Қазақстандағы ең үздік инвестор – қазақстандық инвестор
АВТОР

15.12.2014 • 12:32 3812

Қазақстандағы ең үздік инвестор – қазақстандық инвестор

Капитал.kz Александр Беловичпен әңгімелескен еді

Жақында өткен Құрылыс саласының Бірінші Еуразиялық конгресінде «Базис-А» компаниясының басшысы Александр Белович мембағдарламалар жөніндегі тұрғын үйлер құрылысының жеткіліксіздігі мәселесіне орай өз пікірін білдірген болатын. Оның ішінде, «Тұрғынүйқұрылысжинақбанкінде» (ТҚЖБ) өз пәтерлерін 5-7 жыл мерзім аралығында алуға үміттеніп отырған 425 мың адам баспана кезегінде тұр, алайда салынып жатқан тұрғын үй құрылыстарының қарқынымен – салымшыларға жылына 150-200 мың шаршы метр ғана беріледі – шын мәнісінде, кезекте әлі 13-14 жыл тұруға тура келеді деп мәлімдеді ол.

Іле-шала осы мәлімдемеге жауап қатқан ТҚЖБ Александр Белович айтып өткен банк киленттерінің саны шындығында, банкпен жасалған келісім-шарттар саны деп хабарлады. Банктың мәлімдеуінше, барлық келісім-шарттар санынан тек 35% клиент қана «Қолжетімді баспана-2020» бағдарламасының қатысушы болуға ниет білдіре алады және нарықтағы баспана бағасынан төмен бағадағы тұрғын үйге қол жеткізуге үмітті. Бұдан өзге, ТҚЖБ деректері бойынша, «Қол жетімді баспана-2020» бағдарламасы аясында жыл сайын 500 мың ш.м. тұрғын үй салынып, қолданысқа беріледі. «Капитал.kz» іскерлік апталығы Александр Беловичті әңгімеге тартып, жағдайды анықтаған еді.

- Александр Якубович, бұл жағдайға не айтасыз?

- «Құрылыс саласына инвестиция тарту – бүкіл экономиканың тұрақты дамуының кепілі» атты сессия аясындағы Құрылыс саласы конгресінде тұрғын үй құрылысын арттыру және инвестиция іздеу қажеттілігі мәселесі қарастырылды. Оның ішінде, Қазақстандағы ең үздік инвестор – қазақстандық инвестор екені айтылды. Бұл елдегі коммерциялық тұрғын үйлерді пайдалануға берудегі біздің азаматтарымыз болып табылатын инвесторлар мен сатып алушылардың серпінін көрсетеді. Сондықтан осы мәселеге қатысты мен «Тұрғынүйқұрылысжинақбанкін» халықты тұрғын үймен қамту қиындықтарын шешетін маманданған банк деп жағымды мысал ретінде келтірген болатынмын. Бірақ сол сөйлеген сөзімде мен басқа цифрларды атап, дәлдіктен ауытқып кетіппін, сондықтан банк тиісті түрде өз жауабын білдірді.

Алайда банк реакциясының қаттылығы мені таңқалдырып отыр. Мәселе сіздің ТҚЖБ енгізген тұрғын үйлер көлемі туралы ақпаратты ешқайдан таппайтыныңызда ғой, ал ол жайында түрлі ақпарат көздері түрліше ақпарат береді. Өз мәлімдемесінде банк «Қолжетімді баспана-2020» бағдарламасы аясында 6 млн ш.м. тұрғын үй құрылысы жоспарланып отырғандығын жариялады, ал бұл бағдарламадағы мақсатты көрсеткіштерде 4 млн 453 мың ш.м. тұрғын үй көлемі белгіленген болатын.

Бұдан өзге, жақында жасаған мәлімдемесінде ТҚЖБ жыл сайын берілетін 500 мыңнан астам ш.м. туралы айтты, ал банк басшыларының бірі қазан айында жасаған мәлімдемесінде 440 мың ш.м. деп хабарлаған еді. Ал осы жылдың күзінің бастапқы кезеңінде тағы бір сайтта жарияланған ақпараттан ТҚЖБ қоғамдық кеңесінде «Қорлжетімді баспана-2020» бағдарламасы бойынша бой көтерген аумағы 109 мың шаршы метр болатын 31 түйткілді нысан мәселесі талқыланды деген хабарламаны көреміз. Мұндай мысалдарды көптеп келтіруге болады, сондықтан мен банкке осы мәселеде ашық та айқын болуды кеңес етер едім. Алдымен өз сайтыңда қоғамға қызықты цифрларды жариялау қажет. «Тұрғынүйқұрылысжинақбанкінің» дамуына қатысты айтсақ, егер де ол мұқтаж жандардың үлкен көлемін баспанамен қамтамасыз ете алса, мен ғана емес, өзгелер де қуанар еді.

Естеріңізге сала кетсем, мен конгресте құрылыс істері, құрылыс материалдарын өндіру және ТКШ комтетінің төрғағасы ретінде сөз сөйлегенмін. Бірақ мен «Базис-А» компаниясы туралы

еш жерде айтқан емеспін. Алайда банктің не себептен менің компанияма тиіскендігі түсініксіз болғандықтан, мен осы тұсқа біраз тоқтала кетсем деймін.

«Базис-А» компаниясы 92-94-ші жылдар кезеңін қоспағанда, эконом-кластық тұрғын үйлер салумен ешқашан айналысқан емес. 90-шы жылдардағы компания саясаты тұрғын үй нарығының Қазақстанда бұған дейін болмаған өнімін жасауды белгіледі. Біздің ұмтылысымыз әлдеқайда жайлы әрі жоғары сапалы нысандар салу болған әрі солай болып қала береді де. Сондықтан біз бұл бағдарламаларға қатыспаймыз, бұл біздің сегмент емес.

Дегенмен біз эконом-кластық тұрғын үйлер санатындағы құрылысқа кіруді жоспарлап отырмыз. Бұл жайында айтпас бұрын, мен құрылыс заңнамаларындағы «құрылыс салушы» мен «мердігер» ұғымдары бөлінісін айрықша атап өтсем деймін. Мердігер – құрылыс салушының тапсырысы бойынша құрылыс жұмысын орындайтын ұйым. Құрылыс салушы, яғни тапсырыс беруші құрылыс барысын ұйымдастырушы болып табылады. Оның міндеті – жер телімін сатып алып, жоспар құру, құрылыс жүргізетін ұйымды (мердігерді) таңдау және онымен келісім-шартқа отыру, маркетингтік зерттеулер, өнім жарнамасын жүргізу, пайдалануға беру және т.б. Міне, сондықтан мердігерлік ұйым ретінде дәл қазіргі уақытта біз Астана әкімшілігінің тапсырысы бойынша 1 ш.м. үшін бағасы 142 мың теңгелік тұрғын үй құрылысын жүзеге асырудамыз.

Ендігі сұрақ: мен құрылыс салушы ретінде 142 мың теңгелік тұрғын үйді сала аламын ба, және ТҚЖБ бағдарламасы бойынша тұрғын үй құрылысына жұмсалған мемлекет қаржысы шындығында, қандай? Құнды анықтау үшін мен бірнеше салыстырма деректер келтіре кетсем. Мысалы, біздің компания мен ТҚЖБ дәл қазір біз әкімшілік үшін тұрғын үй салып жатқан аумқта бірдей екі тұрғын үй (виртуалды түрде) салудамыз делік. Сонымен, ғимарат қаңқасы құрылысының бағасын мемлекеттік сараптама 1 ш.метрге 142 мың теңге деп анықтаған (сметалық құжаттамада мердігер кірісі қарастырылмаған), бірақ бұл әрлеу жұмыстары мен ішкі инженерлік коммуникациялары жүргізілген ғимарат қаңқасы ғана. Сонда сыртқы инженерлік желілер, коммуникациялар мен көркейту жұмыстары қайда қалмақ? ТҚЖБ үшін бұл жұмыстарды басқа мақсатты бағдарламалардың ақшасын жұмсап, жергілікті атқарушы органдар орындайды, ал біз құрылыс салушы ретінде бұл жұмыстарды өзіміздің жеке қаржымыздың есебінен орындаймыз. Енді жаңағы айтылған құрылыс алаңы үшін мемсараптама бекіткен құн шығыстарын есептеп көрейікші, қане: инженерлік желілер мен көркейту жұмыстарына жұмсалатын шығын тұрғын үй аумағының 1 ш.м-не шаққанда, 32 мың теңгені құрайды. Бізде ондай шығындар бар, ал банк оларды ескермейді, банк үшін мұндай шығын бөлігін басқа мақсатты бағдарламалардың қаржысы есебінен мемлекет орындайды. Ары қарай кеттік. Біз қажетті жерді мемлекеттен сатып алуымыз керек. Жоғарыда айтып өткен жер телімінің кадастрлық құны тұрғын үй аумағының 1 ш.м-не шаққанда, 6271 теңгені құрайды (онда да егер ол жерді қымбатырақ баға сұрайтын жеке меншіктен емес, мемлекеттен сатып алудың сәті түссе). Біз ол жер телімі үшін ақша төлейміз, ал ТҚЖБ-ға ол тегін беріледі. Бірақ жердің банк салып жатқан ғимарат болса да, өз нарықтық құны бар ғой, бірақ ол құн ескерілмейді. Шығындардың келесі тармағы – банк несиесін пайдаланғаның үшін алынатын пайыздар. Жылына 12-14% бағамен алынған коммерциялық несиенің шығыны 1 ш.метрге шаққанда, 7189 теңгені құрайды. Ал банкте мұндай шығын бөлігі жоқ. Енді паркинг туралы айтайық. Қолданыстағы құрылыс заңнамаларына сәйкес, тұрғын үйлер паркингтермен қамтылуы тиіс. Мен айтқан нұсқаулардың бастапқы салыстырылымы есіңіз де ғой? Яғни құрылыс салушылар ретінде біз де, ТҚЖБ да нақты бір құрылыс аумағында виртуалды түрде үйлер салып жатырмыз. Міне, қараңыз, біз паркингтерді міндетті тәртіп бойынша саламыз, ал ТҚЖБ оларды салмайды. Салса да, тым сирек салады. Паркингтің құны – едәуір көп шығын, және паркинг сатудан түсетін табыс шығынды өтемейді. Яғни сатылымдағы бағасы өнімнің өз құнынан арзан болып шығады. Сонда біз шығындарды қандай жолмен толтырамыз – біз паркинг құнының бір бөлігін тұрғын үй құрылысының шаршы метрлеріне аударамыз. Біздің есебімізше, бұл цифрды ш.м-ге шақсақ, 16 838 теңгені құрайды. Одан кейін жарнамаға кететін шығындар, клиенттермен жұмыс және жылжымайтын мүлікті рәсімдеу шығындары – бізде бұл сома ш.м-іне 7311 теңгені құрайды. Банктің де сондай шығындары бар, бірақ олар үшін бұл жұмысты мемлекет немесе олардың өздері орындайды, бірақ жергілікті атқарушы органдар ол шығындарды олардан есептемейді.

Келесісі, кепілдік кезең бойына біз салынып жатқан ғимаратты бақылаумен айналысатын қызметкерге жұмсалатын ақшаны төлейміз. Ол ақша ш.м-іне 1 363 теңгені құрайды, мұндай шығын банкте де бар, тек бұл жұмысты олар үшін жергілікті атқарушы органдар немесе олардың өздері орындайды. Алайда ол шығындар еш жерде ескерілмейді. Бірақ олар бар ғой! Тұрғындар үйге кіргізілген соң алғашқы айларда әркелкі қоныстандыруға қатысты, тұрғындардың ПИК-пен келісім жасасуының немесе кондоминиум құрудың дұрыс ұйымдаспауына байланысты бірқатар қиындықтар туындайды. Сондықтан пайдаланғаны және коммуналдық қызметтер үшін төленетін ақылар алғашқы айлар, тіптен, жылдар бойы реттеле қоймайды. Бірақ ғимаратты пайдалануға беру керек, сөйтіп қаржы жетіспеушілігіне қатысты барлық шығындарды құрылыс салушы өз мойнына алады. Бұл сома ш.м-іне 1225 теңгені құрайды. Банктен мұндай шығындар шықпайды, ол шығындар тағы да мемлекет мойнына ілінуі мүмкін. Бұдан өзге, техникалық қадағалауды ұстап отыруға қатысты шығындар да есепке кірмей қалады, ал бізде ол шығындар жоғарыда аталған бағаның құрамына кіреді, ал банк мұндай шығындарды есептемейді. Бұдан басқа да біраз шығындар бар, мәселен, құрылыс салушы жүзеге асыратын балаларға арналған даму орталықтарын салуды айтсақ, банктен ондай да шығындар шықпайды.

Осы келтірілген деректер тек эконом-кластық тұрғын үйлерге ғана арналғандығын атап өткім келеді. Бизнес- және элит-кластық тұрғын үйлер құнын есептеудің мүлдем басқа құндық көрсеткіштері болады. Бірақ бұл енді басқа тақырып, сондықтан эконом-класқа қайтып оралсақ. Осылайша енді қорытынды жасап көрейік: біздің шығындарымыз әр ш.м үшін ешқандай кіріссіз шамамен, 214 мың теңгені құрамақ. Мұндай шығындар банкте де бар. Бірақ ол шығындардың құнын мемлекет өз мойнына алады, өйткені банктің бұл шығындарды әлдеқайда арзан тұрғын үйлер салу мақсатында елемеу мүмкіндігі бар. Ал біз олай ете алмаймыз, бізде олардың бәрі нысан салуға кететін нақты шығындарға кіреді. Тек өтірік көлгірсімей, біздің қымбат, олардың арзан екенін айту қажет. Егер 142 мыңнан асатын әлгіндей шығындарды біз үшін мемлекет өзі төлейтін болса, тұрғын үйдің әр шаршы метрін біз де 142 мың теңгеден сата алар едік. Дәл осындай бағамен біз соның өзінде әлдеқайда сапалы эконом-кластық тұрғын үйлер саламыз. Бұл салыстыруды жақын болашақта жүргізетін боламыз, яғни біздің ұйымымыз мердігер ретінде жаңағы айтқан тұрғын үйді салып біткенімізде, оны виртуалды түрде емес, қазіргі кезде өзге аумақта салынып жатқан шынайы тұрғын үйлермен салыстыратын боламыз.

- Сіз айтып отырған Қазақстандағы баспана жетіспеушілігінің көлемі расымен де, қаншалықты?

- Бүгінгі күні Қазақстандағы баспанамен қамтылу нормасы адам басына 20,9 ш.м-ді құрап отыр. Ал экономикасы дамыған елдерде, мысалы, АҚШ пен Еуропада – 50-ден 75 ш.м-ді құрайды. Ондай көрсеткіштерге біздің де жеткіміз келетіні сөзсіз, бірақ ол мүмкін емес, ол жақын болашақта да іске аса қоймайды. Өйткені ол елдер тұрғын үй салумен бірнеше жүздеген жылдардан бері айналысып келеді, сондықтан олар орасан зор тұрғын үй қорын жинақтап алған. Енді басқа көрсеткіштерге жүгінейік: БҰҰ ұсынған баспанамен қамту стандарттары. Олар адам басына 30 ш.м. құрайды. Мұндай көрсеткішке жету үшін Қазақстанға қазіргі бар 386 млн ш.м. көлеміндегі тұрғын үй қорынан өзге, қосымша тағы 170 млн ш.м. салу қажет. Қане, аздап армандап көрейікші. Біз мұндай көрсеткішке қанша жылда жетеді екенбіз? 10 жылда жеткіміз келе ме? Онда біздегі жыл сайын беріліп жатқан (7 млн ш.м.) тұрғын үйлерге қосымша ретінде жыл сайын тағы 17 млн ш.м. салып отыру қажет. 20 жылда жеткіміз келе ме? Онда бізге жыл сайын салынып жатқан тұрғын үйлерге қосымша ретінде 8 млн ш.м. салу керек. Өкінішке қарай, қазірше бұл мүмкін емес. Дегенмен қазір біз ұмтылып жүрген тағы бір жолы бар. Менің ойымша, мұндай көрсеткішке біз жете аламыз және 10 жыл ішінде жетуге тиіспіз де. Мен баспанамен қамтылу жағынан бізден гөрі, адам басына 3-4 ш.м-ден асатын Ресей мен Беларуся жайлы айтып отырмын. Яғни, бұл 51 млн ш.м. деген сөз. 10 жылға шаққанда бұл бізде салынып жатқан тұрғын үйлерге қосымша 5,1 млн ш.м-ді құрайды. Егер осының бәрін қоссақ, онда жыл сайын берілетін баспагалар 12 млн ш.м-ден кем болмауы тиіс.

Бәрі бірден бола қоймайды, әрине! Еліміз сондай көрсеткіштерге ұмтылып жатыр, 2020 жылға қарай жыл сайын 10 млн ш.м. тұрғын үй бой көтереді деп жоспарлануда. Сонымен қатар, кем дегенде 83%-ы – коммерциялық құрылыстар мен ЖТҚ. Коммерциялық құрылыс салушыларды қанша сөккенмен, жолымыздың болмағанын қалайтындар үшін қанша жаман болып көрінсек те, нарықтағы негізгі молықтыру біздің есебімізден жүріп жатыр.

- Сонда осының бәріне ақшаны қайдан табамыз?

- Соңғы уақытта көптеген тамаша бағдарламалар құрылды, оның ішінде, «Қолжетімді баспана – 2020-ны» алсақ, бұл бағдарлама түрлі қаржыландыру көздерін қарастыруда. Осы бағдарламалардың арқасында халықтың әлеуметтік әлсіз топтарына арналған баспаналар мәселесі айтарлықтай шешілетін болады. Көптеген құрылыс салушылар осы бағдарламаға қатыспақ. «Қолжетімді баспана - 2020» мемлекеттік бағдарламасында бұрынғы тұрғын үй құрылысы бағдарламаларының бәрінің әлсіз тұстары көрсетілді: «Халықтың экономикалық белсенді негізгі тобын түгелдей баспана қол жетімділігімен қамтудың сәті түспеді» . Баспана берудің бұдан кейінгі өсімі жоғарыда аталған санаттағы азаматтарға көмектесуге арналған қажетті ресурстарды бәріміз бірге тапқанда ғана мүмкін болмақ. Олар мемлекеттік қана емес, коммерциялық бағдарламалар бойынша берілетін арендалық баспаналармен қатар, арзан әрі ұзақ мерзімді ипотекалар ұсыну, барлық өндіруші орындардағы кадрларды нығайтуға және сақтап қалуға бағытталған қызметтік баспаналар салу, ЖТҚ-ға арналған жер телімдерін көбірек бөлу, шетелдік инвестицияларды ұлғайту және т.б. болмақ. Сондықтан да құрылыс саласының бірінші конгресі жоғарыда айтылған мәселелерді кеңінен талқылаған еді. Бәріміз біздің мықты еліміз, үкіметіміз, кәсіби құрылыс қауымдастығы өз күштерін біріктіре отырып, қажетті әрі дұрыс шешімді таба біледі деп үміттенеміз.

Заметили опечатку? Выделите ее мышью и нажмите сочетание клавиш Ctrl+Enter.

Александ Белович

15.12.2014 • 12:32 3812

Поделиться
Loading...
  • Kapital.kz – информационное агентство, информирующее о событиях в экономике, бизнесе и финансах в Казахстане и за рубежом. Запрещается использование материалов Центра деловой информации Kapital.kz казахстанскими интернет-СМИ, несмотря на наличие гиперссылки на источник. Данным разрешением обладают исключительно информационные партнеры. Также не допускается перепечатка материалов делового портала Kapital.kz, которые прозвучали в эфире радиостанций, телеканалов, появились на страницах газет или были размещены на интернет-ресурсах, являющихся информационными партнерами Kapital.kz.
    Редакция Kapital.kz не всегда разделяет мнения авторов статей.

  • Яндекс.Метрика
    Система Orphus