Снижение ставок приведет к новому «пузырю»

24.10.2012 • 20:38 1438

Снижение ставок приведет к новому «пузырю»

Эксперт о недвижимости, ипотеке и строительстве

Что происходит на рынке недвижимости сегодня? Можно ли ожидать значительного снижения ставок по ипотеке? Как улучшить жилищную ситауацию в Казахстане? Об этом «Капитал.kz» поговорил с президентом АО «Ипотечная компания «БТА Ипотека» Сагындыком Кусаиновым.

– Сагындык Аманкельдыевич, с оживлением на ипотечном рынке вновь зазвучали предложения значительно снизить уровень ставок по ипотечным кредитам. Некоторые эксперты говорят даже о том, что уровень ставок можно приблизить к 4%, как Вы считаете, насколько это реально и актуально на сегодня?

– Я бы разбил ответ на этот вопрос на несколько составляющих. Первая составляющая – экономическая. 4% – это явно нерыночная ставка по кредитованию, потому что любая ставка по кредитованию, в том числе и в ипотеке, в любой экономике складывается из суммы уровень инфляции + 4-5%. Например, в США инфляция составляет 1-2%, а ставка по ипотеке – 6-7%. Почему при формировании ставки нужно учитывать инфляцию плюс некий спрэд? Потому что ниже уровня инфляции внутренние инвесторы деньги давать не будут, им нужен уровень инфляции плюс хотя бы 1%. Еще надо учесть 3-4%, связанных с добычей этих денег, с выдачей кредита, его обслуживанием, рисками по кредитам. Поэтому инфляция + 4-6%, это вполне адекватная ставка. Ставка по депозитам также приближена к уровню инфляции.

– То есть говорить об уровне ставок по ипотеке 5% вообще не приходится?

– Если мы говорим о таком уровне, то это явно бюджетные деньги, которые должны выдаваться по государственной программе. Но если это бюджетная программа, то встает вопрос о социальности данного проекта и о его ограниченности. Так как значительных средств по такой программе не выделят, и предложение будет ограничено.

По коммерческой ипотеке, я очень сомневаюсь, что крупные инвесторы смогут дать деньги банкам по 2% годовых на 20 лет. Даже наши пенсионные фонды – институциональные инвесторы в Казахстане такого рода проекты под ипотечные облигации согласны выдавать при инфляции +1%.

– Может быть, банки с иностранным участием, у которых есть доступ к длинным и дешевым деньгам, могли бы активизироваться в этом сегменте и предложить очень низкие ставки по ипотеке?

– Нужно понимать, что ипотека – это очень специфичный вид фондирования. И иностранные банки, работающие в Казахстане, не будут стремиться значительно вкладываться в ипотеку. Не стоит питать иллюзий, что кто-то захочет на 20 лет вложить свои деньги в Казахстан. Инвесторами ипотеки в Казахстане на рыночных условиях должны стать прежде всего НПФ республики. Но они должны очень тщательно выбирать эмитентов ипотечных облигаций. У нас есть банки, которые хорошо показали себя во время кризиса и могут выпускать такие облигации. Сейчас банки не очень нуждаются в фондировании, и ипотека только начинает набирать обороты. Если сейчас спрос на ипотеку будет увеличиваться, то банки выйдут с таким предложением к НПФ.

– Но если представить, что коммерческий источник дешевых денег все-таки найден, стоит ждать улучшения жилищной ситуации в стране?

– Даже если чисто гипотетически мы получили источник, который дает по 4% годовых, это приведет к очередному перекосу на рынке недвижимости. Резко увеличится количество желающих купить квартиры, в результате цены на недвижимость опять пойдут вверх. И мы будем иметь ту же проблему, которая уже была. Если посмотреть периодику 2000-2001 годов, то вы увидите там много публикаций по поводу того, что ипотека недоступна, не приспособлена для нужд населения. И как только банки снизили ставки по ипотеке – цены на жилье взмыли вверх. Если в 2001 году 3-комнатная квартира в Алматы стоила $15 тыс., то к 2006 году цена превысила $100 тыс. То же самое произойдет и в этом случае.

– Как же, на Ваш взгляд, можно обеспечить население недорогим и качественным жильем?

– Следует уделять внимание не каким-то локальным кускам, например, удешевить ипотеку. Нужна цельная жилищная политика от государства, где четко определено: кто и с каким сегментом потребителей работает. Например, с людьми, которые имеют достаточный доход, работают банки по рыночным условиям. Для сегмента, который нуждается в государственных дотациях – молодые семьи, учителя, врачи, госслужащие предусмотреть как коммерческие программы, так и льготные жилищные госпрограммы. А нужно выделить социально-уязвимый сегмент, которому государство вообще бесплатно должно обеспечить жилплощадь. Я считаю, что государство должно строить социальное жилье и предоставлять его тем, у кого вообще нет доходов. При этом речь идет не о праве собственности, а о бессрочной аренде, при которой, к примеру, каждые 5 лет проверяется, не изменился ли статус этой семьи, осталась ли она такой же социально-уязвимой.

Кроме того, нужна политика по жилищному строительству, чтобы первичное строительство при нормальной цене было достойного качества. Например, в чем достоинство американской жилищной системы, которая начала развиваться в послевоенные годы, когда они научились строить за разумную цену адекватное жилье? В том, что они увязывали доходы населения с доступностью жилья. Кроме того, государство выделяло адекватные участки земли под жилищное строительство, проводило коммуникации. Все это стимулировало и удешевляло строительство.

То есть нужна политика, по которой нормальное жилье, к примеру, в Алматы и области можно построить за $800 за квадрат, пусть даже застройщик продает его за $1000 за квадрат. Но при этом государство должно усилить контроль над качеством строительства. К сожалению, есть примеры низкого качества строительства по госпрограмме, когда пытались за $300 построить жилье в регионах, и последствия этого до сих пор разгребаются.

И нужно внятное понимание демографической ситуации в стране, которую не всегда учитывают даже при застройке Алматы и пригородов.

Если будут правильные инструменты фондирования со стороны спроса по ипотеке, а с другой стороны, будет политика по строительству недвижимости, тогда можно будет говорить о каком-то развитии рыночных отношений. Сейчас я такой политики не вижу.

– Кстати, Вы говорили о бессрочной аренде для социально-уязвимых слоев, а как Вы оцените инструмент аренды с правом выкупа?

– В случае аренды с правом выкупа возникает сложная ситуация в середине пути. Например, человек внес первоначальный взнос, платит аренду несколько лет по 15-летнему договору, но через 5 лет он заявляет: «У меня нет возможности платить». Что с ним делать? Этот вопрос нужно четко продумывать, кроме того, институт выселения в подобных случаях у нас не работает. Судебные решения выносятся, но реализации их не происходит.

– Вопрос выселения особенно остро встал в период «пузыря» цен на недвижимость, когда случился ипотечный кризис и проблемный портфель кредитов, обеспеченных недвижимостью, вырос в разы, что сейчас происходит в этом секторе?

– Пока ситуация по кредитному портфелю все еще в стадии разрешения – банки отрабатывают старые проблемы. Но сейчас формируется новый кредитный портфель, у которого процентаж проблемности намного ниже, за счет чего в среднем качество портфеля будет улучшаться. Но это постепенный процесс, банки еще лет 10 будут зализывать раны.

При этом я хотел бы обратить внимание на вопрос с этим самым «пузырем». У нас много говорили и говорят про этот «пузырь», но до сих пор не получаем внятного ответа – что такое «пузырь»? Чему он равен? С какого момента он начинается и когда заканчивается? Сейчас «пузырь» окончен или он не до конца сдулся? Я считаю, что на сегодня колоссальный недостаток нашего рынка в том, что его участники не до конца поняли, как образуется этот «пузырь», как его считать, от каких факторов он зависит и как им в будущем управлять, чтобы предотвратить подобное. Кстати, в АО «БТА Ипотека» мы сделали подобные расчеты, которые позволяют прогнозировать цены на недвижимость.

– Так, насколько адекватна стоимость недвижимости сегодня согласно Вашим расчетам? Как будут расти цены на жилье и объемы ипотеки в предстоящем году?

– По нашему мнению, на сегодня установилась адекватная цена – рынок не вздутый, но и не на спаде. Если не будет ухудшения макроэкономических показателей страны, то в ближайшем будущем цены падать не будут. Таким образом, при росте ВВП в районе 5-6% цены на недвижимость в Алматы будут расти в пределах 9-12% в год. По росту ипотеки мы прогнозируем рост на 15-20% в год.

Олег Циммерман

Узнавайте больше об интересных событиях в Казахстане и за рубежом.
Подписывайтесь на нас в Яндекс Дзен

Заметили опечатку? Выделите ее мышью и нажмите сочетание клавиш Ctrl+Enter.

24.10.2012 • 20:38 1438

Поделиться
Снижение ставок приведет к новому «пузырю»
  • Центр деловой информации Kapital.kz — информационное агентство, информирующее о событиях в экономике, бизнесе и финансах в Казахстане и за рубежом. При работе с материалами Центра деловой информации Kapital.kz разрешено использование лишь 30% текста с обязательной гиперссылкой на источник. При использовании полного материала необходимо разрешение редакции. Редакция Kapital.kz не всегда разделяет мнения авторов статей. При нарушении условий размещения материалов редакция делового портала имеет право на решение спорных моментов в законодательном порядке.

  • Яндекс.Метрика
    Система Orphus