Мертвый сезон на рынке недвижимости заканчивается
Результаты первого полугодия демонстрируют возврат интереса инвесторов на казахстанский строительный рынок. Так, объемы инвестиций в жилищное строительство составили 171,4 млрд тенге, что составляет 124,3% по отношению к аналогичному периоду прошлого года. В результате за отчетный период сдано в эксплуатацию 21 228 квартир или 2,4 млн квадратных метров жилья.
При этом по данным Агентства РК по статистике, в июле средняя стоимость 1 кв. м нового жилья увеличилась по отношению к июню на 0,5% и составила 149600 тенге. Средняя по РК цена квадрата вторичного жилья, по официальным данным, составляет 111 тыс. тенге, что выше по сравнению с июнем на 1%. При этом в Алматы средняя цена 1 кв. м в новостройках и на вторичном рынке осталась на уровне июня – 237 400 и 200 300 тенге соответственно. В Астане в июле средняя цена 1 кв. м в новостройках и на вторичном рынке составила 182 300 и 161 600 тенге соответственно.
А вот сегмент купли-продажи земельных участков демонстрирует отрицательные результаты. Так, в июле в Алматы и окрестностях было реализовано участков на 7% меньше, чем в июне – около 1 тыс. участков общей стоимостью $630 млн. Целевое назначение большей части реализованных участков – индивидуальное и многоэтажное жилищное строительство. А участники рынка отметили сокращение не только спроса, но и предложения в этом секторе.
При этом член совета ОЮЛ «Объединенная ассоциация риэлторов Казахстана» (ОАРК) Нина Лукьяненко уточняет, что данные Агентства РК по статистике носят достаточно усредненный характер. «Хочется обратить внимание, особенно тех, кто желает в ближайшее время приобрести недвижимость – что ориентироваться на указанную цену вовсе не стоит. Ценообразование в нашем сегменте – это весьма сложный процесс, на который кроме экономических факторов влияют еще и специфические, как то: месторасположение объекта, год его постройки, планировка, материал стен, степень отделки и многие другие», – поясняет Нина Лукьяненко.
Эксперт отмечает, что в последнее время наблюдается рост цен на недвижимость. По ее словам, причины этой тенденции остаются прежними. Во-первых, за период кризиса с рынка ушли и прекратили свою деятельность многие строительные компании. «Конечно, мы увидели вновь работающие краны на замороженных стройках, что радует, но эти объекты не пополнили количество предложений на рынке, так как в основном достраиваются уже начатые проекты, по которым у строительных компаний есть обязательства перед дольщиками, сделавшими свои вложения несколько лет назад и так и не получившим желаемое», – уточняет эксперт ОАРК. Она обращает внимание на то, что за последние один – два года не заложено ни одного нового многоквартирного комплекса, который мог бы пополнить и увеличить количество продаваемых квадратных метров в границах города. «Спрос же и ежегодная нехватка жилья в объеме 1,5 млн. кв. м сохраняются на прежнем уровне вследствие постоянного притока населения в город», – поясняет Нина Лукьяненко.
Второй причиной роста цен специалисты считают то, что банки активизировались в плане выдачи ипотечных займов, процентные ставки и размер первоначального взноса вернулись на докризисный уровень – 13-14% годовых, в зависимости от выбранной валюты и минимальный первоначальный взнос от 15 % от полной стоимости объекта.
Третьей причиной роста цен эксперт считает привлекательность недвижимости в качестве инструмента сохранения и приумножения капитала. «В условиях, когда пошатнулось доверие к самым стабильным мировым валютам, жилье по-прежнему остается твердо конвертируемым активом, который может приносить реальный доход. Собственники понимают, что недвижимость – это ценность и сейчас не следует торопиться, чтобы не наделать непоправимых ошибок. Основной аргумент: доллар нестабилен, будущее его туманно, а инвестиционные инструменты отсутствуют», – считает г-жа Лукьяненко.
Кроме того, эксперт обращает внимание на связь между стоимостью квадратного метра и процентными ставками по депозитам. По данным специалистов ОАРК, в период с 2008 года ставки по депозитам уменьшились, а цена аренды на недвижимость выросла, так же, как и сама цена на недвижимость, в результате чего вложения в квартиры и последующая сдача их в аренду становятся оправданными и начинают приносить доход в размере 9-10% годовых. Этот факт приводит к тому, что снижается количество предложений на продажу.
При этом, несмотря на устойчивый спрос, специалисты выделяют ряд проблем в данном секторе. «Сегодня мы имеем массу покупателей, которые ждут «горящего» варианта по очень низкой цене. Таких вариантов единицы – а очередь из покупателей на него очень большая. Продавцы осознали ценность своего имущества и ограниченность его предложения и не собираются снижать его стоимость, а покупатели все еще находятся под впечатлением высказываний некоторых «экспертов» о том, как все плохо, как скоро банки начнут продавать массово залоговое имущество едва ли не даром – но этого не происходит», – поясняет ситуацию Нина Лукьяненко.
Особую активность эксперт отмечает на рынке аренды. Сегодня все также пользуются спросом офисные и коммерческие площади. «Наблюдаем массу компаний, открывающих бизнес в Алматы, учредителями которых являются компании из стран дальнего или ближнего зарубежья. Местные предприниматели все меньше сетуют на кризис и продолжают стремиться к развитию, открытию новых точек. Наряду с ними, конечно, есть компании, которые снижают расходную составляющую своего бизнеса и ищут площади в аренду поменьше, либо перемещаются в нижнюю часть города или менее презентабельные помещения», – рассказывает эксперт ОАРК. По ее мнению, это создает устойчивый спрос на аренду офисных и не офисных помещений, что, в свою очередь, способствует легкому повышению арендных ставок. «Заостряю внимание: именно легкому, так как количество пустующих помещений все еще велико, и потенциальным арендаторам есть из чего выбирать. В августе мы наблюдали некоторое затишье, но я полагаю, что отпуска закончились, и сезон деловой активности начался», – резюмирует эксперт.
Во всех секторах рынка недвижимости специалисты ожидают продолжения небольшого плавного роста цен до конца года и не видят оснований ожидать резкого и бурного роста стоимости недвижимости.
