Активное обсуждение на уходящей неделе вызвала статья 331 Налогового кодекса Казахстана. Принятая еще 25 декабря 2017 года поправка оказалась недопонятой и стала предметом дискуссий. У большинства казахстанцев возникли два вопроса: первый – надо ли с 2020 года платить налог с продажи недвижимости вне зависимости от срока владения, второй – сделки по какой категории недвижимости в обязательном порядке облагаются налогом. За разъяснениями норм Налогового кодекса корреспондент «Капитал.kz» обратился к экспертам.
Здесь важно напомнить хронологию внесения поправок. Об истории вопроса рассказал директор НИИ финансового и налогового права, доктор юридических наук и профессор Каспийского университета Евгений Прохоров. В 2015 году был принят Закон РК «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты по вопросам введения декларирования доходов и имущества физических лиц». Он предусматривал, что с 1 января 2020 года будет начисляться индивидуальный подоходный налог (ИПН) на прибыль, полученную при продаже жилья, вне зависимости от срока владения объектом. Однако с принятием нового Налогового кодекса РК от 25 декабря 2017 года старый Налоговый кодекс от 10 декабря 2008 года был отменен с 1 января 2018 года, в том числе и в части внесенных в него ранее изменений и дополнений. Таким образом из главного налогового документа была исключена спорная статья.
Согласно пунктам статьи 331 действующего Кодекса Республики Казахстан «О налогах и других обязательных платежах в бюджет» (от 25.12.2017 г.), если казахстанец покупает и в течение года продает жилье или участок, то уплачивает 10% от суммы дохода от прироста стоимости (разница между ценой покупки и продажи).
Официальный представитель Комитета государственных доходов Алибек Абдилов напомнил, что налог на операции с недвижимостью, совершенные в течение короткого времени, вводили для борьбы со спекуляцией на рынке.
«Если имущество находится в праве собственности более года, то его владелец не облагается данным доходом. При этом введение данного налога было обусловлено целью снизить спекуляции на рынке недвижимости и пресечь возникновение так называемого «ценового пузыря», который негативно влиял на реальное ценообразование на рынке недвижимости. На сегодня поправок в Налоговый кодекс ни по дополнительному введению прогрессивной шкалы ИПН с продажи недвижимости, ни по увеличению срока с момента покупки не планируется. За два года с момента введения статьи 331 Налогового кодекса она оставалась без изменений», – сказал Алибек Абдилов.
Но эта норма не относится к коммерческой недвижимости. Владельцы данной категории объектов и земельных участков оплачивают 10% от дохода вне зависимости от срока владения.
«Принятая два года назад норма об уплате ИПН в размере 10% от прироста стоимости при заключении сделки продажи недвижимости менее чем через год с момента покупки не действует на коммерческую недвижимость, офисные помещения, на квартиры, выведенные из жилого фонда и являющиеся нежилыми помещениями. То есть владельцы данной категории недвижимости оплачивают налог в размере 10% от прироста стоимости. Закон на сегодня действует и в целом недопонимания у владельцев не вызывает», – отметил адвокат Алматинской городской коллегии адвокатов, городской юридической консультации Максим Савич.
Налог с продажи жилой недвижимости или участка под ИЖС относится к подоходному налогу, где базой для исчисления является доход от прироста стоимости. Взимается он при двух обстоятельствах: владение недвижимостью меньше года и продажа по цене выше первоначальной.
«Один из основных имущественных доходов – это налог на прирост стоимости жилья.
В законе четко написано, что налог платят при реализации «жилищ, дачных строений, гаражей, объектов личного подсобного хозяйства, находящихся на праве собственности менее года с даты регистрации права собственности». То есть каким образом было получено это имущество, как возникло право собственности, нигде не указывается и значения не имеет. Поэтому налог этот действует не только с покупки, но и дарственной на квартиру или дом», – уточнила адвокат Алматинской городской консультации Шолпан Исмаилова.
Поэтому важно после получения недвижимости в дар или наследство заказать оценку объекта. Задним числом это сделать невозможно, говорит Шолпан Исмаилова. Если нет оценки, то налог рассчитывается по кадастровой стоимости, которая значительно ниже рыночной и поэтому выйдет большая сумма налога.
«Если же в течение года продается недвижимость, полученная в дар, то никаких заключений об оценке не принимается. Под стоимостью покупки понимается кадастровая цена жилья на 1 января года реализации, поэтому сразу продавать подаренное жилье невыгодно», – говорит адвокат.
Она также пояснила, что важно вовремя регистрировать право собственности в ЦОНе, так как учитывается не фактическое, а документально зарегистрированное владение.
ИПН рассчитывается по следующей схеме: казахстанец купил квартиру за 10 млн и в течение налогового года продает за 15 млн тенге, то налог 10% будет взиматься с 5 млн тенге. Но только в том случае, если сделка происходит в течение года. Если владелец совершает сделку на 366 день со дня приобретения, то оплачивать налог он не будет. Как отметил президент Казахстанской федерации недвижимости Ермек Мусрепов, все сделки четко отслеживаются.
«Есть камеральная проверка соглашений физических и юридических лиц отделом камерального мониторинга налогового органа на основании поданных нотариусами деклараций (как физических, так и юридических лиц). И если сделка по продаже недвижимости совершена в течение налогового года, то отправляется уведомление участникам сделки для того чтобы оплатить ИПН в размере 10% от прироста от сделки», – пояснил Ермек Мусрепов.
Все эти нормы уже действуют. Новых налогов при продаже недвижимости в 2020 году не будет, подчеркивают эксперты. Самое главное, вовремя регистрировать права собственности и получить оценку объекта.
Статья 331. Доход от прироста стоимости при реализации имущества в Республике Казахстан физическим лицом
1. Доход от прироста стоимости при реализации имущества физическим лицом возникает при реализации следующего имущества:
1) жилищ, дачных строений, гаражей, объектов личного подсобного хозяйства, находящихся на территории Республики Казахстан на праве собственности менее года с даты регистрации права собственности;
2) земельных участков и (или) земельных долей, целевым назначением которых с даты возникновения права собственности до даты реализации являются индивидуальное жилищное строительство, дачное строительство, ведение личного подсобного хозяйства, под гараж, на которых расположены объекты, указанные в подпункте 1) настоящего пункта, находящихся на территории Республики Казахстан на праве собственности менее года с даты регистрации права собственности;
3) земельных участков и (или) земельных долей, целевым назначением которых с даты возникновения права собственности до даты реализации являются индивидуальное жилищное строительство, дачное строительство, ведение личного подсобного хозяйства, садоводство, под гараж, на которых не расположены объекты, указанные в подпункте 1) настоящего пункта, находящихся на территории Республики Казахстан на праве собственности менее года с даты регистрации права собственности;
