Жылжымайтын мүлік бағасы нарыққа сай болады
АВТОР

20.03.2015 • 11:45 4495

Жылжымайтын мүлік бағасы нарыққа сай болады

Биылғы жылғы жылжымайтын мүлік бағасының қалай болатыны жайында Мұхит Әзірбаев әңгімелейді

Өткен дағдарыс құрылыс саласындағы көптеген кемшіліктердің бетін ашып берген еді. Ортақ қаржыландыру мен үлескерлердің тым көп болуы бүкіл сектордың құлдырауына алып келе жаздады. Алайда девелоперлер дағдарысты сәтті еңсеріп, маңызды сабақтар ала білді. Биылғы жылғы жылжымайтын мүлік бағасы қалай болатыны және Қазақстандағы жалпы құрылыс дамуы жайында «Капитал.kz-ке» берген сұхбатында Global құрылыс компаниясының Бақылау кеңесінің төрағасы Мұхит Әзірбаев айтып берген еді.

- Мұхит Бақытұлы, соңғы кездері қазақстандық банктер ипотека беруді тоқтатып қойды. Оның құрылыс компанияларына әсері қалай болуда, өйткені олар сіздердің серіктестеріңіз ғой?

Расымен де, кейбір банктер ипотека беруді тоқтатып тастады. Бұл бірнеше себептерге байланысты орын алып отыр. Солардың бірі – теңге өтімділігі. Мұны банкирлер ықтимал девальвацияны күту барысында тек халық қана емес, ірі компаниялар да өз депозиттерін долларға айырбастап алды деп түсіндіреді.

Біз 2012 жылдан бастап қазақстандық банктердің ипотека беруді қысқарту үрдісін байқаудамыз. Бүгінде берілген ипотекалық несиелер көлемінің өсу қарқынын ипотека жанданған кезеңмен мүлдем салыстыруға келмейді. 2002-2007 жылдары ипотека көлемі жылына 20-40%-ды құрайтын. Мысал үшін айтсақ, 2013 жылмен салыстырғанда, былтырғы жылғы өсім жалпы Қазақстан бойынша небәрі 13%-ды құрады.

2014 жылдың аяғынан бастап көптеген банктердің ипотека беруді тоқтатқанын сезінгеніміз сөзсіз, өйткені клиенттеріміздің пәтерге қол жеткізудегі негізгі мүмкіндіктерінің бірі осы ипотека болып қалып отыр ғой.

- Банктер ипотека беруді бастап кетті ме?

- Қазіргі кезде үкімет ипотеканы меминституттар арқылы қолдауға ұмтылуда, себебі, бұл әлеуметтік мәселеденде жоғары тұр. Мысалы, Қазақстандық ипотекалық компания ипотекалық портфельдерді екінші деңгейлі банктерден сатып алады.

Тұрғынүйқұрылысжинақбанкі халықпен қызу жұмыс істеп, өз өнімдерін алға жылжытуда. Соңғы уақыттары ол нарықтағы өз орнын біршама кеңейте білді. Қор жинаудың дәстүрлі сызбасынан өзге, белгілі бір уақыт ішінде банк тағы екі өнімді енгізді, яғни, екі-үш жыл бойына қаржы жинап, несие аласың, сонымен қатар, жинауға мүмкіндігің болмағанмен, қолыңда бастапқы жарнаның 20%-дан 30%-ға дейінгі сомасы болса, нарықтық бағадан сәл төмен пайыздық мөлшерлемемен жылжымайтын мүлік иелену мүмкіндігіне ие боласың. Сондықтан ипотека өнім ретінде нарықтан жоғалып кеткен жоқ, тек көлемі ғана азайды. Дегенмен, екінші деңгейлі кейбір банктердің ипотекалық несиелеу бойынша халықпен жұмыс істеуді жалғастырып жатқанын айта кеткім келеді.

- 2007-2009 жылдары дағдарыстың жағымсыз ықпалын бірінші болып құрылыс саласы сезінген еді. Қазір сіздерде дағдарысқа қарсы қандай да бір шара бар ма?

Біз девелопер ретінде өткен дағдарыстан сабақ ала білдік. Сол дағдарысты бастан өткерген компаниялар оны жақсы біледі.

Өткен дағдарыста жылжымайтын мүлік нарығына тән болған тәуекелд ерді ескерсек, мыналарды айрықша атап өтуге болады: біріншіден, үлестік қатысушылар саны көп болды. Көптеген жобалар үлескерлік жарналар есебінен жүзеге асырылды, әрине, үлескерлер төлеуді тоқтатқан сәтте-ақ құрылыс жұмыстары бірден тоқтап қалды. Бүгінде көптеген құрылыс салушылар аралас сызбаны қолдануда, оның ішінде, ұзақ мерзімдік қаржыландыруды көбірек тартуда. Өз компаниямызды мысалға келтірсек, біз көп жылдан бері Қазкоммерцбанкпен жұмыс істеп келеміз, ол бізді қаржыландыруға есік ашып отырған қаржылық серіктесіміз, сондықтан клиентеріміз жобаның ұзақ мерзімдік екеніне сенімді бола алады.

Екіншіден, кейбір компаниялар ақша бір жобадан екіншісіне инвестицияланатын ортақ қаржыландыруды қолдануда. Бұл зиянды тәжірибе. Әрбір жоба өз алдына бөлек әрі өзіндік қаржы үлгісіне ие болуы тиіс.

Және үшіншіден, жылжымайтын мүлік сатып алуға деген халықтың көзқарасы өзгерді, бүгінде жұртшылық бұрынғыдан гөрі талғампаз, кінәмшіл бола түсті. Қазіргі кезде сатып алушылар мысалы, кім қаржыландыруда, қандай компания салуда, ол компания нарықта қай уақыттан бері бар сияқты басқа да көптеген қажетті сұрақтарды қоятын болды.

Сондай-ақ, құрылыс нарығында ойыншылар санының көп болуына байланысты айтарлықтай қатаң бәсеке орын алған. Мысалы, өткен дағдарыстан кейін алғаш рет Алматы мен Астанада тұрғын үйлердің рекордтық көрсеткіші 2014 жылы пайдаланысқа берілді. Клиент үшін күресте компанияларға біраз тер төгу қажет – жылжымайтын мүлікті тұрғызып қана қоймай, әдемі жармана да жасап, дұрыс түсіндіріп, бастысы – өздері уәде еткендей сала білуі қажет.

Құрылыс саласы кез келген өзгеріске тым сезімтал келеді. Тіпті дағдарыс орын алмағанның өзінде міндетті түрде ол туралы қауесет жүреді, ал ол өз кезегінд осы секторға, онда да дәл азаматтық құрылысқа қатты әсерін тигізеді. Жылжымайтын мүлік – бірінші қажеттіліктегі тауар емес, сондықтан жұрт ағымдағы шығындар ішінде ең алдымен, жылжымайтын мүлік, автокөлік және басқа да қымбат сатып алулардан бас тартып жатады.

Нарықтың дағдарысқа дайындығы тұрғысынан қарағанда, экономикада дағдарыс құбылысы орын ала қалса, қолында дайын өнімдері барлар жеңіске жетеді. Өткен жылдардың тәжірибесі көрсеткендей, салынып бітпеген тұрғын үй құрылысы – үлкен тәуекелдің бірі.

Біздің бұл саладан жүйелік дағдарыс құбылыстарын байқап отырмағандығымызды атап өткім келеді. Оның үстіне, президенттің жақында ғана сөйлеген сөзі бойға үлкен жігер бітіргендей, ал одан кейін үкіметтің барлық экономикалық блокқа қатысты айтылған пікірлері қатты күйзелістің болмайтынын білдіреді.

Сондай-ақ, көрші елдердегі жағдайлардың бізге де әсер ететінін түсінеміз, дегенмен бұл толық мағынасындағы дағдарыс емес, бар-жоғы, түзету енгізу ғана.

- Көрші елдер мен олардың экономикалық жағдайы туралы айтқанда, РФ-ға салынған санкциялар сіздердің салаларыңызға да әсерін тигізеді деп ойлайсыз ба?

Менің ойымша, санкция ғана емес, ресейлік рубль девальвациясы да әсер етуде. Бұл жағдайды да екіұшты бағалауға болар.

Бір жағынан, біз тұтынушы ретінде, құрылыс материалдары мен құрал-жабдықтарының көлемін бұрынғыдан арзанырақ сатып ала алдық. Бұл әрине, Ресейден сатып алатын материалдарға қатысты. Бағаның арзандауы нәтижесінде, біз тіпті бұрын сатып ала алмаған құрылыс материалдары мен құрал-жабдықтарын да сатып ала алдық.

Екінші жағынан – көптеген қазақстандық ірі компаниялардың өз өндірісі бар, бұл да мүдделер қақтығысына әкеп соғуда. Тауар құнын ресейліктерден сатып алу есебінен арзандатуға болады, бірақ сонымен қатар, өз компанияларымызға да қолдау білдіруіміз қажет емес пе?

Біздің өндірістік бөлімшелеріміз жоқ, дегенмен біз бәрібір отандық өндірушілерді қолдауға ұмтыламыз. Жеткізушілерді таңдау барысында соңғы сәтке дейін өнімді жергілікті өндірушіден сатып алу үшін экономикалық шешім іздеуге тырысамыз.

Оның үстіне, девальвация бүгін болғанмен, ертең де солай бола бермейді ғой. Қазіргі жағдайды мығымдыққа деген сынақ деп қабылдау керек шығар – кімде-кім қор жинап алса, өз әл-ауқатын арттыра алса, ол осы кезеңнен еш қиындықсыз өте алады. Ал олай етпегендер – дамудың бұрыс бағытын таңдаған деген сөз.

- Қалай ойлайсыз, жыл қорытындысы бойынша, құрылыс секторының өсімі қаншаны құрайды?

Құрылыс секторы – тек девелоперлер, құрылыс компаниялары ғана емес, жобалаушылар да, дизайнерлер де, риелторлар да және т.б. Бұл алып нарық, оны біз «қазақстандық мазмұндағы нарық» деп атаймыз, мұнда шамалап есептесек, 670 мың адам жұмыс істейді, яғни халықтың экономикалық белсенді бөлігінің 11%-ы. Бұл үлкен ауқым.

2014 жылы жалпы ішкі өнімдегі құрылыс секторының үлесі 7-8%-ды құраған еді, биылғы жылғы біздің міндетіміз –осы айналымды бәсеңдетпеу. Қарқынды бәсеңдететіндей айрықша себепті көріп отырған жоқпыз. Алайда ұзақ мерзімді келешекте ипотека арқылы сұранысты ынталандыру бойынша бұл көрсеткішті мемлекеттің қолдауынсыз ұлғайта түсу қиынға соқпақ. Әрине, біз девелоперлер ретінде өсім үшін барлық мүмикіндіктерді іздестіреміз, бірақ қолдау көрсетудің зияны болмас еді. Шығар жолдың табыларына сенімдімін.

- Бүгінгі күні тұрғын үйлердің қандай тауашасы сұранысқа ие?

Тұрғын үйлердің барлық тауашалары сұранысқа ие, олардың ерекшеліктері де, үлестері де әрқалай. Егер элиталық жылжымайтын мүлікті алып қарар болсақ, премиум санатты барлық тауарлар сияқты, дағдарыс уақытында оның бағасы да, көлемі де төмендеген жоқ. Аздаған өзгерістер орын алғанмен, бұл тауаша жылдам қалпына келе алды.

Егер эконом санаттағы тұрғын үйлерді алсақ, мұнда бүгінгі күні негізгі девелопер мемлекет болып табылады. Бұл тауаша мемлекеттік бағдарламалардың арқасында жылдам дамуда және әлеуметтік мәселеерді шеше алуда.

Жайлы әрі бизнес санаттағы тұрғын үйлер айтарлықтай қызу бәсекеге ие, яғни үлкен баға айырмашылығы білінеді. Бірақ дағдарыс кезінде дәл осы тауашалар бәрінен көп зардап шекті әрі ұзақ уақыт бойына әрең қалпына келді. Сондықтан жүйелі дағдарыс жағдайында дәл соларға көбірек өзгеріс енгізілетін болады.

- Биылғы жылғы бағаның қандай болатынын айта аласыз ба?

Баға төмендеп кетсе де, шарықтап кетсе де, бәрібір нарыққа сай болатынын ғана айта аламын. Тұрғын үйге қатысты жылжымайтын мүлік нарығында бәсеке тым жоғары, мұнда монополистер жоқ, сондықтан тұрғын үй бағасына қатысты орын алатын өзгерістердің бәрі – тек нарықтық құбылыс қана. Баға айырмашылығы тұрғын үймен қамтуға және басқа да жекелей сипаттарға байланысты. Тек Алматының өзінде бүгінгі күні шамамен, 115-ке жуық жоба жүзеге асырылуда – бұған бір подъезді үйлер де, кешенді құрылыстар да кіреді. Егер 2007 жылға дейін салынған қосалқы тұрғын үйлерді қосар болсақ, бұл нарықтың қаншалықты ауқымды екенін түсінетін боласыз. Сондықтан жылжымайтын мүлік бағасына болжам жасау қиын-ақ: сұраныс болса – баға жоғары болады немесе керісінше.

- Солтүстік астанамыз туралы айтсақ, қалай ойлайсыз, ол жақтағы құрылыс секторы қалай дамитын болады?

Ел астанасындағы жылжымайтын мүлік қашанда сұранысқа ие бола береді әрі едәуір қымбат тұрады. Бүгінде Астана көпшілік жұрт көшіп келуге ұмтылатын, бизнес жақсы дамитын дербес қала. Кейбір тауашаларда жылжымайтын мүлік бағасы Алматы мен Астанада теңесіп қалды, тіпті Астанада қымбатырақ болып кетті. EXPO-ның өтуі Асстанадағы құрылыс өсіміне көп мүмкіндіктер береді деп ойлаймын.

- Сіздердің сол нарыққа шығуға деген қызығушылықтарыңыз жоқ па?

Бізде ондай ой болған. Бірақ ол жақта жергіліктілерді қосқанда, ірі ойыншылар көп деген қорытынды түйдік. Ондай шешім қабылдамас бұрын, алдымен барлық жақсы-жаман жақтарын таразылап алған жөн. Біз үшін жұмысымызды өзіміз жақсы білетін әрі өз орнымыды иеленген нарықта жалғастыра беру маңыздырақ. Нарықта жаңа шешімдер ұсына алатындай сенімділік пайда болған кезде ғана, өзге нарыққа шығу туралы ойлануға болады.

- Біздің ірі компанияларымыз аймақтарға онша көп шыға бермейді, бұл бәсекенің жоғары болуына байланысты ма?

Иә, аймақтарда жергілікті ойыншылар қызу жұмыс істеуде. Сондай-ақ, олар керісінше, Алматы мен Астана нарықтарына шығуға ұмтылады, өйткені бұл екі қала қолданысқа берілген тұрғын үйлердің үлкен бөлігіне ие. Мұны бір деңіз.

Екіншіден – нарықты және оның ерекшеліктерін білу қажет. Оны білмей тұрып, жұмыс істеу әрі жергілікті ойыншылармен бәсекеге түсу өте қиын.

Үшіншіден – тіпті жоғары технологиялар жетілген заман болса да, қашықтан басқарудың өз қиындығы бар. Біздің саламыз тұрақты бақылауды және физикалық тұрғыдан құрылыс жүріп жатқан аймақта болуды талап етеді. Сен жұмысты бас кеңседегідей бірізге қоя білуге тиіссің, ал қашықтан олай ету оңай емес. Өзге аймақтарды бағындыру туралы шешім қабылдамас

бұрын, әрбір акционер немесе топ-менеджер сондай қиындықтарды қалай реттестіру жағын қарастырып алады.

- Сіздердің компанияларыңыз өз клиенттері үшін қандай да бір ниеттестік бағдарламасын ұсына ма?

Біздің құралдарымыз шектеулі: олар негізінен, бөліп төлеу, акциялық бағдарламалар ғана. Біз қаржы институты емеспіз, сондықтан, өкінішке қарай, толыққанды ипотека ұсына алмаймыз. Дегенмен, нарықты мұқият бағалап, клиенттер қажеттілігіне көз саламыз. Мысалы, бізде 1 жылға дейін бөліп төлеу мүмкіндігі бар. Жақын уақытта бұдан да ұзағырақ мерзімге бөліп төлеу мүмкіндігін енгізуді жоспарлаудамыз. Сондай-ақ, Тұрғынүйқұрылысжинақбанкімен бірлескен жобамыз да іске қосылған.

Біз тауар тиімділігімен және оның өзіндік құнымен жұмыс істеуге тырысамыз. Нарықта байыпты әрі ұзақ жұмыс істеп келе жатқан девелопер өзінің клиенті мен оның қажеттіліктері туралы ойластыруы, сервистің айтарлықтай жоғары деңгейін ұсына білуі тиіс, тек сонда ғана өндірілген өнім сұранысқа ие болмақ. Бүгінгі жағдай бізден клиент ниеттестігін арттыру үшін жұмыс істеуді талап етеді, қазір Global-да біз солай етудеміз.

- Биыл Қазақстан Ұлттық құрылысшылар қауымдастығы құрылмақшы. Оны құрудың қажеттіліктері жайлы айтып берсеңіз...

2014 жылдың соңында Ұлттық кәсіпкерлер палатасы (ҰКП) қамқорлығымен құрылыс саласының бірінші конгресі өткізілді, оған Ресейдегі, Белорусьтегі және бірқатар мемлекеттердегі құрылыс компаниялары шақырылды.

Басты назарда экономика дамуына және осы салаға қатысты мәселелер болды. Қорытынды сессияда біз осы салада жұмыс істеп жүрген барлық компанияларды бірегей қауымдастыққа мәселесін көтердік. Әрбір сектордың одақтар, қауымадстықтарсияқты өзіндік кәсіби бірігулері болатыны түсінікті ғой. Бірақ ҰКП-мен және үкіметпен нәтижелі түрде жұмыс істей білу үшін нарықтағы барлық ойыншылардың мүддесін көздейтін одақ қажет. Бұдан өзге, 1-ші қаңтардан бастап біз ЕАЭО-ға кірдік, сондықтан қатысушы елдердегі серіктестерімізге қатысты мәселені де талқылауға және әркім өз елінде «экспорт» қиындығына жол бермей, бірге дамуға тиіспіз. Қауымдастықтың құрылуы – қатысушылар нарықта аса қауіпті болып кетуі мүмкін белгілі бір қателіктерге жиі ұрына бермес үшін тәжірибе бөлісу мүмкіндігі де. Осы сессияның келгендер бірауыздан осындай бірегей жұмыс органын құру керек деген тоқтамға келді. Қазір қауымдастық мемлекеттік органдарда тіркеуден өтуде. Жақын уақытта осы қауымдастық жұмысына белсене кірісеміз деп жоспарлап отырмыз.

Узнавайте больше об интересных событиях в Казахстане и за рубежом.
Подписывайтесь на нас в Telegram

Заметили опечатку? Выделите ее мышью и нажмите сочетание клавиш Ctrl+Enter.

недвижимость Мұхит Әзірбаев

20.03.2015 • 11:45 4495

Поделиться
Новости партнёров
Loading...
  • Центр деловой информации Kapital.kz — информационное агентство, информирующее о событиях в экономике, бизнесе и финансах в Казахстане и за рубежом. При работе с материалами Центра деловой информации Kapital.kz разрешено использование лишь 30% текста с обязательной гиперссылкой на источник. При использовании полного материала необходимо разрешение редакции. Редакция Kapital.kz не всегда разделяет мнения авторов статей. При нарушении условий размещения материалов редакция делового портала имеет право на решение спорных моментов в законодательном порядке.

  • Яндекс.Метрика
    Система Orphus