Пристегните ремни! Самолет, в котором находятся все участники рынка недвижимости, попал в зону сильнейшей турбулентности. За иллюминатором штормит доллар, падает цена на нефть, инфляция съедает доходы. Что ждет пассажиров этого боинга?
Повезло держателям валюты
В начале 2016 года на рынке недвижимости Алматы сохранились все тенденции ушедшего года – стремительное снижение долларовых цен и объемов предложения. Продавцы покидают рынок, решив отложить продажи в нынешних нестабильных условиях. По данным аналитической службы kn.kz, предложение на рынке жилья Алматы сократилось на 20% по сравнению с 2015 годом.
Покупательский спрос, напротив, активизировался. Для тех, кто копил на жилье в валюте, настало удачное время для покупок. Ведь со второй половины года долларовые ценники начали дешеветь, теряя, по разным оценкам, от трех до шести процентов в месяц. Произошел всплеск сделок купли-продажи.
«Со второго полугодия 2015 года статистика сделок показывает заметное увеличение, связанное с активизацией спроса со стороны держателей долларовых сбережений. Например, если до июля-августа 2015 года количество сделок купли-продажи квартир составляло 1100-1350, то с июля эти цифры увеличились до 1550-1750 в месяц, или на 30-40%. Рост курса доллара уже более чем на 90% с августа 2015 года (на 22.01.2015 рост курса уже составляет около 107%. - Ред.) делает приобретение недвижимости в условиях падения долларовых цен очень выгодным», - рассказала корреспонденту центра деловой информации Kapital.kz руководитель аналитической службы kn.kz Анна Шацкая.
Динамика на алматинском рынке аналогична республиканской. По данным статкомитета Миннацэкономики, в Казахстане в 2015 году количество сделок купли-продажи жилья по сравнению с 2014 годом выросло на 5,2%, до 166 тыс. сделок. Число сделок в декабре в сравнении с предыдущим месяцем увеличилось на 11,4%. В Астане в минувшем году количество сделок возросло на 72,8%, в Алматы – на 12%.
Спрос иссякает
Но очевидно, что в ближайшее время источники спроса иссякнут, а новые будут формироваться с трудом. Платежеспособность казахстанцев падает. Реальные денежные доходы населения с учетом инфляции, по данным статведомства, сократились на 5% по сравнению с 2014 годом. А среднемесячная зарплата одного работника в минувшем декабре составила 157 655 тенге.
Усугубляет ситуацию и сокращение объемов ипотечного кредитования. Аналитики ожидают, что в 2016 году ситуация на рынке ипотеки усложнится ввиду дефицита ликвидности БВУ. По итогам прошлого года уже констатируется снижение объемов ипотечного кредитования в Алматы на 5%.
«Ипотечных займов на сегодня, можно сказать, условно нет. Ставка, предлагаемая в тенге, очень велика, большинство людей боятся прибегать к такому виду кредитов. Наиболее доступные займы своим вкладчикам выдает Жилстройсбербанк», - сказала президент Ассоциации риэлторов Казахстана Нина Лукьяненко.
Рассчитывать на госжилье тоже сложно. Планы правительства предполагают незначительный рост ввода госквартир в 2016 году. Следующие два года будет снижение объемов строительства и возобновление объемов только в 2019 году, отмечают эксперты.
Таким образом, рынок недвижимости постепенно замирает. Шокированные резким скачком доллара продавцы жилья, особенно вторичного, не спешат переводить ценники в тенге и предпочитают дожидаться лучших времен. В деле остаются уже не «чистые» продавцы и покупатели, а так называемые «альтернативщики» - те, кто, например, продает двушку, чтобы купить трешку.
«До сих пор основная часть продавцов на вторичном рынке номинирует цены в долларах, это 97%. Но даже стремительная коррекция долларовых цен в последние месяцы не успевает отыгрывать рост цен в тенговом номинале. Что касается первичного рынка, то здесь ценовая политика заметно смягчилась. Основная часть застройщиков перешла на тенговые цены после перехода на плавающий курс, либо привязалась к фиксированному курсу доллара. Например, в объявлениях можно увидеть долларовые ценники по курсу 188, 210, 250 тенге за квадратный метр», - комментирует Анна Шацкая.
Операция «корреляция»
В целом в тенге цены не падают. По словам эксперта kn.kz Анны Шацкой, средняя номинальная долларовая цена на рынке жилья в Алматы к концу года сократилась на 25%, а тенговая выросла на 25%. Продолжая падать, долларовые цены постепенно отыгрывают прежний тенговый номинал. Предполагается, что к середине года валютные цены на недвижимость сократятся еще на треть. И квадратный метр в Алматы будет стоить уже не 1200 долларов, а 700.
«Мы ждем, что на вторичке средняя цена за квадрат будет в районе 700 долларов в зависимости от особенностей и специфики жилья. К середине года, я думаю, это должно быть. Рынок должен спуститься на это значение. Иначе он просто застрянет, остановится, будет все плохо. Идем к этой отметке. Что касается продаж, то в основном люди еще придерживаются долларовых цен, в аренде уже практически все тенговое. Нужно время дать людям для дедолларизации. Сейчас же рынок просто неадекватный!» - говорит директор агентства недвижимости «Ануэль» Данияр Сейдалиев.
Какие прогнозы на 2016 год?
Прогнозы на этот год аналитики делают осторожно. Никто не уверен в том, как именно будет развиваться ситуация «за иллюминатором». Что будет с ценами на нефть, с поступлениями в бюджет, с доходами населения и курсом валют…
«Все находятся в таком зависшем состоянии - это не только специалисты по недвижимости, но и строительные компании, покупатели, продавцы. Ни у кого нет определенности на завтрашний день. Все чего-то ждут, но ничего конкретного никто не может сказать», - отмечает руководитель агентства «Ануэль» Данияр Сейдалиев.
Эксперты предполагают, что тенденция
снижения долларовых цен и объемов платежеспособного спроса в 2016 году
сохранится.
«Мы ожидаем, что долларовые цены в Алматы сократятся к середине 2016 года еще на 20-30%. Мы ожидаем, что нынешний «долларовый» спрос (спрос за счет долларовых сбережений) в ближайшие месяцы будет исчерпан, за чем последует снижение его объемов. Дальнейшая динамика рынка будет зависеть от того, как скоро и на каких отметках стабилизируются цены на нефть и каким будет курс тенге. Не перечисляю другие факторы, так как в нынешних условиях на платежеспособный спрос и на предложение влияют именно эти факторы, поэтому ориентироваться нужно на них», - резюмирует аналитик Анна Шацкая.
Сужение рынка в ближайшие 6-9 месяцев прогнозирует и президент Ассоциации риэлторов РК Нина Лукьяненко.
«Я предполагаю, что мы увидим уменьшение количества привлекательных по цене предложений со стороны продавцов, откат цены в долларовом эквиваленте на вторичном рынке недвижимости и увеличение цены в тенге. Я говорю о реальных сделках, а не о том, что большинство видят в рекламных объявлениях. Уменьшится количество квартир в новостройках за счет части распроданных квартир и уменьшения объема нового строительства», - считает Нина Лукьяненко.
По мнению эксперта, далее будет пройден психологический минимум и рынок войдет в фазу стагнации.
«На фоне отсутствия интересных предложений оттолкнется от дна и плавно пойдет вверх. Уже есть часть новостроек, которые, распродав ликвидные квартиры, поднимают цену. Не буду спорить со многими – есть часть недвижимости, переоцененной продавцами, но при этом есть продавцы с адекватной ценой, и многие покупатели успели ее приобрести», - отмечает специалист.
Добавим, что за ушедший год, по данным Ranking.kz, уровень доступности приобретения жилья снизился на 2%. И среднестатистическому работнику на покупку однокомнатной квартиры в новостройке сегодня требуется копить свыше 21 года.
