Аналитики odome.kz подготовили обзор первичного рынка Алматы за декабрь 2014 года. Средневзвешенная цена на квартиры на рынке первичной недвижимости в декабре не изменилась по отношению к ноябрю и составила 2 тыс. 546 долларов за 1 кв. м.
Рассмотрим дифференциацию цен по классам: средняя цена в классе «элит» составила 4 тыс. 125 долларов за 1 кв. м, «бизнес» - 2 тыс. 417 долларов за 1 кв. м (-3%), «комфорт» - 1 тыс. 634 долларов за 1 кв. м, «эконом» - 1 тыс. 351 доллар за 1 кв. м.
Изменение средних цен в классе «эконом» произошло из-за перепозиционирования одного ЖК в комфорт-класс.
Средневзвешенные цены по районам
Бостандыкский и Медеуский районы занимают первые места в рейтинге высоких цен по районам. Так, средневзвешенная цена в первом составляет 2 тыс. 976 доллара за 1 кв. м., во втором – 2 тыс. 910 долларов за 1 кв. м. Средняя цена в Ауэзовском районе составила 2 тыс. 205 долларов за 1 кв. м, в Алмалинском – 2 тыс. 45 долларов за 1 кв. м. В остальных районах цены остались на прежнем уровне, без изменений.
Средневзвешенные цены по районам и классам
Жилые комплексы элит-класса предлагаются в трех районах: Бостандыкском, Медеуском и Алмалинском. Средние цены здесь варьируются от 3 тыс. 508 до 4 тыс. 494 долларов за 1 кв. м.
Жилые комплексы бизнес-класса расположены в Ауэзовском, Бостандыкском, Медеуском и Алмалинском районах. Цена за 1 кв. м в данном классе варьируется в среднем от 2 тыс. 280 до 3 тыс. 400 долларов за 1 кв. м.
Наиболее широко географически представлен комфорт-класс: практически во всех районах города. Диапазон средних цен составляет от 1 тыс. 424 долларов в Бостандыкском до 1 тыс. 784 долларов за 1 кв. м в Медеуском районе. Квартиры в жилых комплексах экономкласса представлены в Алмалинском, Ауэзовском, Жетысуском районах, цены варьируются в среднем от 1 тыс. 200 до 1 тыс. 500 за 1 кв. м.
Средневзвешенные цены по видам отделки
Предлагаемые варианты отделки квартир от застройщиков:
- черновая отделка, свободная планировка (стены без штукатурки либо с первичной штукатуркой, пол без стяжки, квартира без внутренних перегородок);
- черновая (штукатурка стен песчано-цементным раствором или гипсовой смесью);
- предчистовая (выровненные стены, левкас, стяжка пола);
- чистовая (стены, готовые под покраску или поклейку обоев, в некоторых случаях с обоями, ламинатом/паркетом или линолеумом на полу);
- чистовая с мебелью (квартира в чистовой отделке с установленной сантехникой и кухонной мебелью).
В элит-классе максимальная цена предлагается на квартиры в черновой отделке. Объясняется это тем, что в данном с классе с этим типом отделки предлагаются эксклюзивные апартаменты в Ritz Carlton Residences.
- Квартиры в чистовой отделке с мебелью предлагаются по цене от 1 тыс. 750 долларов в классе «комфорт» до 5 тыс. 672 долларов за 1 кв. м в «элит».
- Квартиры в чистовой отделке: от 1 тыс. 450 долларов в «эконом» до 3 тыс. 847 долларов за 1 кв. м в «элит».
- Квартиры в предчистовой отделке: от 1 тыс. 332 долларов в «эконом» до 3 тыс. 412 долларов за 1 кв. м в «элит».
- В черновой: от 1 тыс. 371 доллара в «эконом» до 2 тыс. 281 доллара за 1 кв. м в «бизнес». Средняя цена на квартиры в черновой отделке в элит-классе – 6 тыс. 515 долларов за квадратный метр.
В настоящее время на рынке представлены комплексы на всех стадиях строительства во всех классах. Так, в «элит» на начальном этапе предлагаются квартиры в среднем по 3 тыс. 500 до 7 тыс. 491 доллара за 1 кв. м в готовых домах, «бизнес» - 2 тыс. 423/2 тыс. 526 долларов за 1 кв. м, «комфорт» - 1 тыс. 557/1 тыс. 631 доллар за 1 кв. м соответственно. В сегменте «эконом» цена на этапе возведения стен составляет 1 тыс. 350 долларов за 1 кв. м, в введенных в эксплуатацию домах – 1 тыс. 431 доллар.
Предложение на рынке
За исследуемый период количество предложений составило около 9165 квартир общей площадью 899 694 кв. м.
Напомним также, что данный обзор не охватывает жилье, предлагаемое по госпрограммам, а также ЖК, расположенные за чертой города Алматы.
Анализ проведен на базе 75 многоэтажных жилых комплексов на первичном рынке, предлагаемых к продаже, общей площадью квартир порядка 899 694 кв. м (около 9165 квартир). В декабре информации об открытии продаж в новых жилых комплексах не поступало.
Площади квартир по некоторым ЖК просчитывались экспертно на основании средних темпов продаж в классах. Объекты находятся в разной степени готовности.
Данный обзор не включает информацию об объектах, строящихся и реализуемых по госпрограммам.
Необходимо отдельно отметить тот факт, что из-за отсутствия в Казахстане единой классификации ЖК сегментация комплексов для расчетов средних цен по классам проводилась как на основании позиционирования ЖК застройщиком, так и на основании собственной экспертной оценки «классности».
