Престижная жилая недвижимость: самый главный критерий, по которому ее можно определить, — это месторасположение. Например, сейчас среди состоятельных алматинцев очень престижным считается жить в коттеджных городках. Но только в тех, которые расположены в верхней части города. Эксперты прокомментировали для «Капитал.kz», каковы критерии престижности недвижимости в Алматы и Астане, в пользу какого жилья состоятельные горожане отказываются от частных домов и какие тренды наблюдаются на рынке элитной недвижимости.
Критериев — масса, основных — три
По мнению Анны Шацкой, руководителя аналитической службы www.kn.kz, основных критериев престижности три — местоположение, качество и инфраструктура. Год постройки и высотность — не определяющие, второстепенные признаки. «Не всегда новое и высокое означает качественное. А вот качество строительных материалов, технологии строительства, а тем более инфраструктура, в том числе транспортная доступность, являются важными факторами классности или престижности. Особенно я бы отметила наличие и достаточность парковочных мест, это проблема многих жилых комплексов», — говорит эксперт.
К числу определяющих факторов престижности (классности) жилой недвижимости, по ее словам, также необходимо отнести хорошую экологию, архитектуру здания, площади квартир или домов, количество квартир на этаже, систему безопасности, придомовую инфраструктуру, наличие опытной управляющей компании.
Горы по-прежнему в тренде
«Престижное жилье Алматы находятся в горах. И чем выше в горы, тем чище воздух и элитнее недвижимость. Например, подгорный Медеуский район считается наиболее престижным и дорогим. Квадратный метр здесь стоит в среднем 345 тыс. тенге. Считается, что самое престижное жилье начинается выше проспекта аль-Фараби», — говорит Евгений Вечков, директор федеральной риелторской компании «Этажи» в Алматы.
По его словам, в многоквартирных домах в этой зоне особенно ценятся закрытая территория двора, охрана, своя инфраструктура. При этом число этажей не так важно в отличие от года постройки. Чем новее дом, тем лучше. «Кроме того, высшей степенью престижа считаются собственные коттеджи в горах. Сейчас цена на такую недвижимость колеблется от $1,5млн до $2 млн», — отмечает собеседник.
Зухра Назарова, президент агентства Almaty Real Estate, согласна с тем, что ценится жилье в верхней части города Алматы, выше проспекта аль-Фараби (вообще критическая отметка для VIP-покупателей — улица Толе би), но, например, по проспекту Достык уже все застроено. В последнее время состоятельные граждане отдают предпочтение жилью ближе к центру, поскольку не хотят стоять в автомобильных пробках в западном направлении. Хотя как раз в той части города построено много дорогих частных домов с качественным ремонтом.
Золото мегаполиса
Если говорить про расположение престижного жилья, то, как отмечают эксперты, это локация так называемого «золотого центра». «В Алматы „золотой центр“ включает несколько районов: Бостандыкский, частично Алмалинский и Медеуский. Недвижимость здесь с годами практически не меняется в цене и остается на уровне 345 тыс. тенге за квадратный метр», — отмечает Евгений Вечков.
Зухра Назарова говорит, что четких границ у «золотого центра» в мегаполисе нет, это приблизительно территория в рамках Сейфуллина — Гоголя — Зенкова — аль-Фараби. В деловом центре Алматы, к слову, границы расширяются дальше Гоголя, от Сейфуллина — до Байзакова, может быть, даже до Ауэзова. «Большинство предпочитает жить в „золотом центре“ — тут и дети учатся, и работа недалеко. „Золотой центр“ всегда будет золотым в плане цены», — комментирует президент агентства Almaty Real Estate.
Тенденции для жителей
По словам Зухры Назаровой, в Алматы очень престижными считаются коттеджные городки и относительно новые жилые комплексы, построенные хорошими строительными компаниями. Они ценятся за счет наличия охраны, собственной территории, инфраструктуры. Высотность в принципе сильно не влияет, но все равно популярностью у состоятельных граждан пользуются дома с не очень большим количеством этажей. С одной стороны, есть алматинский страх землетрясений, с другой — не хотят жить в «муравейниках».
Также очень престижными считаются клубные дома, но их в мегаполисе очень-очень мало. Это невысокие здания, этажей пять-шесть максимум, с очень небольшим количеством квартир, на этаже их может быть две-три, в крайнем случае, четыре. В клубных домах хорошо благоустроена территория, есть охрана, созданы дополнительные условия, например, есть помещения для встреч, бассейн. Но главное в таких домах — малое количество жителей, там живут люди примерно одного социального уровня, и это одна из причин выбора такого жилья.
Площадь квартир в клубных домах большая — 150−250 кв. м, двух-, трехкомнатных квартир в таких домах нет, обычно — четырех-, пятикомнатные.
«Для сравнения: например, в „Столичном центре“, он тоже элитный, площадь квартир — 100−150 кв. м, люди покупают по две квартиры, объединяют. Сейчас вообще появилась такая тенденция: поскольку квартиры большой площади стоят дорого и плохо продаются, строительные компании делают маленькие квартиры — их легче продать, а если покупателям нужно площадь больше, они покупают две-три квартиры рядом и объединяют», — рассказывает Зухра Назарова.
Не дотянуть до пика
«Стоимость квартир в клубных домах и коттеджных городках примерно одинаковая и достаточно высокая», — продолжает Зухра Назарова. Дело в том, что вся эта недвижимость была построена в основном на пике — до 2007 года, когда цены росли и квадратный метр доходил до $5−7 тыс., плюс в коттеджных городках за квартирами закреплена земля, это тоже отражается на стоимости. Например, в одном престижном коттеджном городке за таунхаус площадью 300 кв. м просят $1 млн, это типичная цена. Хотя, конечно, торг присутствует, особенно в последнее время", — рассказывает собеседница.
Спрос на жилье в клубных домах и коттеджных городках, конечно, есть, но далеко не такой активный, как раньше. Цены, в общем, упали по сравнению с пиковыми, и теперь люди, которые в свое время купили квартиры в клубных домах и коттеджных городках и вложившие деньги в ремонт, не могут продать эту недвижимость за соответствующие суммы. Но такие квартиры хорошо сдаются в аренду: представители иностранных фирм любят жить в расположенных в верхней части города коттеджных городках, где есть охрана, паркинги и пр.
Зухра Назарова отмечает, что среди состоятельных жителей Алматы появилась такая тенденция: люди продают свои частные дома — отдельно стоящие, дорогие, хорошие — и переезжают в охраняемые коттеджные городки или комплексы. Безопасность для них выходит на первый план. В частном доме нужно самому нанимать охрану, возводить забор, устанавливать сигнализацию и пр. В охраняемых жилых комплексах или коттеджных городках, где уже все это есть, намного безопаснее — люди закрыли квартиру и спокойно уехали, например, отдыхать.
Элитное жилье в Астане: социальный престиж
В столице Казахстана, по словам Анны Шацкой, престижными считается новый район «Есиль». А именно — зеленый квартал EXPO Village, или ЭКСПО-городок, расположенный в квадрате проспекта Кабанбай батыра, улиц Хусейна бен Талала, Орынбор и Рыскулова. Районы перспективной застройки — аллея Мынжылдык, проспекты Орынбор и Туран. Эксперт приводит цифры: «В Астане, если средняя цена по городу составляет 250−350 тыс. тенге за кв. м, то в перечисленных мной районах диапазон цен в строящихся домах комфорт- и бизнес-класса составляет 380−450 тыс. тенге за кв. м, в элитклассе — 550−580 тыс. тенге за кв. м».
Жани Турысов, директор федеральной риелторской компании «Этажи» в Астане, отмечает, что престижность недвижимости в Астане определяется несколькими факторами. «Прежде всего, чем меньше жильцов в доме, тем он элитнее. Поэтому в большинстве своем престижные дома не бывают выше семи-восьми этажей. Большой плюс — преобладание многокомнатных квартир. При таком раскладе меньше вероятность, что соседями окажутся квартиранты, потому что обычно в аренду сдаются квартиры с одной или двумя комнатами. Но есть и исключения, например, ЖК „Хайвилл“, который состоит из домов высотой от 18 до 34 этажей», — говорит эксперт.
Также, продолжает Жани Турысов, значение имеет год постройки. Сейчас в Астане практически нет престижных домов, построенных ранее 2000 года. «Элитность недвижимости повышается, если рядом есть скверы, аллеи, парки, зеленые общественные пространства — все, что связано с экологичностью. Часть покупателей обращает внимание на присутствие вблизи городских кофеен, бутиков, салонов красоты, учитывая таким образом эстетическую составляющую», — отмечает он.
Но наиболее важный критерий элитного жилья в Астане, по его словам, — социальный престиж. Дом или район должен четко ассоциироваться у горожан как место проживания элиты, так как в столице большая разница в доходах между различными слоями населения. «Наиболее престижными считаются ЖК „Хайвилл“, недвижимость у центральной набережной на правом берегу Ишима, микрорайон Караоткель, часть улицы Орынбор, районы Комсомольский и Акбулак. Цены в элитных районах варьируются от 500 000 до 700 000 тенге за квадратный метр. В среднем по городу цена равна 300 000 тенге», — делится информацией эксперт.
