Казахстан каждый год предпринимает попытки формирования более благоприятной среды для развития предпринимательства и привлечения инвесторов. Между тем, как оказалось, в Земельном кодексе РК есть недочеты, которые препятствуют этому процессу. В беседе с корреспондентом «Капитал.kz» юрист, эксперт по земельному праву Бакытжан Базарбек рассказал о том, как государству за счет «земельных» поправок в законодательстве можно развивать бизнес и регионы.
- Бакытжан, какие недочеты есть в Земельном кодексе РК, отталкивающие инвесторов?
- Считаю, что настал этап, когда для защиты прав бизнеса и инвесторов необходимо вносить корректировки в Земельный кодекс РК. Скажу так, действующий Земельный кодекс не защищает права инвесторов, не способствует привлечению инвестиций. Например, в этом документе нет ни одной статьи, которая бы предусматривала механизмы экономического стимулирования предпринимателей – собственников земель и землепользователей.
Поэтому в Земельный кодекс нужно внести соответствующие поправки и предусмотреть нормы, которые давали бы возможность добросовестным землепользователям, правомерно минуя аукционы, получать новые участки в порядке статьи 44-1 кодекса. Кого можно считать социально ответственным и добросовестным землепользователем? Землепользователя, который использует участок в соответствии с целевым назначением? Нет. Землепользователя, который рационально, разумно и эффективно пользуется землей? Нет. Все перечисленное – это обязанности землепользователей по Земельному кодексу.
Вот предпринимателей, которые арендуют крупные участки и вносят ощутимый вклад в социально-экономическое развитие района, города, области, мы обязаны именовать социально ответственными и добросовестными землепользователями. Они могут вкладывать огромные инвестиции, создавать рабочие места, приумножать валовую продукцию и взвалить на себя часть социальной ответственности региона. Данному сегменту бизнеса государство должно помогать, и этот нюанс нужно указать в Земельном кодексе.
Например, крупное предприятие – землепользователь на выгодных с акиматом условиях могло бы за свой счет провести сети электроснабжения в отдаленных районах Алматы или столицы. Взамен все электросети могут перейти к этому предприятию с предоставлением ему права определять тарифную политику. Акимат мог помочь инвестору в предоставлении иного земельного участка для расширения бизнеса в рамках инвестпроекта без проведения аукциона в порядке статьи 44-1 Земельного кодекса. Точно также и с водоснабжением, и в целом модернизацией систем ЖКХ.
Около двух лет назад я предлагал реализовать эту инициативу местным исполнительным органам страны, в том числе акимату Алматы, но ответа так и не последовало. В Алматы есть очень много земельных участков, которые предприниматели арендуют, но де-факто такие земли не осваиваются. Почему бы не предоставлять такие пустыри предпринимателям, которые годами вносят вклад в развитие региона. В столице, в Алматы очень много предпринимателей, которые ухаживают не только за территорией, где расположен их торговый центр, ресторан, бизнес-центр, но и за близлежащей зоной. Это их зов души, их желание помочь стране.
- Почему предприниматели и инвесторы недовольны нормами Земельного кодекса?
- Рассмотрим изъятие земельных участков, отведенных для строительства, которое регламентируют статьи 92, 94 Земельного кодекса. Отсутствие четких критериев освоения таких земель наводит на мысль, что этими нормами можно незаконно забирать у одних субъектов участок и отдавать его другому. Почему до сих пор на уровне подзаконных актов отсутствует критерий освоения земель, отведенных для строительства ЖК, бизнес-центров, ресторанов и так далее? Латентное рейдерство происходит в регионах. И действующий Земельный кодекс вкупе с Законом «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности» создают для этого предпосылки. Бизнес не может развиваться в таких условиях. В Земельном кодексе обозначено только пять статей, которые регламентируют порядок предоставления участков, и шесть статей, которые регламентируют порядок изъятия земель. Это без учета Закона «О государственном имуществе», где предусмотрена национализация участков. Повторюсь, наш Земельный кодекс и в целом законодательство больше ориентированы на изъятие, а не на предоставление участков для бизнеса. Это в корне неверно.
В результате несовершенства земельного законодательства страдают и градостроительная политика, планирование развития населенных пунктов.
- Каким образом должны предоставлять участки таким благонадежным, как вы выразились, социально ответственным землепользователям?
- Такие участки могут выдаваться через аукционы. Но условия аукционов, внеаукционный порядок предоставления земель для строительства в черте населенных пунктов должны совершенствоваться, должны быть смягчены.
Мы сейчас готовим концепцию закона по цифровизации в земельных отношениях. Предполагаем внедрить электронный аукцион по земельным участкам, упрощенный электронный порядок предоставления прав на участки без физического контакта заявителя и чиновников акиматов. Не далеки дни, когда мы полностью откажемся от земельной комиссии, сократим акиматы и переведем их в цифровой формат, внедрим электронные ЦОНы, электронный документооборот, оцифруем генплан и ПДП.
- На каких-то госплощадках вы поднимали вопросы по внедрению стимулирующих норм?
- Конечно, эти вопросы выносились на рабочих группах мажилиса парламента, на встречах комитета по аграрным вопросам в ходе подготовки к законопроектной работе. И на этих дискуссиях я всегда озвучиваю, что инвесторы, перед тем как начать бизнес в какой-то стране, изучают локации, фундаментальные правовые условия. В частности, они изначально мониторят
Налоговый и Земельный кодексы, чтобы снизить определенные правовые и экономические риски.
- Стоит ли как-то ограничивать иностранных инвесторов в сроках аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения в Казахстане? Какой опыт других стран в этом направлении?
- В мире существуют разные модели. Например, во Франции арендатор земельного участка сельскохозяйственного назначения в течение пяти лет должен продемонстрировать, насколько эффективно был использован участок, какую отдачу получил регион, город от его использования. В этом случае срок аренды участка может быть продлен на пять лет.
В некоторых регионах Бразилии, перед тем как получить участок на праве землепользования, предпринимателю нужно представить проект о том, сколько инвестиций им будет вложено в регион, где находится бизнес. Например, если инвестор намерен получить сельхозугодия, а дорога поблизости находится в плачевном состоянии, то он изначально должен будет отремонтировать эту дорогу. А после уже должен будет заняться освоением своего участка. С моей точки зрения, это очень грамотная система, которую можно практиковать в Казахстане. В этом случае эффект получает и население, и государство, и бизнес-сообщество, и инвесторы.
Например, в Иране земельные участки могут предоставляться на 30 лет. Между тем, все-таки во многих государствах политическая верхушка не настроена на то, чтобы предоставлять участки в долгосрочную аренду. Эта политика в большей степени связана с тем, что могут быть задеты интересы национальной безопасности, а также присутствие наличия слабого земельного законодательства в этих странах и высокого уровня коррупции.
- Какие отношения задел мораторий на землю? И уточните, на сколько лет можно взять в аренду участок по казахстанскому законодательству?
- Иностранцам аренда земельного участка предоставляется на срок до 25 лет, но эта норма приостановлена до 31 декабря 2021 года.
Отмечу, в 2016 году в Земельный кодекс РК были внесены поправки, и на некоторые статьи наложен мораторий. В частности, на пункт 1.2 статьи 24, подпункт 2 пункта 5 статьи 37, пункт 2 статьи 48 и подпункт 3 пункта 6 статьи 97 Земельного кодекса предусмотрен мораторий до 31 декабря 2021 года. Мораторий затронул как иностранных, так и казахстанских инвесторов. Так, согласно пункту 1 статьи 24 Земельного кодекса,до 2021 года приостановлено предоставление земельных участков сельскохозяйственного назначения физическим и негосударственным юридическим лицам. Эти же отношения регламентированы в подпункте 1 пункта 6 статьи 97 Земельного кодекса. Норма оговаривает до 2021 года мораторий на предоставление земельных участков в частную собственность гражданам Казахстана для развития личного подсобного хозяйства, садоводства и дачного строительства.
- Как вы считаете, насколько этот шаг был оправданным?
- Это была вполне адекватная реакция правительства на земельные волнения, которые были зафиксированы в 2016 году. Предположу, что в скором времени на высшем уровне будет поднят вопрос по изучению возможности продления или непродления моратория.
