Рынок жилищного строительства пока не избавился от недобросовестных застройщиков и строительных пирамид. В Ассоциации застройщиков Казахстана говорят, что покупатели все еще попадаются на приемы недобросовестных девелоперов. Какие уловки сегодня используют строительные пирамиды и как законодательно защищены дольщики, корреспонденту «Капитал.kz» рассказал исполнительный директор ОЮЛ «Ассоциация застройщиков Казахстана» Владимир Борисов.
– Владимир Михайлович, почему казахстанцы все еще становятся жертвами недобросовестных застройщиков?
– Потому что маркетинг строительных пирамид имитирует маркетинг добросовестных компаний. Во-первых, крупные строительные пирамиды, которые предлагают купить у них квартиры в новостройках, имеют сайты, где в онлайн-режиме можно посмотреть и выбрать себе квадратные метры. Во-вторых, организаторы так называемой строительной пирамиды понимают, что успех реализации квартир во многом зависит от презентабельного офиса в центре города, вежливых сотрудников отдела продаж. Красивые картинки буклетов и самого офиса способны внушить гражданам доверие и иллюзию, что фирма является устойчивой и надежной, а убедительные доводы сотрудника офиса не требуют проверки разрешительных документов застройщика. В-третьих, строительные пирамиды под видом добросовестных застройщиков используют все преимущества социальных сетей и рекламируют свои объекты на страницах интернет-ресурсов по продаже недвижимости и в мессенджерах. В-четвертых, строительные пирамиды зачастую прибегают к помощи риелторов и агентств недвижимости, которые готовы быть посредниками в заключении незаконных сделок. Этот фактор значительно увеличивает продажи, а вместе с ними и риски дольщиков. В-пятых, строительные пирамиды готовы рисковать финансовым планом компании, предлагая демпинговую стоимость квадратного метра. Однако следует понимать, что бесплатный сыр бывает только в мышеловке.
– Есть официальная статистика по финансовым потерям дольщиков?
– Официальной статистики по финансовым потерям нет. Но если посчитать потери одного дольщика, ожидающего свое жилье 10 лет только на аренду, то по скромным подсчетам потери составят в среднем до 10 млн тенге.
- То есть утверждать, что в Казахстане запущены и работают эффективные механизмы контроля за привлечением денег дольщиков, нельзя?
- К сожалению, в Казахстане отсутствует эффективный механизм контроля и надзора за привлечением денег дольщиков. Согласно ответам структур местных исполнительных органов на запросы ассоциации, только часть недобросовестных строительных компаний привлечена к административной ответственности. Так, согласно информации на официальном столичном сайте, за нарушение требований закона было привлечено к ответственности 11 компаний на общую сумму штрафа 5 832 750 тенге. Но, хочу обратить внимание, что штрафуют недобросовестных застройщиков не за незаконную продажу квартир, а только за рекламу такого строящегося объекта. Потому что законодатель не предусмотрел административную ответственность за привлечение денег дольщиков без наличия на то у строительной компании разрешения акимата на привлечение денег дольщиков или гарантии Фонда гарантирования жилищного строительства.
- Отечественные механизмы отличаются от, например, российских?
- Механизмы долевого участия в странах СНГ имеют существенные различия, в том числе по практике применения и соблюдения законодательства. В частности, в России используется система эскроу-счетов, при этом государственные органы ведут контроль в части соблюдения застройщиками требований законодательства по привлечению денег дольщиков.
- Какие меры сегодня принимаются на государственном уровне, чтобы обеспечить их жильем?
- 9 марта текущего года на отчетной встрече с президентом страны Касым-Жомартом Токаевым о социально-экономическом развитии столицы аким Нур-Султана сообщил, что в 2020 году планируется ввести в строй 20 домов. Отмечу, что это позволит решить проблемы порядка 7000 дольщиков. В целях завершения строительства проблемных объектов в соответствии с государственной программой жилищного строительства «Нұрлы жер» была создана компания «Елорда Құрылыс Компаниясы», на сайте которой указаны более 30 проблемных объектов.
– На какие положения закона следует обратить внимание казахстанцам? Как защищает их Закон «О долевом участии в жилищном строительстве»?
– Согласно Закону о долевом участии в жилищном строительстве, строительные компании должны получить разрешение у акимата на привлечение денег дольщиков или гарантии у Фонда гарантирования жилищного строительства. То есть, выбирая квартиру в строящемся доме, необходимо запрашивать у застройщика либо гарантию ФГЖС, либо разрешение акимата, тем самым защищая свои права и интересы как дольщика. В этом случае у дольщиков есть стопроцентная гарантия со стороны государства, что объект будет достроен. При этом следует помнить, что с застройщиком заключается только договор долевого участия в жилищном строительстве, который должен регистрироваться в местном исполнительном органе.
– Что вы можете рассказать о моделях строительных пирамид? Как их распознать?
– Существует только одна законная схема привлечения денег населения на строительство жилых домов – это заключение договора долевого участия в жилищном строительстве, который регистрируется в акимате. Но для некоторых застройщиков невыгодно тратить время, деньги и трудовые ресурсы на выполнение обязательных нормативных требований, предшествовавших получению разрешения на привлечение денег дольщиков или гарантию Фонда гарантирования. Поэтому недобросовестными застройщиками были изобретены схемы обхода надлежащего участия в долевом строительстве. Во-первых, чаще всего застройщик просто игнорирует Закон о долевом участии в жилищном строительстве. В этом случае девелопер, якобы руководствуясь исключительно нормами Гражданского кодекса, заключает с покупателем предварительный договор купли-продажи или договор бронирования, а если посмотреть цену в таком договоре, то видно, что деньги берут не за услугу бронирования, а по сути всю или большую стоимость квартиры. Соответственно, риски при заключении таких договоров в отношении строящегося жилья возрастают в сотни раз. Во-вторых, застройщик (обратите внимание не члены ЖСК), формально соблюдая процедуры, образует ЖСК на каждый строящийся объект. Маркетинг строящегося объекта организован на том, что в схеме участвует опытный застройщик или группа строительных компаний. Но формально юридически покупатель имеет отношение с объединением таких же граждан, как он сам, цель которых самостоятельно построить дом для собственного проживания. Поэтому все риски пайщики (члены) такого ЖСК разделят только между собой. Эти и другие схемы являются опасными для покупателя квартир, потому что в случае обмана ни государство, ни страховая компания не обязаны и не готовы будут достраивать объекты ЖСК за свой счет.
- Что собой представляет строительная пирамида?
- Строительные пирамиды - это чисто условная терминология. Некоторыми строительными компаниями деньги собираются у граждан преждевременно, без обеспечения гарантии благополучного завершения строительства жилья. Нет уверенности в том, что деньги ими собираются конкретно на строящийся объект, а не на окончание строительства предыдущего жилищного комплекса. Проблемы могут начаться со снижением ажиотажного спроса на жилье, как это было и в прошлые времена, когда застройщики без денежной подпитки на новые объекты будут испытывать финансовые трудности для завершения строительства начатых или только обещанных гражданам многоквартирных жилых домов. Именно в этой интерпретации пирамиды на строительном рынке достаточно распространены. Причем следует отметить, что строительных компаний, работающих по неблаговидным схемам, больше, чем тех, кто работает в рамках Закона о долевом участии в жилищном строительстве. Силами ассоциации проводится пока только точечный общественный мониторинг - мы не успеваем охватить весь рынок недвижимости, но даже наш ежемесячный общественный мониторинг застройщиков ряда областей показывает, что более 30 компаний грубо нарушают действующее законодательство, привлекая денежные средства на строительство порядка 50 объектов – это более 9 000 квартир. Кроме того, не надо забывать, что ряд строительных компаний, прикрываясь жилищно-строительными кооперативами (ЖСК), осуществляет привлечение денег граждан.
