Испытывая дефицит тенговой ликвидности, застройщики не хотят работать в убыток в ожидании очередной девальвации и уж тем более сокращать из-за этого свою маржу. Тем временем на рынке появляются вбросы с полярными сценариями развития. Вот и Ассоциация застройщиков Казахстана (АЗК) прогнозирует дефицит первичного жилья в ближайшие два-три года. Всему виной макроэкономическая ситуация в стране, а также тенденция, наметившаяся задолго до случившегося. Количество предложений на первичном рынке сокращается, а тенденция усиливается. По данным АЗК, последние полгода количество предложений на первичном рынке сократилось на 20%.
«Несмотря на то что в августе 2015 года мы достигли рекордного количества введенного в эксплуатацию жилья – около 720 тысяч квадратных метров, строительные компании заморозили все новые проекты. Это стало следствием удорожания стройматериалов и услуг, ответной реакцией на имеющее место девальвационное давление и волатильность рынка, а также следствием отсутствия четкой государственной программы по развитию жилищного строительства в РК», – рассказал Аслан Тукиев, исполнительный директор Ассоциации застройщиков Казахстана.
Впрочем, на один только доллар в АЗК не пеняют, предлагая перейти на тенговый перерасчет при продаже недвижимости.
Строители-рекордсмены
В условиях высокой неопределенности в экономике – снижения цен на нефть, падения тенге относительно доллара – ситуация диктует особые условия всем ее участникам, и застройщики не исключение. Более того, это деятельность, в которой требуется стратегическое планирование, так как проект и завершение строительства многоквартирного дома занимают не один месяц. Прибыль компания получает лишь раз – при реализации квартир.
Нина Лукьяненко, эксперт, директор агентства недвижимости DIXI, оценивая текущую ситуацию, говорит, что доступность к средствам финансирования строительства можно переименовать в «недоступность», возможность строить на деньги дольщиков назвать невозможностью.
«При учете турбулентности в экономической ситуации практически невозможно построить долгосрочные прогнозы и просчитать стратегию. Рынок предложений действительно сузится. Бесспорно, новые проекты все равно останутся, однако застройщики будут вынуждены окончательно пересмотреть свою норму прибыли и, возможно, понизят ее до минимума», – говорит она.
Если взглянуть на жилищное строительство, то в целом оно показывает неплохие результаты за прошлый год. Фактическая стоимость строительства жилых зданий по Казахстану достигла 641,9 млрд тенге. Наибольший объем строительства пришелся на Астану и Алматы – 166,5 млрд тенге и 147 млрд тенге соответственно. На долю обеих столиц приходится почти 50% от всего строительства по стране. От столиц не отстает и областное строительство. Алматинская область демонстрирует 11% от общей стоимости строительства, или 70,4 млрд тенге в абсолютных показателях. В хвосте плетется Северо-Казахстанская область с 7,3 млрд тенге.
При таком раскладе, как признается уже другой эксперт, глава строительного холдинга THS GROUP Кайрат Кудайберген, голод по «первичке» сильно преувеличен.
«Конечно, ситуация на рынке оставляет желать лучшего. Дефицит тенговой ликвидности, недостаточная кредитная масса – все это ложится на плечи застройщиков. Среди них есть и те, кто имели неосторожность взять кредиты в иностранной валюте, вследствие чего они подорожали примерно на 30%. Однако говорить о том, что на рынке будет дефицит первичного жилья, нельзя. Чтобы это произошло, необходимо, чтобы абсолютно все застройщики остановили или заморозили свои проекты на неопределенный срок», – объясняет Кудайберген.
Конечно, экономика сильно влияет на отрасль. Она сильно завязана на спросе, который в свою очередь зависит от доходов населения. Углубляющийся негативный тренд при текущих обстоятельствах указывает на то, что рынок и дальше будет стагнировать, но ожидать дефицита ни сейчас, ни в дальнейшем не приходится.
«Спрос все же останется на достаточно высоком уровне, весь вопрос будет заключаться в цене. Обеспеченность населения жильем оставляет желать лучшего, а существующие строения в большинстве своем устарели и морально, и физически. Поэтому не будем ссылаться на плохую-расплохую экономическую ситуацию. Все вполне объективно – покупатели с деньгами находятся в ожидании выгодных предложений, активно наблюдают за рынком и, как только появляются ликвидные объекты с объективной ценой, принимают решения о покупке», – резюмирует Нина Лукьяненко.
Участники рынка пока не могут решить, в какой валюте вести расчеты. Ситуация должна будет решиться либо за счет стабилизации на отечественном валютном рынке, либо за счет возможной фиксации тенге к рублю, о которой сейчас так много говорят. Это еще один вариант решения, который пока трудно себе представить.
