Привлечение частных инвесторов в жилищное строительство выгодно государству, бизнесу и покупателям жилья. Об инвестициях в недвижимость корреспонденту делового портала Kapital.kz рассказала аналитик АО «Казахстанский центр государственно-частного партнерства» Надира Мырзагалиева.
Аналитик напомнила, что по программе «Доступное жилье - 2020» с 2014 по 2020 годы предусмотрено введение в эксплуатацию 56 400 тыс. кв. метров. На эти цели государство выделит 1 673,5 млрд. тенге, в среднем по 240 млрд. тенге в год. Одна из задач госпрограммы – привлечение частных инвестиций и стимулирование государственно-частного партнерства для сохранения ценового параметра строительства 1 квадратного метра жилья и увеличения объемов строительства.
Также снизить стоимость квадратного метра могут условия, создаваемые этой программой по предоставлению земельных участков с подведенными инженерными коммуникациями и создание благоприятных условий для применения передовых технологий. Все это, в свою очередь, повысит доступность жилья для населения с невысокими доходами.
У инвесторов есть три пути получения выгоды, отмечает Надира Мырзагалиева. При сдаче недвижимости в долгосрочную аренду инвестор получает определенные денежные средства. Кроме того, из-за постоянного роста рыночных цен на недвижимость происходит прирост пассивного капитала инвестора. И третий путь – при удачной перепродаже недвижимости, инвестор может получить значительный доход.
В 2013 году цены на жилье на первичном рынке выросли в среднем на 1%. Наибольший месячный рост в течение года был зафиксирован в октябре (на 2,6% по отношению к предыдущему месяцу). Рост активности в секторе вторичного рынка пришелся на первую половину года и составил 1,4%. Такие данные говорят о приоритетность жилья «первички».
По данным Агентства Республики Казахстан по статистике объем инвестиций в жилищное строительство в Казахстане в 2014 году по сравнению с предыдущим годом увеличился на 27,5%. Если в 2012 году наблюдалось снижение объема инвестиций по сравнению с 2011 годом, то в 2013-2014 годах этот показатель вырос в среднем на 20%. Но этого не достаточно для покрытия спроса, говорит Надира Мырзагалиева.
Один из механизмов инвестиции в недвижимость – государственно-частное партнерство (ГЧП). В Казахстане действует Закон «О концессиях», предусматривающий строительство, реконструкцию и последующую эксплуатацию какого-либо объекта недвижимости.
Аналитик Надира Мырзагалиева пояснила, что применяя схемы концессии, можно охватить все слои населения:
– для населения с невысокими доходами это может быть жилье 3-класса комфортности в аренду с последующим выкупом;
– для среднего класса – жилье 2-класса комфортности также в аренду с выкупом либо продажа через Жилстройсбербанк Казахстана или банки второго уровня;
– также жилье 1- класса комфортности или элит-класса.
При реализации крупных инвестиционных проектов ГЧП является наиболее эффективным. При этом четко разделяются компетенции государства и частного сектора: государство отвечает за строительство систем инженерных коммуникаций и улично-дорожной сети; задача инвестора - строительство жилых домов, а также объектов социального назначения (школы, детские сады, больницы).
Таким образом, у концессионера появляется возможность получения доходов за счет продажи или предоставления в аренду жилья, оказания эксплуатационных услуг для жителей домов, оказания услуг по дошкольному воспитанию, медицинских услуг согласно заключенному контракту. Как показывает опыт российских компаний по применению ГЧП в жилищном строительстве внутренняя норма рентабельности (IRR) проекта составляет 23-32%.
Государство также получит ряд преимуществ. Появляется возможность легализации рынка арендного жилья, зачастую скрытой от налогового бремени. Также снимается с государства вопрос качества строительства, этот вид риска ложится на плечи концессионера, поскольку ему передается не только строительство объекта, но и его последующая долгосрочная эксплуатация. При этих условиях инвестор будет заинтересован в качестве объекта, потому что за все недоработки и просчеты ему придется оплачивать уже из своего кармана, но уже на стадии эксплуатации объекта, что невозможно осуществить при обычных государственных закупках услуг строительной компании.
