USD
459.75₸
+1.770
EUR
494.14₸
+3.280
RUB
5.54₸
+0.280
BRENT
85.34$
+0.290
BTC
65809.10$
+977.900

Эксперты: Рынок жилья в Алматы стал неадекватным

Что будет с ценами и кому кризис сыграл на руку?

Share
Share
Share
Tweet
Share
Эксперты: Рынок жилья в Алматы стал неадекватным- Kapital.kz

Пристегните ремни! Самолет, в котором находятся все участники рынка недвижимости, попал в зону сильнейшей турбулентности. За иллюминатором штормит доллар, падает цена на нефть, инфляция съедает доходы. Что ждет пассажиров этого боинга?

Повезло держателям валюты

В начале 2016 года на рынке недвижимости Алматы сохранились все тенденции ушедшего года – стремительное снижение долларовых цен и объемов предложения. Продавцы покидают рынок, решив отложить продажи в нынешних нестабильных условиях. По данным аналитической службы kn.kz, предложение на рынке жилья Алматы сократилось на 20% по сравнению с 2015 годом.

Покупательский спрос, напротив, активизировался. Для тех, кто копил на жилье в валюте, настало удачное время для покупок. Ведь со второй половины года долларовые ценники начали дешеветь, теряя, по разным оценкам, от трех до шести процентов в месяц. Произошел всплеск сделок купли-продажи.

«Со второго полугодия 2015 года статистика сделок показывает заметное увеличение, связанное с активизацией спроса со стороны держателей долларовых сбережений. Например, если до июля-августа 2015 года количество сделок купли-продажи квартир составляло 1100-1350, то с июля эти цифры увеличились до 1550-1750 в месяц, или на 30-40%. Рост курса доллара уже более чем на 90% с августа 2015 года (на 22.01.2015 рост курса уже составляет около 107%. - Ред.) делает приобретение недвижимости в условиях падения долларовых цен очень выгодным», - рассказала корреспонденту центра деловой информации Kapital.kz руководитель аналитической службы kn.kz Анна Шацкая.

Динамика на алматинском рынке аналогична республиканской. По данным статкомитета Миннацэкономики, в Казахстане в 2015 году количество сделок купли-продажи жилья по сравнению с 2014 годом выросло на 5,2%, до 166 тыс. сделок. Число сделок в декабре в сравнении с предыдущим месяцем увеличилось на 11,4%. В Астане в минувшем году количество сделок возросло на 72,8%, в Алматы – на 12%.

Спрос иссякает

Но очевидно, что в ближайшее время источники спроса иссякнут, а новые будут формироваться с трудом. Платежеспособность казахстанцев падает. Реальные денежные доходы населения с учетом инфляции, по данным статведомства, сократились на 5% по сравнению с 2014 годом. А среднемесячная зарплата одного работника в минувшем декабре составила 157 655 тенге.

Усугубляет ситуацию и сокращение объемов ипотечного кредитования. Аналитики ожидают, что в 2016 году ситуация на рынке ипотеки усложнится ввиду дефицита ликвидности БВУ. По итогам прошлого года уже констатируется снижение объемов ипотечного кредитования в Алматы на 5%.

«Ипотечных займов на сегодня, можно сказать, условно нет. Ставка, предлагаемая в тенге, очень велика, большинство людей боятся прибегать к такому виду кредитов. Наиболее доступные займы своим вкладчикам выдает Жилстройсбербанк», - сказала президент Ассоциации риэлторов Казахстана Нина Лукьяненко.

Рассчитывать на госжилье тоже сложно. Планы правительства предполагают незначительный рост ввода госквартир в 2016 году. Следующие два года будет снижение объемов строительства и возобновление объемов только в 2019 году, отмечают эксперты.

Таким образом, рынок недвижимости постепенно замирает. Шокированные резким скачком доллара продавцы жилья, особенно вторичного, не спешат переводить ценники в тенге и предпочитают дожидаться лучших времен. В деле остаются уже не «чистые» продавцы и покупатели, а так называемые «альтернативщики» - те, кто, например, продает двушку, чтобы купить трешку.

«До сих пор основная часть продавцов на вторичном рынке номинирует цены в долларах, это 97%. Но даже стремительная коррекция долларовых цен в последние месяцы не успевает отыгрывать рост цен в тенговом номинале. Что касается первичного рынка, то здесь ценовая политика заметно смягчилась. Основная часть застройщиков перешла на тенговые цены после перехода на плавающий курс, либо привязалась к фиксированному курсу доллара. Например, в объявлениях можно увидеть долларовые ценники по курсу 188, 210, 250 тенге за квадратный метр», - комментирует Анна Шацкая.

Операция «корреляция»

В целом в тенге цены не падают. По словам эксперта kn.kz Анны Шацкой, средняя номинальная долларовая цена на рынке жилья в Алматы к концу года сократилась на 25%, а тенговая выросла на 25%. Продолжая падать, долларовые цены постепенно отыгрывают прежний тенговый номинал. Предполагается, что к середине года валютные цены на недвижимость сократятся еще на треть. И квадратный метр в Алматы будет стоить уже не 1200 долларов, а 700.

«Мы ждем, что на вторичке средняя цена за квадрат будет в районе 700 долларов в зависимости от особенностей и специфики жилья. К середине года, я думаю, это должно быть. Рынок должен спуститься на это значение. Иначе он просто застрянет, остановится, будет все плохо. Идем к этой отметке. Что касается продаж, то в основном люди еще придерживаются долларовых цен, в аренде уже практически все тенговое. Нужно время дать людям для дедолларизации. Сейчас же рынок просто неадекватный!» - говорит директор агентства недвижимости «Ануэль» Данияр Сейдалиев.

Какие прогнозы на 2016 год?

Прогнозы на этот год аналитики делают осторожно. Никто не уверен в том, как именно будет развиваться ситуация «за иллюминатором». Что будет с ценами на нефть, с поступлениями в бюджет, с доходами населения и курсом валют…

«Все находятся в таком зависшем состоянии - это не только специалисты по недвижимости, но и строительные компании, покупатели, продавцы. Ни у кого нет определенности на завтрашний день. Все чего-то ждут, но ничего конкретного никто не может сказать», - отмечает руководитель агентства «Ануэль» Данияр Сейдалиев.

Эксперты предполагают, что тенденция снижения долларовых цен и объемов платежеспособного спроса в 2016 году сохранится.

«Мы ожидаем, что долларовые цены в Алматы сократятся к середине 2016 года еще на 20-30%. Мы ожидаем, что нынешний «долларовый» спрос (спрос за счет долларовых сбережений) в ближайшие месяцы будет исчерпан, за чем последует снижение его объемов. Дальнейшая динамика рынка будет зависеть от того, как скоро и на каких отметках стабилизируются цены на нефть и каким будет курс тенге. Не перечисляю другие факторы, так как в нынешних условиях на платежеспособный спрос и на предложение влияют именно эти факторы, поэтому ориентироваться нужно на них», - резюмирует аналитик Анна Шацкая.

Сужение рынка в ближайшие 6-9 месяцев прогнозирует и президент Ассоциации риэлторов РК Нина Лукьяненко.

«Я предполагаю, что мы увидим уменьшение количества привлекательных по цене предложений со стороны продавцов, откат цены в долларовом эквиваленте на вторичном рынке недвижимости и увеличение цены в тенге. Я говорю о реальных сделках, а не о том, что большинство видят в рекламных объявлениях. Уменьшится количество квартир в новостройках за счет части распроданных квартир и уменьшения объема нового строительства», - считает Нина Лукьяненко.

По мнению эксперта, далее будет пройден психологический минимум и рынок войдет в фазу стагнации.

«На фоне отсутствия интересных предложений оттолкнется от дна и плавно пойдет вверх. Уже есть часть новостроек, которые, распродав ликвидные квартиры, поднимают цену. Не буду спорить со многими – есть часть недвижимости, переоцененной продавцами, но при этом есть продавцы с адекватной ценой, и многие покупатели успели ее приобрести», - отмечает специалист.

Добавим, что за ушедший год, по данным Ranking.kz, уровень доступности приобретения жилья снизился на 2%. И среднестатистическому работнику на покупку однокомнатной квартиры в новостройке сегодня требуется копить свыше 21 года.

При работе с материалами Центра деловой информации Kapital.kz разрешено использование лишь 30% текста с обязательной гиперссылкой на источник. При использовании полного материала необходимо разрешение редакции.

Вам может быть интересно

Читайте Kapital.kz в Google News Kapital Telegram Kapital Instagram Kapital Facebook
Вверх
Комментарии
Выйти
Отправить
Авторизуйтесь, чтобы отправить комментарий
Новый пользователь? Регистрация
Вам необходимо пройти регистрацию, чтобы отправить комментарий
Уже есть аккаунт? Вход
По телефону По эл. почте
Пароль должен содержать не менее 6 символов. Допустимо использование латинских букв и цифр.
Введите код доступа из SMS-сообщения
Мы отправили вам код доступа. Если по каким-то причинам вы не получили SMS, вы можете отправить его еще раз.
Отправить код повторно ( 59 секунд )
Спасибо, что авторизовались
Теперь вы можете оставлять комментарии.
Вы зарегистрированы
Теперь вы можете оставлять комментарии к материалам портала
Сменить пароль
Введите номер своего сотового телефона/email для смены пароля
По телефону По эл. почте
Введите код доступа из SMS-сообщения/Email'а
Мы отправили вам код доступа. Если по каким-то причинам вы не получили SMS/Email, вы можете отправить его еще раз.
Пароль должен содержать не менее 6 символов. Допустимо использование латинских букв и цифр.
Отправить код повторно ( 59 секунд )
Пароль успешно изменен
Теперь вы можете авторизоваться
Пожаловаться
Выберите причину обращения
Спасибо за обращение!
Мы приняли вашу заявку, в ближайшее время рассмотрим его и примем меры.