Похоже, что рынок недвижимости в условиях свободно плавающего курса тенге станет одним из немногих, а возможно, и единственным сегментом экономики, который не постигнет участь «роста цен». Более того, ценники вряд ли сохранятся на прежнем уровне, а, напротив, изрядно пошатнувшись, медленно, но верно поползут вниз. Причем на сей раз без всякого лукавства и вполне искренне буквально все эксперты отмечают, что «это хорошо». То есть не так, как в случае самой девальвации или свободного ценообразования на бензин, где попытки радужно интерпретировать происходящее выглядят как минимум странно. Нет, что касается плавного падения цен на рынке жилья, то здесь все едины – это скорее благо, нежели вред.
Еще на минувшей неделе в Астане ряд экспертов сделали сдержанно-пессимистические прогнозы относительно дальнейшего роста цен на рынке вторичного и первичного жилья. Его не будет, как не произойдет и замораживания цен на недвижимость на текущем уровне. Обвала, конечно же, тоже не случится. Так, практически все столичные эксперты, отвечая на наш вопрос, единогласно отвергли перспективу скатывания рынка недвижимости до уровня цен 1990-х годов. Их прогнозы варьировались от показателя в 15-20%, до которого должен просесть рынок, либо до уровня цен начала нулевых годов.
В частности, начальник аналитической службы портала недвижимости kn.kz Анна Шацкая заявила, что снижение цен на недвижимость началось не в 2015 году и не в связи с текущей девальвацией, а с февраля 2014 года, когда национальная валюта была девальвирована в первый за два года раз до отметки в 180 тенге за доллар. С тех самых пор и по настоящее время цены на вторичном рынке жилья, который и является лакмусовой бумажкой состояния дел в секторе купли-продажи недвижимости, сократились на 16%.
«Что касается цены тенговой, то произошел откат тенговых цен до прежнего курса. То есть фактически сейчас номинально тенговые цены находятся на уровне 2014 года. В связи с новой валютной политикой ситуация изменилась. Мы видим, что меняются не только номинальные цены, но и реальная стоимость в процессе непосредственных переговоров между покупателем и продавцом. Продавцы идут на хороший дисконт, на скидки, на торг. В итоге они сбавляют цены на 15-20%», – говорит эксперт. Здравомыслящие продавцы понимают, что снижение цен неизбежно, поэтому они готовы идти на такие скидки. К тому же, помимо нового курса, на спрос оказывают влияние и другие факторы. Это снижение реальных доходов населения, которое неизбежно связано с импортируемой инфляцией на товары, так как доля импорта в Казахстане довольно высока. И снижение доходов компаний, что уже налицо. Не исключена и вероятность роста безработицы. Все это будет рикошетом бить по спросу на жилье, который однозначно начнет снижаться дальше, поделилась своим видением рыночных перспектив Анна Шацкая.
Рынок жилья был в перманентном кризисе
Падение будет однозначно, особенно на вторичном рынке. Достаточно сильное падение мы увидим в январе 2016 года или ближе к зиме. Такой прогноз озвучила партнер ТОО «FirstLegalConsultingGroup», советник председателя правления АО «ФНБ «Самрук-Казына» Эльмира Ибатуллина.
По ее словам, совместно с компанией Ernst & Young они проводили исследование, по результатам которого был сделан прогноз о том, что рынок недвижимости в Казахстане упадет на 20%. Одним из факторов такого падения послужит то, что так называемые «середнячки», то есть потенциальные приобретатели недвижимости на вторичном рынке, теперь постараются придерживать свой капитал, потому что их возможности резко сократятся. Речь в основном идет о наемных работниках, которые теперь не выдержат самостоятельного погашения кредитной нагрузки. К тому же следует учитывать то обстоятельство, что у нас произошел переизбыток недвижимости. Конечно, в принципе потребность в недвижимости у нас присутствует, но длительное время многие квартиры просто не приобретаются. То есть компании пытаются продавать квартиры в достроенных объектах в рассрочку, без поддержки банков через ипотеку, предлагая достаточно оптимальные условия, которые бы позволили людям приобретать эту недвижимость под 10% в тенге. Например, в верхней части Алматы, где строительные компании предлагают достаточно умеренную цену за жилье. «И тем не менее мы наблюдаем с февраля 2015 года, как вторичное жилье падало в цене. Вдобавок банки самостоятельно реализуют залоговое имущество на первичное и вторичное жилье. Соответственно, они тоже продают ниже стоимости, которая предусмотрена на рынке. По крайней мере пытаются продавать. Поэтому наш прогноз однозначный: рынок уйдет вниз на 20%, активных сделок купли-продажи не будет. Да, останется незначительное по сравнению с предыдущими периодами количество сделок, которые никак погоду не сделают», – признала Эльмира Ибатуллина.
Более того, как отметила партнер First Legal Consulting Group, с предыдущего кризиса рынок выравниваться сильно не стал или, «точнее, мы с него и не выходили». В целом он находился в разовых единичных сделках. Элитное жилье по той стоимости, которая была неоправданно завышенной, с точки зрения спроса вообще отсутствовало. По словам Ибатуллиной, квартиры 85-100 квадратных метров на вторичном рынке в центре Алматы, которые стоили по 200 тыс. у. е., на сегодняшний день торгуются по 120 тыс. у. е., однако даже при таком дисконте продолжают «простаивать». Люди не могут их продать, предпочитая сдавать в аренду.
Между тем, исходя из реалий, арендодатели тоже задумались. И они начинают уже не придерживаться формирования стоимости арендной платы в привязке к курсу доллара. Они предпочитают просто получать в тенге, но стабильно. Долларовых амбиций уже нет.
Девальвация катализирует реальную цену
Мы обсуждаем рынок недвижимости с точки зрения некоего долларового индекса. Это неправильно, ведь 77% ипотек сегодня выдано в тенге: население покупает у нас все в тенге, заработные платы давным-давно не привязаны к доллару. Очень мало компаний «индексируют» заработные платы к доллару. Такое мнение высказал финансовый аналитик, директор консалтинговой компании Almagest Айдархан Кусаинов, который поделился с нами несколько иным, местами противоположным видением ситуации.
Согласно его оценке, таким образом, в части долларовых величин цены на недвижимость действительно упадут, в Алматы индекс опустится до показателей $1400-1500 за квадратный метр. Но это не имеет никакого отношения к рынку, потому что в тенге цены останутся прежними и даже немного вырастут (!). «Думаю, что в ближайшем будущем в Алматы цены в долларах будут снижаться до уровня 1400-1500. Это снижение уже будет достаточно быстрым, примерно до Нового года, после чего темпы замедлятся. И далее будут в стагнации. На самом деле долларовый индекс уже несколько лет как не отражает реальность и является дезориентирующим показателем. Только поэтому рынок замрет в ближайшее время, потому что продавцам психологически трудно снижать цену, которая выражена в долларах. Сделки будут идти, как и в 2014 году, с серьезной скидкой к объявленным ценам. То есть получит массовое распространение достаточно смешное ценообразование типа 1700 у. е. за квадрат, но по курсу 185», – заметил Айдархан Кусаинов.
Директор Almagest твердо стоит на том, что долларовый сегмент рынка недвижимости будет падать и падать, однако ориентироваться на него не стоит, так как он, по сути, виртуальный, мифический. А вот реальный тенговый рынок недвижимости, в том числе арендного жилья, не остановится, цены на нем не упадут, спрос не сожмется.
При этом экономический обозреватель Денис Кривошеев предположил, что падение цен на недвижимость имеет положительный эффект уже в том, что они в кои-то веки придут к вменяемому, справедливому, предсказуемому горизонту. Благодаря вынужденному кризису наших дней произойдет то, что должно было произойти более 5 лет назад – стоимость жилья в Казахстане должна снизиться до реального адекватного уровня жизни в нашей республике. Все то, что было ранее на отечественном рынке квадратных метров, представляется лишь безумной попыткой задавать фантастические западноевропейские тренды ценообразования на рынке жилья, что в конечном счете и стало причиной всех наших бед – удорожанием жизни практически во всех сферах без реального ее наполнения соответствующим качеством, как в странах Западной Европы.
«Именно в 2009-м цены могли прийти в норму, рынок очистился бы, и уже сегодня мы жили бы в пространстве справедливых цен, но страх и жадность свое дело сделали. В конечном итоге все, что мы с вами наблюдаем, так это возвращение к точке справедливой цены. Ну и, конечно, к осознанию, что именно цена на недвижимость, а особенно на ее аренду, стала главным триггером роста стоимости жизни и инфляции в стране. Так что девальвация тут ни при чем, она лишь катализатор», – прокомментировал Денис Кривошеев.
Еще более критичным в оценках оказался другой эксперт – бывший аким города Кокшетау, ныне генеральный директор казахстанского филиала российской госкорпорации «Росатом» Бахыт Сапаров. Он заметил, что алчность некоторых застройщиков, которая заставила надуться строительный пузырь в середине нулевых годов, до сих пор аукается нам его постоянным и неуклонным сжатием по принципу шагреневой кожи. А это, в свою очередь, больно ударяет по всему смежному бизнесу, который должен все время думать не о том, как развиваться и расширяться, а о том, как сокращать свой персонал, проекты, и вообще задумываться о том, а не закрыть ли свой бизнес окончательно. «К сожалению, рынок жилья и особенно строительные компании Казахстана все прошедшие кризисы ничему не учат. Во всем мире все строительные компании имеют прибыль от 7 до 15%, не больше. Естественно, они очень экономически грамотно подходят при продаже жилья, то есть их задача – накрутить к себестоимости небольшую маржу. Например, к $600 добавить свои 15%, это получается $90, и в общем выходит $690. Таким образом, квартиры быстро продаются, и застройщику понятны все его экономические показатели, а также показатели всех его партнеров: поставщиков строительных материалов, техники, услуг, банков, рекламщиков, риелторов и т. д. Все прозрачно и ясно. Но мы, как всегда, пошли другим путем, и этот путь самый плохой с точки зрения покупателя и государства. Сейчас рынок жилья начинает свое очередное падение, и при этом он потянет за собой и банки, и поставщиков, заводы, и рынок рекламы, и риелторов, а вся причина – это неадекватная алчность при ценообразовании на рынке жилья», – констатировал в разговоре с нами Бахыт Сапаров.
Реинкарнация долевого строительства
И все же, несмотря на всецело отмечаемый спад на рынке жилья, есть у нас и повод для оптимизма. Безусловно, динамика цен на жилье имеет большую зависимость от наличия платежеспособного спроса. По большей части платежеспособный спрос населения поддерживают банки. И хотя у них сейчас с выдачей ипотечных кредитов тоже далеко все не безоблачно, нишу частных БВУ в кредитовании населения постепенно захватывают государственные банки, выдающие кредиты только в тенге.
К примеру, отвечая на вопрос о перспективах поддержания платежеспособного спроса на жилье посредством кредитования через банковский сектор, заместитель председателя правления АО «Жилстройсбербанк Казахстана» Ербол Карашукеев рассказал, что сейчас на этом рынке присутствует абсолютная доминанта ЖССБ.
«Если брать платежеспособный спрос прошлого года, то на протяжении 2014-го ЖССБ из числа более 30 банков РК имел долю на выдачу ипотечных кредитов на приобретение жилья около 30%. То есть почти каждый третий тенге, выданный на ипотечное кредитование, был тенге из Жилстройсбербанка. В начале года, все мы знаем, была турбулентность на рынке и ожидание изменений в национальной валюте. Поэтому многие банки прекратили выдачу ипотечных кредитов по тем или иным причинам. Таким образом, по результатам на 1 августа 2015 года, то есть за семь месяцев, наша доля в выдаче ипотечных кредитов составила 73%. Что значит, что из 4 тенге, выданных в текущем году на ипотечное кредитование, 3 тенге было выдано ЖССБ. То есть де-факто роль жилстройсбережений в подобные турбулентные периоды в экономике ведет к удержанию рынка на плаву. Мало того, к его постоянной подпитке», – заявил Ербол Карашукеев.
Наконец, управляющий директора холдинга «Байтерек» Сержан Мадиев еще на минувшей неделе отметил, что госкомпании засучив рукава берутся за строительство нового жилья на рынке по госпрограмме. Стоимость здесь составит 200 тыс. тенге за квадратный метр, что должно привлечь крупных и мелких частных подрядчиков, которые смогут строить достаточно качественное жилье.
«В регионах цена составит около 165 тыс. тенге за «квадрат». Соглашаясь на нее, подрядчик как бы говорит, что он уверен – за такую цену можно сегодня построить жилье. При минимальной марже в 10-15%», – обрисовал достаточно позитивные тенденции Сержан Мадиев.
Однако, пожалуй, самым главным антикризисным шагом государства, который оно собирается сделать на рынке жилья, чтобы оздоровить и перезагрузить систему, является своеобразная реанимация идеи долевого строительства, которая теперь будет реализовываться под бдительным оком НК «НУХ «Байтерек».
В частности, как заявил управляющий директор холдинга Сержан Мадиев, сейчас разработан новый механизм, соответствующий законопроект находится в стенах мажилиса – это система гарантирования ипотечных вкладов. Согласно ему застройщики с началом строительства получат инструмент привлечения денег дольщиков. «Мы знаем все проблемы дольщиков и во что они превратились. Так вот, сейчас правительство вместе с холдингом «Байтерек» разработало новый механизм как привлекать деньги дольщиков по себестоимости строительства, чтобы оно выходило дешевле. Дольщик теперь будет заходить своими деньгами в стройку как соинвестор вместе со строителем. Суть в том, что «Байтерек» будет контролировать и гарантировать сохранность долевых инвестиций, то есть на стороне дольщиков начнет выступать одно лицо, которое всех дольщиков станет защищать. Холдинг «Байтерек» через свою дочернюю компанию примется непосредственно участвовать в строительстве жилья, контролировать качество и себестоимость, чтобы в итоге дольщики получили жилье своевременно и по реальной себестоимости. Если застройщик не завершит стройку, то холдинг гарантирует, что жилье достроится и дольщики вселятся в новые квартиры. Это тот инструмент, к которому скоро получат доступ наши граждане. С этой точки зрения девальвация имеет свои положительные стороны. Она заставляет находить новые пути решения старых проблем», – рассказал о почти революционной мере на рынке строительства управляющий директор НК «НУХ «Байтерек» Сержан Мадиев.
