23.11.2011 • 09:08 1305

Спрос отстает

Коммерческая недвижимость постепенно выходит из кризиса

За последний квартал уходящего года на рынке коммерческой недвижимости наблюдается активное оживление. Количество покупателей, главным образом представителей малого и среднего бизнеса, увеличилось. Основной спрос, при средней стоимости за квадрат в $2500, находится в ценовых пределах до $500 тыс. за объект. Насколько потенциально выгодны приобретение и аренда коммерческой недвижимости, и у кого она пользуется наибольшим спросом «Капитал.kz» решил узнать у директора по внешним связям агентства недвижимости «Абсолют»  Романа Костенко.

- Какие объекты коммерческой недвижимости пользуются большим спросом на сегодняшний день? И почему?

- Наибольшим спросом пользуются небольшие магазинчики, кафе, рестораны площадью до 200-300 кв. м. Спрос есть и на торговые точки в центре города, на главных улицах, в местах с хорошими пешеходными и автотранспортными потоками. В общей структуре их доля приближается к 70%.

Если ранее коммерческая недвижимость рассматривалась в основном как инструмент для вложения и сохранения средств, то теперь этот сегмент интересен в качестве способа извлечения прибыли уже от действующего бизнеса. В целом предложения на рынке офисной недвижимости составляют не только отдельные офисы в жилых и административных зданиях, но и крупные бизнес-центры (БЦ). Среди них значительную часть занимают вновь отстроенные БЦ, введенные в эксплуатацию и готовые для работы. Определенная доля объектов предлагается и в черновой отделке. По мнению специалистов по продаже коммерческой недвижимости, данные предложения можно условно назвать «неликвидными в ближайшей перспективе».

В настоящее время не наблюдается активного спроса на крупные объекты стоимостью порядка $10-20 млн, многие из которых находятся в залоге. Судя по опыту, даже при наличии заинтересованного покупателя переговоры по окончательным условиям сделки могут продолжаться около года и более.

- В последнее время активно обсуждается интерес инвесторов к отечественному рынку коммерческой недвижимости.  Действительно это так?

- Да. Можно отметить, что отличительная тенденция последних месяцев – появление инвесторов, рассматривающих приобретение небольших бизнес-центров с арендаторами в качестве готового бизнеса. Но пока интерес к объектам коммерческой недвижимости и земельным участкам со стороны зарубежных инвесторов остается на уровне мониторинга. Идет оценка инвестиционных возможностей и перспектив.

Если в начале года преобладали российские и корейские представители бизнеса, то на сегодня к ним прибавились китайские и турецкие. При наличии долгосрочных надежных арендаторов приобретение помещения рассматривается в первую очередь как источник пусть небольшого, но стабильного дохода. Надо заметить, что в Алматы появились покупатели из стран ближнего и дальнего зарубежья, которые достаточно активно рассматривают предложения нашего рынка для приобретения недвижимости коммерческого назначения. Возможно, что это происходит в результате наращивания присутствия российского бизнеса в рамках Таможенного союза.

- Остается ли актуальным на сегодня способ инвестирования в недвижимость для сохранения и приумножения капитала?

- На фоне снижения прибыльности банковских депозитов инвестиции в офисную недвижимость могут стать средством не только сохранения капитала, но и источником стабильного дохода. Основную массу в объеме предложения создают объекты площадью свыше 1000 кв. м, тогда как главный спрос расположен в сегменте мелких офисных и торговых объектов площадью до 500 кв. м. Определяющими факторами в наполняемости БЦ являются расположение, наличие достаточного количества парковочных мест и класс БЦ. В классах А и В+ в центре города и расположенных на главных улицах, соответствующих по всем параметрам заявленному классу, доля вакантных площадей составляет не более 5-7%. Причем при освобождении площади новые арендаторы находятся довольно быстро, в течение одного-полутора месяцев. Наполняемость центров класса В- ниже – около 70%. Это объясняется тем, что при достаточно высоких ставках они не соответствуют основным требованиям арендаторов. Класс С более популярен благодаря более низким арендным ставкам.

- Если сравнивать показатели прошлого и текущего годов, насколько вырос объем предложения на рынке?

- В сравнении с прошлым годом объем предложения офисов на продажу вырос почти на 60%, причем доля крупных объектов остается на том же уровне – около 35% от общего объема рынка. Средний индекс цены 1 квадратного метра офисных помещений потерял за год 4,7%, достигнув отметки  $2005/кв. м. На рынке аренды рост объема предложений составил до 30-35%. А вот в связи с ощутимым ростом спроса ставки аренды  в среднем по городу практически не изменились и составляют на сегодня $18/кв. м в месяц.

Поскольку «хорошей» земли, подходящей под строительство коммерческой недвижимости, в Алматы осталось немного, положение дел с земельными участками коммерческого назначения обстоит непросто. В основном интерес сконцентрирован на земельных участках размером от 1 до 3 га под строительство объектов различного назначения – от выставочных салонов до жилых комплексов. Однако следует отметить возросший спрос и на небольшие земельные наделы для строительства БЦ и торговых объектов. Это участки порядка 20-30 соток, но и их практически нет в Алматы, а то, что предлагается – неадекватно по цене.

- Как Вы оцениваете потенциал рынка?

-Спрос, как и год назад, не поспевает за предложением. На сегодняшний день, несмотря на начавшуюся тенденцию расширения компаний  и определенный рост, рынок не готов потребить имеющийся объем. В городе есть достаточное количество свободных площадей, чтобы разместить всех желающих. Однако при оценке ликвидности стоит учитывать их расположение и класс. Например, площади, удаленные от центра города, в Ауэзовском и Алмалинском районах пользуются весьма низким спросом.

А вот интерес к офисам в центре города, на центральных магистралях, с удобными подъездными путями и соответствующим по всем параметрам классу А и В+ всегда высок. Поэтому строительство небольшого бизнес-центра с площадью около 4000-5000 кв. м и соответствующего указанным параметрам будет иметь высокую привлекательность как в плане продажи, так и для сдачи в аренду.

Существенное ограничение в этом плане – отсутствие свободных земельных участков под застройку. Если таковые и предлагаются на продажу, то по такой завышенной цене, что предполагаемая прибыль зачастую соотносится с уровнем затрат на строительство. В итоге динамика  рынка офисной недвижимости за прошедший год дает основания предполагать, что в ближайшей перспективе ситуация с основными параметрами рынка будет оставаться стабильной.

Заметили опечатку? Выделите ее мышью и нажмите сочетание клавиш Ctrl+Enter.

23.11.2011 • 09:08 1305

Loading...