Эксперт о недвижимости, ипотеке и строительстве
Что происходит на рынке недвижимости сегодня? Можно ли ожидать значительного снижения ставок по ипотеке? Как улучшить жилищную ситауацию в Казахстане? Об этом «Капитал.kz» поговорил с президентом АО «Ипотечная компания «БТА Ипотека» Сагындыком Кусаиновым.
– Сагындык Аманкельдыевич, с оживлением на ипотечном рынке вновь зазвучали предложения значительно снизить уровень ставок по ипотечным кредитам. Некоторые эксперты говорят даже о том, что уровень ставок можно приблизить к 4%, как Вы считаете, насколько это реально и актуально на сегодня?
– Я бы разбил ответ на этот вопрос на несколько составляющих. Первая составляющая – экономическая. 4% – это явно нерыночная ставка по кредитованию, потому что любая ставка по кредитованию, в том числе и в ипотеке, в любой экономике складывается из суммы уровень инфляции + 4-5%. Например, в США инфляция составляет 1-2%, а ставка по ипотеке – 6-7%. Почему при формировании ставки нужно учитывать инфляцию плюс некий спрэд? Потому что ниже уровня инфляции внутренние инвесторы деньги давать не будут, им нужен уровень инфляции плюс хотя бы 1%. Еще надо учесть 3-4%, связанных с добычей этих денег, с выдачей кредита, его обслуживанием, рисками по кредитам. Поэтому инфляция + 4-6%, это вполне адекватная ставка. Ставка по депозитам также приближена к уровню инфляции.
– То есть говорить об уровне ставок по ипотеке 5% вообще не приходится?
– Если мы говорим о таком уровне, то это явно бюджетные деньги, которые должны выдаваться по государственной программе. Но если это бюджетная программа, то встает вопрос о социальности данного проекта и о его ограниченности. Так как значительных средств по такой программе не выделят, и предложение будет ограничено.
По коммерческой ипотеке, я очень сомневаюсь, что крупные инвесторы смогут дать деньги банкам по 2% годовых на 20 лет. Даже наши пенсионные фонды – институциональные инвесторы в Казахстане такого рода проекты под ипотечные облигации согласны выдавать при инфляции +1%.
– Может быть, банки с иностранным участием, у которых есть доступ к длинным и дешевым деньгам, могли бы активизироваться в этом сегменте и предложить очень низкие ставки по ипотеке?
– Нужно понимать, что ипотека – это очень специфичный вид фондирования. И иностранные банки, работающие в Казахстане, не будут стремиться значительно вкладываться в ипотеку. Не стоит питать иллюзий, что кто-то захочет на 20 лет вложить свои деньги в Казахстан. Инвесторами ипотеки в Казахстане на рыночных условиях должны стать прежде всего НПФ республики. Но они должны очень тщательно выбирать эмитентов ипотечных облигаций. У нас есть банки, которые хорошо показали себя во время кризиса и могут выпускать такие облигации. Сейчас банки не очень нуждаются в фондировании, и ипотека только начинает набирать обороты. Если сейчас спрос на ипотеку будет увеличиваться, то банки выйдут с таким предложением к НПФ.
– Но если представить, что коммерческий источник дешевых денег все-таки найден, стоит ждать улучшения жилищной ситуации в стране?
– Даже если чисто гипотетически мы получили источник, который дает по 4% годовых, это приведет к очередному перекосу на рынке недвижимости. Резко увеличится количество желающих купить квартиры, в результате цены на недвижимость опять пойдут вверх. И мы будем иметь ту же проблему, которая уже была. Если посмотреть периодику 2000-2001 годов, то вы увидите там много публикаций по поводу того, что ипотека недоступна, не приспособлена для нужд населения. И как только банки снизили ставки по ипотеке – цены на жилье взмыли вверх. Если в 2001 году 3-комнатная квартира в Алматы стоила $15 тыс., то к 2006 году цена превысила $100 тыс. То же самое произойдет и в этом случае.
– Как же, на Ваш взгляд, можно обеспечить население недорогим и качественным жильем?
– Следует уделять внимание не каким-то локальным кускам, например, удешевить ипотеку. Нужна цельная жилищная политика от государства, где четко определено: кто и с каким сегментом потребителей работает. Например, с людьми, которые имеют достаточный доход, работают банки по рыночным условиям. Для сегмента, который нуждается в государственных дотациях – молодые семьи, учителя, врачи, госслужащие предусмотреть как коммерческие программы, так и льготные жилищные госпрограммы. А нужно выделить социально-уязвимый сегмент, которому государство вообще бесплатно должно обеспечить жилплощадь. Я считаю, что государство должно строить социальное жилье и предоставлять его тем, у кого вообще нет доходов. При этом речь идет не о праве собственности, а о бессрочной аренде, при которой, к примеру, каждые 5 лет проверяется, не изменился ли статус этой семьи, осталась ли она такой же социально-уязвимой.
Кроме того, нужна политика по жилищному строительству, чтобы первичное строительство при нормальной цене было достойного качества. Например, в чем достоинство американской жилищной системы, которая начала развиваться в послевоенные годы, когда они научились строить за разумную цену адекватное жилье? В том, что они увязывали доходы населения с доступностью жилья. Кроме того, государство выделяло адекватные участки земли под жилищное строительство, проводило коммуникации. Все это стимулировало и удешевляло строительство.
То есть нужна политика, по которой нормальное жилье, к примеру, в Алматы и области можно построить за $800 за квадрат, пусть даже застройщик продает его за $1000 за квадрат. Но при этом государство должно усилить контроль над качеством строительства. К сожалению, есть примеры низкого качества строительства по госпрограмме, когда пытались за $300 построить жилье в регионах, и последствия этого до сих пор разгребаются.
И нужно внятное понимание демографической ситуации в стране, которую не всегда учитывают даже при застройке Алматы и пригородов.
Если будут правильные инструменты фондирования со стороны спроса по ипотеке, а с другой стороны, будет политика по строительству недвижимости, тогда можно будет говорить о каком-то развитии рыночных отношений. Сейчас я такой политики не вижу.
– Кстати, Вы говорили о бессрочной аренде для социально-уязвимых слоев, а как Вы оцените инструмент аренды с правом выкупа?
– В случае аренды с правом выкупа возникает сложная ситуация в середине пути. Например, человек внес первоначальный взнос, платит аренду несколько лет по 15-летнему договору, но через 5 лет он заявляет: «У меня нет возможности платить». Что с ним делать? Этот вопрос нужно четко продумывать, кроме того, институт выселения в подобных случаях у нас не работает. Судебные решения выносятся, но реализации их не происходит.
– Вопрос выселения особенно остро встал в период «пузыря» цен на недвижимость, когда случился ипотечный кризис и проблемный портфель кредитов, обеспеченных недвижимостью, вырос в разы, что сейчас происходит в этом секторе?
– Пока ситуация по кредитному портфелю все еще в стадии разрешения – банки отрабатывают старые проблемы. Но сейчас формируется новый кредитный портфель, у которого процентаж проблемности намного ниже, за счет чего в среднем качество портфеля будет улучшаться. Но это постепенный процесс, банки еще лет 10 будут зализывать раны.
При этом я хотел бы обратить внимание на вопрос с этим самым «пузырем». У нас много говорили и говорят про этот «пузырь», но до сих пор не получаем внятного ответа – что такое «пузырь»? Чему он равен? С какого момента он начинается и когда заканчивается? Сейчас «пузырь» окончен или он не до конца сдулся? Я считаю, что на сегодня колоссальный недостаток нашего рынка в том, что его участники не до конца поняли, как образуется этот «пузырь», как его считать, от каких факторов он зависит и как им в будущем управлять, чтобы предотвратить подобное. Кстати, в АО «БТА Ипотека» мы сделали подобные расчеты, которые позволяют прогнозировать цены на недвижимость.
– Так, насколько адекватна стоимость недвижимости сегодня согласно Вашим расчетам? Как будут расти цены на жилье и объемы ипотеки в предстоящем году?
– По нашему мнению, на сегодня установилась адекватная цена – рынок не вздутый, но и не на спаде. Если не будет ухудшения макроэкономических показателей страны, то в ближайшем будущем цены падать не будут. Таким образом, при росте ВВП в районе 5-6% цены на недвижимость в Алматы будут расти в пределах 9-12% в год. По росту ипотеки мы прогнозируем рост на 15-20% в год.
Олег Циммерман
