Во все времена усадьба с роскошным садом или даже небольшая загородная дача считались признаком того, что владельцы такой недвижимости – хозяева своей жизни. Да, жить на земле и сегодня модно, престижно, а главное – комфортно. И даже свободно плавающий тенге не смог отбить охоту у казахстанцев поднимать собственные стены и благоустраивать дворы. А в ближайшие годы и вовсе может начаться настоящий бум на рынке индивидуального жилищного строительства.
Популярность ИЖС будет расти на фоне законодательной инициативы по выдаче 10 соток земли каждому гражданину республики. Готовы ли казахстанские застройщики к потоку клиентов, сколько стоит построить дом самостоятельно и почем нынче главный актив – земля? Во всем этом попробовал разобраться корреспондент делового еженедельника «Капитал.kz».
Споры на тему «дом VS квартира» актуальны всегда, но практика показывает, что в большей степени владельцами частных «дворцов» и «замков» становятся вчерашние «квартиранты». Эксперты рынка недвижимости делятся наблюдениями: с годами даже самый убежденный противник «жизни на земле» задумывается о том, чтобы приобрести с десяток соток и построить дом.
«В данное время жители городов имеют большое желание иметь частные дома. Мегаполис, такой как Алматы, например, очень насыщенный, грязный, непроветриваемый. А у всех у нас дети, и хочется, чтобы они росли на чистом воздухе. В последние годы особенно активно стали строить дома. В общем, для ухода в частный сектор очень большой потенциал», – поделился мнением директор компании AST InterServis Сарыбай Аймагамбетов.
По информации директора агентства недвижимости Imperial Real Estate Наримана Дараева, в прошлом году в Казахстане в эксплуатацию было сдано порядка 9 миллионов квадратных метров жилья. Половина из них приходится на индивидуальное жилищное строительство. И цифры эти более чем позитивные для рынка ИЖС, учитывая, что как раз на этот период пришелся удар прошлогодней девальвации. То есть даже в кризис казахстанцы не отказываются от своей мечты владеть домом.
«Как правило, покупатели частных домов – это бывшие владельцы квартир, однако, продав условно трехкомнатную квартиру в городе, покупатель в этом случае располагает бюджетом в 33-34 миллиона тенге, или в 100 тысяч долларов. Если говорить о покупке дома в рамках этого бюджета, то купить дом в хорошем районе за такие деньги сегодня сложно. Тем не менее люди стремятся жить в частных домах, желание такое сегодня имеется у многих казахстанцев» – говорит Нариман Дараев.
Если говорить о преимуществах обеих форм недвижимости, участники рынка признаются: учитывая современные реалии, их больше в пользу частных домов. В первую очередь людей привлекает жизнь на свежем воздухе. Пласты смога, которым окутаны большие города, давно стали страшилкой для казахстанцев. Второй момент – свобода действий, а если быть точнее – смелость в желаниях при налаживании быта и уюта в своем жилище. Другими словами, потенциальному владельцу дома нравится перспектива построить или перестроить дом по своему вкусу, тогда как в квартире он сильно в этом ограничен.
Еще один фактор в пользу ИЖС – независимость от соседей в самых разных ее проявлениях, от громкой музыки до неприятных «потопов сверху». Престижность – также немаловажное условие при выборе места жительства. Владение домом сегодня предполагает стабильность в завтрашнем дне, а все потому, что земля всегда была и остается выгодным инвестиционным инструментом.
«В отличие от квартиры здесь вы можете наслаждаться своей частной собственностью – это просторные веранды, зеленые газоны, уютный дворик. Если, проживая в квартирах, постоянно нужно решать вопросы с парковкой, то здесь вы получаете гараж, где, кстати, мужчины в выходные могут с удовольствием повозиться. Еще один важный фактор – это финансовая составляющая. С точки зрения инвестиций это очень выгодно. Землю невозможно испортить и с каждым днем она имеет свойство дорожать. И если вы должное внимание уделите выбору участка для будущего дома, то наверняка не будете жалеть о покупке», – советует Нариман Дараев.
А вот во сколько может обойтись такая покупка, сказать очень сложно. Разброс цен на приобретение или строительство дома весьма солидный. При высоком спросе, по законам рынка, и предложение соответствующее. Получить в собственность землю с домом самого разного уровня качества сегодня можно по ценам в достаточно широком диапазоне.
«Что касается земли, здесь вопрос неординарный, потому что в одном районе земля может стоить 100 тысяч долларов, а в другом – 10 тысяч, те же доллары, и те же 10 соток. Участок не обязательно должен быть ровным, можно брать даже с наклоном, это позволит сделать такой шикарный ландшафт, что каждый раз будешь приходить с работы, любоваться и наслаждаться. Но я могу сказать, что люди покупают участки исходя из своих предпочтений по месту расположения, то есть им важен район, чтобы рядом не было высотных зданий, которые бы закрывали им панораму и мешали бы продуваемости», – делится опытом Сарыбай Аймагамбетов.
«Вопрос локации действительно важен, – соглашается Нариман Дараев, – должна быть обеспечена доступность, возможность использования своего времени максимально эффективно, чтобы вы могли попасть в центр города, где у нас расположена культурная и деловая часть, за короткое время. Можно также говорить о доступности к каким-то водоемам, паркам, где можно гулять, где можно бегать, заниматься спортом, что в итоге, несомненно, сказывается на качестве нашей жизни».
Чтобы найти свой идеальный дом, у покупателя, как правило, много времени не уходит. Ассортимент на рынке разнообразнейший. В том числе в сегменте элитного жилья. По данным Сарыбая Аймагамбетова, из 10 условных заказов, поступающих в его строительную компанию, 3 приходится на строительство домов класса люкс. Понятно, после пережитой августовской девальвации ценовой коридор здесь заметно сократился. То есть если еще пару лет назад роскошный особняк стоил от 800 тысяч долларов и выше, то сегодня «элитность» жилья определяет цена от 500 тысяч долларов. И даже этот показатель – не предел. На рынке недвижимости сегодня нередко действуют так называемые «горячие предложения», когда хороший дом продают по бросовой цене или хозяин готов сделать приличную скидку.
«Сегодня торги ведутся активные, где-то даже агрессивные, я бы сказал. Если недвижимость изначально выставлялась за 800 тысяч долларов, то теперь за нее могут давать 400 тысяч, а то и меньше. Что касается активности рынка, по нашей практике, основная часть сделок сконцентрирована по цене не дороже 300 тысяч долларов, это основные сделки. Бывают контракты диапазоном выше, но это редкость сейчас», – объясняет Нариман Дараев.
При этом даже такое положение дел на рынке позволяет некоторым физическим лицам делать бизнес на строительстве домов. Речь идет не об услугах специализированных компаний. Уже много лет в Казахстане популярны самостоятельное строительство или ремонт недвижимости с целью ее дальнейшей перепродажи. В таких случаях, как показывает практика, предприимчивый строитель дома может получить доход, в два-три раза превышающий затраты.
«Если говорить о разнице в деньгах, потраченных на строительство дома и конечной суммой, за которую потом был продан дом, она может исчисляться в разы. То есть определенного стандарта нет, по которому двигается рынок. Ну а что касается моего мнения – строить дом самому или обращаться все-таки к застройщику, то, конечно, построить дом самостоятельно будет выгоднее, но тогда встает вопрос качества и конкретных навыков, знаний в сфере строительства. Опять же, если мы обращаемся к застройщику, здесь лишь важно правильно выбрать компанию. Крупный застройщик имеет возможность закупать те же строительные материалы оптом, его плюс в том, что у него налаженный процесс производства, а это позволяет сократить затраты», – отмечает глава агентства недвижимости Imperial Real Estate.
По словам застройщиков, в их деле все решают цены на стройматериалы, которые, кстати говоря, после того, как правительство отправило тенге в свободное плавание, заметно подскочили. Порядка 80% цемента, бетона, песка, левкаса и другого строительного сырья сегодня завозится из-за рубежа. И даже притом что весь рынок недвижимости Казахстана уже давно перешел на национальную валюту, зависимость от американской здесь все еще присутствует. Возможно, поэтому сегодня строительные компании не так привередливы и берутся за любые заказы. А строят казахстанцы чаще всего дома экономкласса. По данным участников рынка, возведение такого жилья – с рядом неудобств, отдаленностью от города на расстояние в 15 километров и дальше, с совсем небольшим участком, а нередко это и вовсе половина или треть дома, предназначенного для нескольких хозяев, – обойдется от 30 до 50 миллионов тенге. Далее – дома среднего класса, в основном они расположены в северной, нижней части города и также имеют определенные недостатки, но уже в меньшем объеме. Здесь речь в основном идет об отсутствии определенной инфраструктуры – строительство такого дома будет стоить до 80 миллионов тенге.
«И замыкает этот рейтинг бизнес-класс, элитные дома. Здесь стоимость строительства от 85 миллионов, а верхний предел мы не можем закрыть, потому что ограничений нет. Если говорить об Алматы, этот сегмент расположен в южной части города, близ проспектов аль-Фараби, Достык, Навои, улицы Аскарова, Ремизовки. То есть это верхние районы, где у нас благоприятная экология и с инфраструктурой нет проблем», – подсчитал директор компании AST InterServis Сарыбай Аймагамбетов.
