенденция за 2011 год – продолжение падения цен на участки. По сравнению со средним снижением цен на недвижимость в Алматы в пределах 60-65% до середины 2010 года, цены на земельные участки в Алматы упали на 70-80% . Фактически рынок земельных участков отсутствует. Отмечу, что основной причиной взлета цен на земельные участки в 2004-2007 годах был выкуп их для госнужд (коммерческая застройка, развязки, Восточная объездная дорога).
- И последний мой вопрос: стоит ли ждать роста цен на квартиры в 2012 году?
- Объективных причин для серьезного роста цен на недвижимость в этом году нет. Все попытки заинтересованных участников оживить рынок недвижимости носят выраженный искусственный характер. Результаты мониторингов и аналитических исследований зачастую не соответствуют реальному состоянию рынка.
Снижается покупательская способность населения (не более 10-15% могут позволить покупку или ипотеку недвижимости, в итоге снижается инвестиционная привлекательность строительства – построить-то можно, а кому продать?).
Далее – ожидается вторая волна кризиса. В кризис, как известно, происходит переориентация населения на приобретение товаров первой необходимости и оплату коммунальных услуг.
Кроме того, продолжают усложняться условия получения ипотеки (значительный первоначальный взнос, тщательнейшее изучение платежеспособности заемщика, высокая кредитная ставка) – казахстанские банки не заинтересованы в увеличении числа ипотечных кредитов.
Я полагаю, в 2012 году рынок алматинской недвижимости не будет испытывать серьезных потрясений по причине общего падения спроса у населения – главного следствия кризиса.
Наблюдается ограниченность сделок, общая стагнация со снижением цен на 10-15% по отдельным секторам – первичное, вторичное жилье, офисная недвижимость на фоне дальнейших попыток госрегулирования и попыток искусственной активизации рынка недвижимости. С другой стороны, последние полтора-два года практически не вводятся новые жилые комплексы бизнес-класса. Учитывая 1,5-миллионное население Алматы, имеет место снижение предложения на фоне роста спроса на жилую недвижимость. Дефицит жилья будет способствовать стабилизации снижения цен и незначительному его росту в пределах размера среднегодовой инфляции 7-12%.
