Рынок торговой недвижимости и ритейла переживает трудные времена не только в странах СНГ, но и по всему миру. Инвесторы очень осторожно заходят в готовые торгово-развлекательные центры и практически совсем не идут в девелоперские проекты в сфере ТРЦ на стадии подготовки к строительству. На рынки выходят новые идеи, например, соединение торговой и развлекательной функции с отельной и гостиничной, а также с образовательными учреждениями, заявила на центрально-азиатском международном форуме коммерческой недвижимости в Астане президент GVA Sawyer, вице-президент Российской гильдии управляющих и девелоперов Вера Сецкая. Об этом сообщает корреспондент центра деловой информации Kapital.kz.
За объединением торговых моллов, отельного бизнеса и вузов стоит будущее торговой недвижимости, которую захотят развивать инвесторы во всех странах мира, уверена Вера Сецкая.
«Студенты и преподаватели придут в торговый центр, туристы и гости городов будут жить в гостиницах при моллах. Все они будут обедать на фудкортах и в кафе, покупать товары в продуктовых ритейлах и ходить в кинотеатры, расположенные в торговых сетях. Такой поток посетителей всегда просчитает любой инвестор и банкир. Сочетание необычных элементов начинает работать и посылает сигнал, что поток стабилен», — резюмировала Вера Сецкая.
В Финляндии, например, за счет государства будет построен Университет прикладных наук. Он уже входит в проект торгового центра, располагаясь с ним на одной границе земельного участка.
Гибрид торговых центров, отелей и высших учебных заведений может стать ответом на дефицит инвесторов. Тема инвестиций — очень больна как в России и Казахстане, так и на Западе. Даже в такой стабильной европейской стране как Финляндия создание многофункционального проекта Outlet center и привлечение денег в него оказалось очень сложной историей, заметила спикер.
«Причем, самый стабильный инвестор у нас остался как раз из России — основатель и почетный президент «Билайна» Дмитрий Зимин. Все же западные фонды ходят вокруг, присматриваются и просят миллион вещей выложить на стол, прежде чем они скажут свое «да», — прокомментировала эксперт парадоксы ведения бизнеса.
По словам Веры Сецкой, для того, чтобы понять, что предложить инвестору, нужно ясно представлять, что он хочет. Неважно, какое время — кризисное, докризисное, послекризисное, на самом деле менталитет инвестора не меняется. Инвестор ищет уверенность и стабильность. Он ищет гарантию на будущее и он покупает денежный поток.
«Да, мы строим красивые здания, приглашаем иностранных архитекторов за огромные деньги и, наверное, это что-то придает нашему проекту. Но в действительности, если безумно красивый торговый центр не имеет своего посетителя, не имеет миллиона визитов в месяц, то никто его и не выкупит. Потому что камни, стекло, бетон и красивая архитектура не стоят этих денег. Поэтому инвестор смотрит на денежный поток, который этот объект в перспективе может давать», — объяснила эксперт.
Вице-президент Российской гильдии управляющих и девелоперов разделила поведение инвесторов в торговые сети на две категории. Первая — это построенные объекты, которые дают какой-то финансовый поток. Статистика показывает, что как в предыдущие годы, так и сейчас, во всех странах, в том числе и СНГ, объем инвестиционных сделок в торговую недвижимость на 80% приходится в уже построенные объекты. Ведь они практически безрисковые. И только 20 % средств вкладывается в девелоперские проекты на стадии котлована или фундамента.
Что касается построенных объектов, то на рынке качественных объектов их не так много. Продать их хотят многие, привлечь инвестора хотят все, поэтому во время кризиса резко возросла роль управляющих компаний. Как считает эксперт, для них сегодня много работы и хлеба.
«Стоящий объект можно более или менее предпродажно подготовить. Не нужно его выносить на рынок таким, какой он есть, и пытаться кому-то предложить, а нужно провести достаточно понятную работу. Прежде всего, это работа с арендаторами. Инвестор ищет чистые арендные договоры. То есть, в них должна быть понятная арендная ставка, ясные условия, заложенные не на 11 месяцев, а на 3−5 лет, которые и дадут уверенность инвестору», — сказала Сецкая.
Так же необходима «чистая» система учета доходов, которые идут со здания, прозрачная бухгалтерия и финансовые отношения, которые инвестор может «пощупать». Много внимания уделяется техническому аудиту здания, а вот системе управления нет, обратила спикер внимание аудитории.
Устойчивость — модный термин на рынке, который в настоящее время определяет отношение инвестора к проекту в сфере торговой недвижимости. Как полагает эксперт сделки владельцев торговых сетей с инвесторами не происходят или срываются даже в случаях с хорошими объектами, потому что нет разумной цены, так как каждый продающий считает, что его «ребенок» — самый лучший и самый красивый, после чего выставляет безумно высокую цену.
«У покупателя имеется определенная доходность, на которую он рассчитывает. И он никогда не купит за безумные деньги объект, потому что это бывает просто экономически не выгодно. Начинается битва гигантов — „продающий-покупающий“ и сделка не совершается. То есть, разумность ставки, капитализации, разумность экономического подхода лежит в основе вашей будущей сделки», — прокоментировала Вера Сецкая.
Что же касается девелоперских проектов, то, по ее мнению, немногие из них сегодня финансируются банками. Хотя БВУ заявляют, что у них остаточно ликвидности. Банкиры хотят быть уверенными в денежном потоке, хотят иметь четкое представление о численности посетителей и арендаторов, а это очень сложно доказать. Поэтому на первое место выходит понятие «концепция проекта».
«К нам часто приходят, показывают земельный участок и говорят: „придумайте мне что-нибудь эдакое“. И вот это „эдакое“ на самом деле зачеркивает успех проекта, потому что придумать какую-то фишку не трудно, а вот доказать инвестору, что это будет работать — вот это уже фокус», — рассказала российский эксперт.
По словам спикера, выводить на рынок новые форматы следует очень осторожно. К тому же, следует понимать, что на сегодня срок окупаемости торговых центров увеличился с 4−5 лет до 7−10 лет. Это данность, установившаяся на рынке, и денежный поток теперь нужно просчитывать на 10 лет вперед. Однако, инвестора можно заманить в девелоперский проект. Сейчас особую актуальность приобретает многофункциональность проектов, продолжила она.
«Мы ждем многофункциональное пространство, где значение начинает иметь атмосфера, общение, возможность задержаться и провести время дольше. И вот тот девелопер, который создал коалицию функций, которая дает ему уверенность в том, что люди придут, задержатся и еще раз вернутся — это и есть искусство. Более того, традиционное сочетание функций — торговля вместе с развлекательными элементами, с времяпрепровождением в ресторанах и барах сейчас подвергается испытанию», — заявила Сецкая.
