Спрос отстает

23.11.2011 • 09:08 1538

Спрос отстает

Коммерческая недвижимость постепенно выходит из кризиса

За последний квартал уходящего года на рынке коммерческой недвижимости наблюдается активное оживление. Количество покупателей, главным образом представителей малого и среднего бизнеса, увеличилось. Основной спрос, при средней стоимости за квадрат в $2500, находится в ценовых пределах до $500 тыс. за объект. Насколько потенциально выгодны приобретение и аренда коммерческой недвижимости, и у кого она пользуется наибольшим спросом «Капитал.kz» решил узнать у директора по внешним связям агентства недвижимости «Абсолют»  Романа Костенко.

- Какие объекты коммерческой недвижимости пользуются большим спросом на сегодняшний день? И почему?

- Наибольшим спросом пользуются небольшие магазинчики, кафе, рестораны площадью до 200-300 кв. м. Спрос есть и на торговые точки в центре города, на главных улицах, в местах с хорошими пешеходными и автотранспортными потоками. В общей структуре их доля приближается к 70%.

Если ранее коммерческая недвижимость рассматривалась в основном как инструмент для вложения и сохранения средств, то теперь этот сегмент интересен в качестве способа извлечения прибыли уже от действующего бизнеса. В целом предложения на рынке офисной недвижимости составляют не только отдельные офисы в жилых и административных зданиях, но и крупные бизнес-центры (БЦ). Среди них значительную часть занимают вновь отстроенные БЦ, введенные в эксплуатацию и готовые для работы. Определенная доля объектов предлагается и в черновой отделке. По мнению специалистов по продаже коммерческой недвижимости, данные предложения можно условно назвать «неликвидными в ближайшей перспективе».

В настоящее время не наблюдается активного спроса на крупные объекты стоимостью порядка $10-20 млн, многие из которых находятся в залоге. Судя по опыту, даже при наличии заинтересованного покупателя переговоры по окончательным условиям сделки могут продолжаться около года и более.

- В последнее время активно обсуждается интерес инвесторов к отечественному рынку коммерческой недвижимости.  Действительно это так?

- Да. Можно отметить, что отличительная тенденция последних месяцев – появление инвесторов, рассматривающих приобретение небольших бизнес-центров с арендаторами в качестве готового бизнеса. Но пока интерес к объектам коммерческой недвижимости и земельным участкам со стороны зарубежных инвесторов остается на уровне мониторинга. Идет оценка инвестиционных возможностей и перспектив.

Если в начале года преобладали российские и корейские представители бизнеса, то на сегодня к ним прибавились китайские и турецкие. При наличии долгосрочных надежных арендаторов приобретение помещения рассматривается в первую очередь как источник пусть небольшого, но стабильного дохода. Надо заметить, что в Алматы появились покупатели из стран ближнего и дальнего зарубежья, которые достаточно активно рассматривают предложения нашего рынка для приобретения недвижимости коммерческого назначения. Возможно, что это происходит в результате наращивания присутствия российского бизнеса в рамках Таможенного союза.

- Остается ли актуальным на сегодня способ инвестирования в недвижимость для сохранения и приумножения капитала?

- На фоне снижения прибыльности банковских депозитов инвестиции в офисную недвижимость могут стать средством не только сохранения капитала, но и источником стабильного дохода. Основную массу в объеме предложения создают объекты площадью свыше 1000 кв. м, тогда как главный спрос расположен в сегменте мелких офисных и торговых объектов площадью до 500 кв. м. Определяющими факторами в наполняемости БЦ являются расположение, наличие достаточного количества парковочных мест и класс БЦ. В классах А и В+ в центре города и расположенных на главных улицах, соответствующих по всем параметрам заявленному классу, доля вакантных площадей составляет не более 5-7%. Причем при освобождении площади новые арендаторы находятся довольно быстро, в течение одного-полутора месяцев. Наполняемость центров класса В- ниже – около 70%. Это объясняется тем, что при достаточно высоких ставках они не соответствуют основным требованиям арендаторов. Класс С более популярен благодаря более низким арендным ставкам.

- Если сравнивать показатели прошлого и текущего годов, насколько вырос объем предложения на рынке?

- В сравнении с прошлым годом объем предложения офисов на продажу вырос почти на 60%, причем доля крупных объектов остается на том же уровне – около 35% от общего объема рынка. Средний индекс цены 1 квадратного метра офисных помещений потерял за год 4,7%, достигнув отметки  $2005/кв. м. На рынке аренды рост объема предложений составил до 30-35%. А вот в связи с ощутимым ростом спроса ставки аренды  в среднем по городу практически не изменились и составляют на сегодня $18/кв. м в месяц.

Поскольку «хорошей» земли, подходящей под строительство коммерческой недвижимости, в Алматы осталось немного, положение дел с земельными участками коммерческого назначения обстоит непросто. В основном интерес сконцентрирован на земельных участках размером от 1 до 3 га под строительство объектов различного назначения – от выставочных салонов до жилых комплексов. Однако следует отметить возросший спрос и на небольшие земельные наделы для строительства БЦ и торговых объектов. Это участки порядка 20-30 соток, но и их практически нет в Алматы, а то, что предлагается – неадекватно по цене.

- Как Вы оцениваете потенциал рынка?

-Спрос, как и год назад, не поспевает за предложением. На сегодняшний день, несмотря на начавшуюся тенденцию расширения компаний  и определенный рост, рынок не готов потребить имеющийся объем. В городе есть достаточное количество свободных площадей, чтобы разместить всех желающих. Однако при оценке ликвидности стоит учитывать их расположение и класс. Например, площади, удаленные от центра города, в Ауэзовском и Алмалинском районах пользуются весьма низким спросом.

А вот интерес к офисам в центре города, на центральных магистралях, с удобными подъездными путями и соответствующим по всем параметрам классу А и В+ всегда высок. Поэтому строительство небольшого бизнес-центра с площадью около 4000-5000 кв. м и соответствующего указанным параметрам будет иметь высокую привлекательность как в плане продажи, так и для сдачи в аренду.

Существенное ограничение в этом плане – отсутствие свободных земельных участков под застройку. Если таковые и предлагаются на продажу, то по такой завышенной цене, что предполагаемая прибыль зачастую соотносится с уровнем затрат на строительство. В итоге динамика  рынка офисной недвижимости за прошедший год дает основания предполагать, что в ближайшей перспективе ситуация с основными параметрами рынка будет оставаться стабильной.

«Персоны Капитала». Истории успешных бизнесменов. Известные имена и лучшие бизнес-идеи. Подписывайтесь на нас здесь.

Заметили опечатку? Выделите ее мышью и нажмите сочетание клавиш Ctrl+Enter.

23.11.2011 • 09:08 1538

Поделиться
Спрос отстает
  • Центр деловой информации Kapital.kz — информационное агентство, информирующее о событиях в экономике, бизнесе и финансах в Казахстане и за рубежом. При работе с материалами Центра деловой информации Kapital.kz разрешено использование лишь 30% текста с обязательной гиперссылкой на источник. При использовании полного материала необходимо разрешение редакции. Редакция Kapital.kz не всегда разделяет мнения авторов статей. При нарушении условий размещения материалов редакция делового портала имеет право на решение спорных моментов в законодательном порядке.

  • Яндекс.Метрика
    Система Orphus