Ретейл ищет решения
АВТОР

12.11.2015 • 08:48 4504

Ретейл ищет решения

Никто не готов отказаться от цивилизованного шопинга

Непростую экономическую ситуацию сейчас чувствуют на себе все игроки рынка ретейла. Арендаторы просят девелоперов зафиксировать арендные ставки в тенге или перевести их на процент с оборота, девелоперы, ссылаясь на обязательства по кредитным линиям в долларах, пытаются найти возможный компромисс, не в ущерб собственному бизнесу. Пока, к сожалению, неустойчивость курса тенге мешает им прийти к полному взаимопониманию. Покупатели же в свою очередь ждут скидок, акций, сезона распродаж и не хотят менять цивилизованный шопинг на те времена, когда примерочными были уголки в холодных металлических контейнерах на барахолке.

Средний класс будет экономить

По мнению Андрея Калмыкова, управляющего компанией Trade Help, у населения в связи с девальвацией произошло изменение структуры покупок. «Приходя в магазин, сегодня покупатель рассчитывает купить товар по тем ценам, какие были до девальвации, либо с небольшим изменением в сторону роста – где-то на 20%. Рост цены на 30-40% уже не будет для него приемлемым», – говорит он.

Хотя в большинстве случаев поведение покупателей обосновано не ценами, а в целом общей экономической ситуацией, полагает Эльза Розенталь, коммерческий директор ГК «ARCADA». В какой-то момент все побежали в магазины, чтобы сохранить то, что у них еще было. Это было в августе, и у арендаторов за этот месяц были неплохие обороты, плюс были еще сезонные скидки. В сентябре все несколько пошло на убыль, обороты у арендаторов сократились значительно. «По различным регионам разная динамика: от минус 5-10% до минус 25-35% в отношении августа и сентября 2015 года. В октябре тоже не было подъема, несмотря на то что наступил новый сезон. Средний класс будет экономить и переходить к магазинам с более дешевым товаром», – полагает она.

В любом случае покупатели стали более экономно относиться к своему семейному бюджету. «Ситуация в экономике оказывает влияние не только на размер и динамику доходов населения, но и производит сильный психологический эффект – покупатель становится экономнее и рациональнее. Из этого же вытекает еще одна тенденция – покупатели склонны выбирать магазины и каналы продаж с более низкими ценами. На этой волне мы наблюдали рост популярности базаров», – отмечает Константин Локтев, генеральный директор Nielsen Kazakhstan. А это именно то, к чему возвращаться не хочется никому. Что же делать?

Процент с оборота или фиксация в тенге?

Лучшим «болеутоляющим» ретейлеры называют фиксацию арендных ставок в тенге или перевод их на процент с оборота, потому что ставка арендной платы это серьезная составляющая их ценообразования.

Положительный опыт по согласованию позиций в данном вопросе уже есть в сети ТРЦ MEGA. Правда, произошло это после возмущений и протестов арендаторов площадей центра. Сейчас в контракты внесены изменения, предполагающие фиксацию ставки оплаты, исходя из 210 тенге за доллар. В своем интервью газете «Время» Нурлан Смагулов, президент Astana Group, пообещал, что даже если курс превысит 300 тенге за доллар, что уже произошло, курс для расчетов будет сохраняться на уровне 210 тенге, как и было обещано арендаторам.

Группа компаний ARCADA также сделала шаг навстречу арендаторам и зафиксировала цены в тенге ниже сегодняшнего курса доллара на 40-50%. «Политика аренды в экономических условиях меняется в любом случае, потому что практически все арендаторы по договору, заключенному на много лет вперед, должны платить по курсу национального банка. Многим арендаторам мы предоставляем скидки, так как понимаем, какое у них сейчас положение, но делаем это только после того, когда видим обороты, когда видим какую-то динамику, когда понимаем, что происходит с торговым центром, падает ли количество посетителей, и, таким образом, принимается комплексное решение», – говорит Эльза Розенталь. Также, по ее словам, была разработана программа содействия развитию бизнеса арендаторов (ретейл) ГК «ARCADA» на 2015-2016 годы. Ведь у арендаторов существуют ежедневные проблемы, исправить которые может помочь управляющая компания: проблемы с наполнением магазина (определение товарной матрицы, баинг, смена коллекций, обучение и удержание персонала, оборудование и реклама), мерчендайзинг, приобретение франшиз.

Пока, по мнению Асель Шаймердиновой, директора по продажам KIMEX, Grazie, не все девелоперы готовы к переходу на процент с оборота. Она предлагает внедрить такую практику для начала в качестве эксперимента. «Девелоперам надо задуматься над теми последствиями, которые могут произойти в случае ухода арендаторов с их площадей, ведь в таком случае и те, и другие будут в позиции проигравших. Давая скидки на арендные ставки, девелоперы могли бы выбрать и другой вариант, пробно внедрить процент с оборота на определенный период, провести таким образом эксперимент. В период эксперимента можно было бы выявить все положительные и отрицательные стороны перехода к проценту с оборота при расчете арендной платы», – предлагает она. Так как, по ее мнению, с учетом роста курса доллара арендаторам, чьи договоры аренды привязаны к доллару, стоит ожидать дальнейшего увеличения аренды в тенге. Если же арендная ставка будет продолжать расти, им будет очень сложно выживать в этих условиях, так как арендная плата станет пожирателем рентабельности.

Отметим, что модель привязки арендной ставки к объемам продаж подходит не только не для всех девелоперов, но и не для всех арендаторов. Так, Владимир Денисенко, генеральный директор компании «Юничел», представленной почти 500 фирменными обувными магазинами в России и Казахстане, говорит, что вопрос о привязке арендной ставки к проценту с оборота для их компании не стоит. «Во-первых, здесь неизбежны конфликты, связанные с контролем объемов реализации. Во-вторых, в нашем бизнесе очень резкая сезонность. К примеру, в октябре-ноябре мы можем сделать треть годовой реализации. А есть месяцы, когда в магазинах затишье. Торговым комплексам такая нестабильность не нужна. В-третьих, нигде по сети у нас нет падения объемов продаж. Это не первый кризис, который мы переживаем, и на собственном опыте знаем, лекарство только одно – предложить самую выгодную цену за самое лучшее качество», – говорит он.

Кому в ретейле жить хорошо?

Относительно безболезненно на фоне остальных чувствует себя luxury-сегмент. «Сегмент, в котором мы работаем, несмотря на то, что и подвергается общим колебаниями на рынке, является более устойчивым и подвергается изменениям в меньшей степени. Конечно же, при таких сложных экономических условиях у потребителя желание делать покупки уменьшается, даже если есть средства на шопинг. Несмотря на это, в сегменте, в котором мы работаем, мы отмечали всплески продаж в связи с тем, что в течение некоторого времени представленные товары из-за курсовых колебаний стоили дешевле, чем в Европе», – комментирует Агнешка Новак, управляющий директор Esentai Mall. Кроме того, она говорит, что с каждым из арендаторов ведется непрерывный диалог, это помогает сохранять партнерские отношения и создавать условия, удовлетворяющие каждую из сторон. Оптимизма добавляют и предстоящие предновогодние месяцы, которые всегда отмечаются подъемом продаж.

Правильные решения

По мнению Андрея Калмыкова, есть несколько правильных решений, выравнивающих отношения арендатора-арендодателя и банка в условиях кризиса. Первый вариант – решение const + variant. То есть финансовыми директорами сторон определяется минимальная фиксированная сумма, приемлемая и для арендатора, и для управляющей компании, своего рода «константа» (const) и плюс к «константе» процент от оборота. Каким будет этот минимальный const, и каким variant – это уже детали договоренностей сторон. На внедрение такого комбинированного и суперкомпромиссного типа оплаты можно взять тестовый период 3 месяца. По истечении 3-х месяцев подводятся итоги, и при благоприятном исходе подписывается контракт на 12 месяцев. При таком подходе, если арендатору становится комфортней, арендодатель получает больший доход, чем просто от const, 100%-ной фиксированной оплаты.

Второе. Есть еще решение: разбить платежи за аренду на 3 года. Например, в 1-й год за период ноябрь 2015-го – октябрь 2016-го выплачивается 50% арендной ставки, во 2-й год за тот же период 2016 -2017 годов выплачивается 70% арендной ставки, и в 3-й год – 100% арендной ставки.

Третье: привязать арендную плату к обороту арендатора. Тогда возникает ясность между арендатором и арендодателем. Сразу становится понятно, кто как работает. «Как в этом случае быть с неэффективными арендаторами, у которых небольшой оборот? Если показатели данного арендатора, с учетом его локации месторасположения в ТЦ, хуже, чем у остальных, подобных ему, такому арендатору просто выписывают предписание о замене. Согласно договору, через определенное время он должен покинуть площадку ТЦ. А маркетинговое подразделение управляющей компании будет искать другого арендатора на замену. На сегодняшний день таковых немало», – предлагает Андрей Калмыков.

По его словам, переход на арендную плату, привязанную к обороту арендатора, можно совершить эволюционным путем. Например, использовать этот вид оплаты сначала только с якорными и лояльными арендаторами. Возможно, это будет пока 5-7 арендаторов. Перед подписанием контракта девелопер (управляющая компания) вместе с арендатором тщательно прорабатывают модель финансовых потоков. «К чему такая тщательность? Да потому что после перехода на схему «процент от оборота» все продажи арендатора должны быть прозрачны для управляющей дирекции», – поясняет он.

В любом случае любой из вариантов требует времени и терпения. А вот думать, что ТРЦ категории «В+» останется пустым категорически не стоит. «ТРЦ будет заполнен в любом случае. А по отношению к «слабым» арендаторам… Как эксперт скажу: может некоторым из них не нужно стоять в этом торговом центре? Может нужно понизить категорию ТРЦ? Зачем идти на затраты, которые и не по силам, а ваш и товар и бренд не для ТРЦ категории «В+», – говорит Андрей Калмыков.

Заметили опечатку? Выделите ее мышью и нажмите сочетание клавиш Ctrl+Enter.

ретейлеры шоппинг в Казахстане неустойчивость тенге

12.11.2015 • 08:48 4504

Поделиться
Новости партнёров
Loading...
  • Центр деловой информации Kapital.kz — информационное агентство, информирующее о событиях в экономике, бизнесе и финансах в Казахстане и за рубежом. При работе с материалами Центра деловой информации Kapital.kz разрешено использование лишь 30% текста с обязательной гиперссылкой на источник. При использовании полного материала необходимо разрешение редакции. Редакция Kapital.kz не всегда разделяет мнения авторов статей. При нарушении условий размещения материалов редакция делового портала имеет право на решение спорных моментов в законодательном порядке.

  • Яндекс.Метрика
    Система Orphus