После приостановления банками ипотечных продуктов этот рынок фактически впал в кому. И пока банкиры ищут хотя бы короткие деньги, «спасательный круг» от правительства в виде денег от ЕНПФ оказался непомерной ношей для банкиров. Например, получив эти средства под 15%,«Казахстанская Ипотечная Компания» могла бы их направить на развитие ипотечного рынка, но в таком случае с учетом маржи банков конечная ставка для клиента составила бы 24%. А учитывая и так «перегретые» цены на недвижимость в некоторых регионах, сделала бы жильенеисполнимой мечтой большинства казахстанцев. Вопрос государственных денег и многое другое мы обсудили с Азаматом Ибадуллаевым, главой «Казахстанской Ипотечной Компании».
- Азамат Амалович, в этом году 10 лет, как вы возглавляете КИК. Расскажите, пожалуйста, как развивался рынок ипотеки и почему он оказался сегодня в таком положении?
- Да, прошло 10 лет. Пора подумать и о другом будущем, наверное, а не только «ипотечном». Безусловно, за эти годы многое изменилось. Мы преодолели 2 кризиса, а последний продолжаетсядо сих пор. Первые потрясения начались во второй половине 2007 года.Тогда мы особо не ощущали каких-либо кризисных явлений. В 2008 году рухнул LehmanBrothers, следом посыпались другие американские банки. Тогда же были национализированы два американских ипотечных агентства, которые в свое время принимали техническоеучастие в создании КИК, – это Fannie Mae, FreddieMac. Их теперь нет, а мы все еще есть.Все мы помним его и все еще ощущаем последствия. Тот кризис очень серьезно нас зацепил. Тогда фактически Национальный банк применил новые пруденциальные нормативы в отношении КИК, обязывающие наших держателей облигаций (банки, пенсионные фонды ит.д.) увеличить провизии (резервы) по ним до 300%! Что автоматически вызвало цепную реакцию в себестоимости выкупа ипотечных кредитов! Далее НБРК тогда принял решение поднять нормативы соответствия по капиталу у ипотечных организаций (хотя два года назад сам создал их), фактически уничтожив их соответственно. Весь ипотечный портфель банков, перешедших под контроль государства (БТА, Темирбанк, Альянс), и закрывшихся ипотечных компаний перешел к нам. А у нас нет ни опыта работы с клиентурой, ни инфраструктуры, ни филиальной сети, ни людей и т.д. Не скрою,те годы были тяжелыми. Для обеспечения и покрытия своих обязательств мы привлекли заем в долларах. На тот момент взяли его на внешнем рынке, даже дешевле чем «Газпром»! Но случилась девальвация, и наши валютные обязательства сразу потяжелели на 40%! В последующие годы ситуация продолжала ухудшаться, и мы приняли решение досрочно погасить заем перед нашими внешними кредиторами. Да, мы буквально заставили их согласиться на наши условия.
- Каким образом?
- Мы предложили два варианта: либо идем на реструктуризацию долга, либо гасим с дисконтом. Таким образом, мы фактически отыграли львиную долю потерь за счет девальвации. Займы были долларовые, а кредитные операции проводились в тенге. Позже стали хеджировать свои риски. Нет, мы не покупали страховку от валютных колебаний,а делали специальные продукты, выпускаемые на рынок и номинированные в долларах США облигации, но под них скупая только долларовые активы у банков.
- Принято считать, что прошлый кризис спровоцировал лопнувший пузырь на рынке недвижимости. В связи с этим в сторону банков и строителей было высказано много критики…
- Нельзя обвинять кого-либо. Я считаю, что тот кризис спровоцировала жадность. И, по сути, там были виноваты все. Банки в погоне за прибылью готовы были ссужать строителей и подрядчиков, часть из которых оказалась мошенниками.При этом строители готовы были брать деньги под любые проценты и выкупали участки по крайне завышенным ценам. Население же позволило этой группе лиц продать им жилье по заоблачным ценам. И, честно признаюсь, КИК тоже хотел поучаствовать в этой дележке прибылей, но мы подключились очень поздно. Банки раздавали ипотеку всем желающим, а мы приходили к ним, чтобы выкупить эти портфели, но их банальная жадность привела к тому, что они нам не продали те кредиты. Это потом, когда все упало, банки сначала требовали, потом просили выкупить ипотечные портфели. Ну, мы не стали этого делать,и слава богу!
- И все же многие неплохо наварились на том буме… Именно поэтому было много немало сделано для становления рынка…
- Да, он стал жестче. Например, теперь дом должен быть сдан, прежде чем клиент получит ипотеку, и, по сути, такого понятия, как долевое строительство, в стране больше нет. А договоры инвестирования, возникшие года 3 назад, оказались не более чем мошенничеством, как и предупреждал глава государства. И где теперь эти люди?
- Так и что сегодня с рынком ипотеки?
- Он в коме. Мажилис ужесточает законы, и это правильно, чтобы не было соблазнаопять кого-то надуть! Если раньше ужесточения касались заемщиков, теперь они создаются для банков. Сегодня, например, вступает в силу норма о том, что банки не будут иметь давления на заемщика по вопросам выселения. Фактически они не смогут освободить залоговое имущество! Этот продукт уже становится невыгодным для банков. И правда, зачем банкам выдавать ипотеку, если они не могут забрать свой залог? А, чувствуя иждивенческие настроения наших граждан, самые активные будут этим жестко пользоваться.
- Но в таком случае ипотеки как таковой не будет?
- Я считаю, что рынок сам должен определить, кто выживет, а кто нет! И цены, наконец, должны стать такими, чтобы гражданин мог себе позволить это жилье. Это неправильно, когда квадратный метр в Алматы стоит примерно столько же, сколько и на восточном побережье США! Это первое. Второе, если человек не может купить жилье, значит должен жить в аренде. Программы арендного жилья существуют в большинстве стран. Лишь у нас, как я люблю говорить, молот социализма все еще довлеет над людьми. У нас привыкли покупать жилье, иногда даже немыслимыми усилиями. А ипотека в нынешних реалиях – очень дорогой продукт для подавляющей части населения.У КИК есть золотое правило, которое вызывает массу нареканий у всех, – мы жестко подходим к нашим клиентам в части оценки их платежеспособности. Если ежемесячный платеж за ипотеку превышает 50% от дохода семьи, мы ему отказываем, поскольку он не сможет обеспечить свою семью. Поэтому в противовес ипотеке была запущена программа арендного жилья, ставшая затем частью государственной программы инфраструктурного развития «Нурлыжол». К сожалению, мы не работаем напрямую с клиентами – у нас нет для этого инфраструктуры, офисов, людей. Если в системе ипотеки эту работу за нас делают банки, выдавая ипотечныекредиты населению и затем продавая их нам, то в арендном жилье эта часть программы отведена местным исполнительным органам. Именно они несут ответственность за выдачу направлений и заселение арендаторов.
- Но в адрес этой программы и качества жилья в рамках нее звучит очень много критики…
- Во-первых, критика будет всегда! У меня иногда складывается впечатление, что это превращается в хобби поругать со стороны, еще добавив фразу, вот если я это сделал бы… Вспомните хотя бы тех критиков-экспертов, обещавших дальнейший рост цен на жилье, на нефть и т.д.! Где они все?
Во-вторых, мы являемся компанией, регулируемой НБРК, и строительство нам прямо запрещено. Эти работы для нас ведут наши поверенные организации, такие как «БайтерекДевелопмент».
Касательно качества… Во всем мире социальное жилье – это не хоромы, и не то жилье, где стоит встречать старость. Гражданиндолжен приложить все усилия, чтобы улучшить свои жилищные условия, освободив площадь следующим, нуждающимся. Мы заселили с конца прошлого года 7,5 тыс. семей, на текущий момент официальные жалобы в КИК (те, кто решили покрасоваться перед журналистами не в счет, их «интервью» мы в работу не принимаем) поступили от 53 арендаторов. Вот вам и ответ. И все жалобы отработаны и устранены!Но всегда будут недовольные.
- Президент поручил главе нацхолдинга «Байтерек» ЕрболатуДосаеву рассмотреть возможность передачи одному ведомству вопрос финансирования строительства жилья по госпрограммам. Как вы считаете, что это даст?
- Это правильное поручение, работа в данном направлении уже началась. А сама идея объединения давно витала в воздухе. Все-таки не должно быть много государственных игроков в одном секторе.Неважно, кто это будет – КИК или ЖССБК, важно, чтобы это был гигант, которыйдолжен запускать программы, вовлекать частный сектор и потом отходить в сторону, а не конкурировать, как между собой, так и с частным сектором, в погоне за прибылями. К сожалению, погоня за прибылями, так называемая эффективность, для госпредприятий является краеугольным камнем критики! Я считаю, что для госпредприятий фактором оценки эффективности является его определяющая роль в развитии инфраструктуры, а не сколько оно денег заработало!
- Кстати, о Жилстройсбербанке и идее его приватизировать. Почему бы не приватизировать КИК?
- Казахстанская Ипотечная Компания создавалась в 2000 году для запуска рынка ипотеки в стране путем выпуска ипотечных облигаций и предоставления длинной ликвидности банкам и другим участникам рынка! Свою задачу она выполнила уже к 2005 году. Тогда то и надо было ее продавать, но как-то не получилось… Разговоры про приватизацию КИК, а затем и действия продолжились в 2008 году. И тогда, в марте 2008 года 10% акций компании в рамках IPO были проданы отечественным инвесторам, в том числе пенсионному фонду. Но позже, до конца 2008 года, мы произвели обратный выкуп, потому что акции не приносили никакого дохода.Они обратились с просьбой выкупить по цене их размещения, что мы и сделали.
После этого попыток приватизировать не было. А КИК превращается из ипотечной компании в так называемый REIT (RealEstateInvestmentTrust)– фонд недвижимости. Сегодня в нашем портфеле свыше 1 миллиона кв. м недвижимости, и эта цифра постоянно растет.
- За счет каких денег вы сегодня развиваетесь? Нет ли интереса к деньгам ЕНПФ?
- ЕНПФ размещает сейчас ликвидность под 15%.Это очень дорого.Соответственно, нам они не нужны. Потом, у нас есть собственные потоки. Ипотечный портфель, который падает из-за отсутствия у банков портфелей к продаже нам и соответствующих нашим требованиям, медленно, но верно замещается нашим арендным портфелем. На момент запуска программы «Нурлыжол» мы разработали дальнейшую стратегию развития, определили, что он должен стать игроком, который запустит программу арендного жилья без выкупа и с выкупом. Нам выделили изНацфонда в 2015 году 92,5 млрд тенге для ввода 401 тыс. кв.м жилья. Мы ввели 425,4 тыс. кв.м за 67 млрд тенге, сэкономленные ресурсы пошли на дополнительный ввод жилья в этом и последующих годах.Но государство не может быть вечным инвестором на этом рынке, и мы надеемся, что придут частные игроки в эту программу, однако из-за кризиса они пока не проявили интереса. Хотя я думаю, в дальнейшем они заинтересуются этой программой.
- Вернемся к деньгам ЕНПФ, многие банкиры критикуют сроки и стоимость этих средств?
- Я уже сказал, что 15% – это дорого для нас, я имею в виду только КИК.Разместив свои бумаги под 15% в ЕНПФ, я должен направить их на выкуп ипотечного портфеля у банков (даже с учетом маржи КИК 0,5%) под 21,5%! Такого портфеля ни у одного банка нет! Понятно, что в текущей ситуации на рынке есть голод в инструментах, по сути, кроме госбумаг их вкладывать некуда.
