Казахстанский рынок арендной недвижимости условно можно разделить на две составляющие: частный и государственный с последующим выкупом. Сегодня оба рынка испытывают трудности, так как частному рынку недостает регулирования, а госрынку – полноценного развития.
На данный момент в Казахстане функционирует госпрограмма по строительству и реализации жилья по программе «Доступное жилье - 2020». В рамках программы предусмотренs ряд мер государственной поддержки в сфере строительства арендного жилья по линии АО «Казахстанская ипотечная компания» (КИК).
Строительство арендного жилья по госпрограммам финансируется из республиканского бюджета. «На строительство арендного жилья в 2013 году акиматам областей, городов Астаны и Алматы было выделено из республиканского бюджета целевых трансфертов в сумме 27,5 млрд тенге, из них, по предварительным данным акиматов, освоено 27,3 млрд тенге, или 99,4%», – говорится в анализе АО «Фонд недвижимости «Самрук-Қазына».
Что касается местного рынка частной арендной недвижимости, по мнению спикеров, этот сектор испытывает больше проблем по части регулирования, так как доля теневого оборота, присутствующего в этой области, негативно сказывается на самом рынке.
«И аренда у частников, и аренда по госпрограммам, таким как «Доступное жилье», очень востребованы. Однако количество квартир, предоставляемых по госпрограмме, недостаточно», – говорит Нина Лукьяненко, президент Объединенной ассоциации риелторов РК. Такое положение дел эксперт связывает с высокими ценами на недвижимость, не очень большими зарплатами у молодежи и огромным желанием населения проживать в центрах экономической, культурной и деловой активности. По этим же причинам аренда квартир у частных лиц, по мнению Нины Лукьяненко, останется актуальной еще на многие годы.
Как правило, местный рынок аренды жилья весьма статичен и мало подвержен каким-либо значимым изменениям. Ситуация на рынке арендного жилья непосредственно связана с обстановкой на вторичном рынке жилья. С начала 2009 года средние ставки аренды имеют тенденцию роста. Вместе с тем динамика средних арендных ставок за последние три года характеризуется выраженной волатильностью из года в год и зависит от сезонности и темпов роста реальных доходов населения. «Основной рост за последние 4 года наблюдался в 2013 году, тогда показатель вырос на 27% по отношению к 2012 году. В настоящее время среднегодовая ставка несколько ниже показателя 2013 года и не имеет тенденции. Влияние на ставку оказывает главным образом сезонный фактор», – говорит Анна Шацкая, руководитель аналитической службы kn.kz .
Более того, самое показательное влияние ситуация оказывает на наиболее ликвидные зоны – Астану и Алматы, так как именно на эти города приходится основная часть от всего арендного жилья в стране. Сегодня в лидирующую тройку городов по объемам арендных сделок входят Астана, Алматы и Караганда. Согласно данным kn.kz, на конец октября 2014 года средние ставки аренды жилья составили: $1204/мес. – Астана, $339/мес. – Караганда, $1125 – Алматы. Цифра складывается под воздействием спроса и предложения. Как правило, размер коммунальных услуг не входит в арендную ставку.
Самыми популярными сегментами аренды недвижимости остаются эконом- и комфорткласс в связи со своей относительной доступностью для большинства граждан. В свою очередь, порядка 60% аренды жилья премиум-класса занимают корпоративные сотрудники иностранных компаний.
Окольными путями
По словам спикеров, большая часть рынка аренды сегодня находится в тени, так как эта процедура слабо регулируется госорганами. Как правило, риелторы в лице частных лиц выступают основными поставщиками арендного жилья для местного рынка. При этом риски между арендодателем и арендатором оказывают существенное влияние на конечный исход сделки.
Теневая позиция арендного рынка обуславливается определенным процентом неучтенной арендной площади, которая не попадает в официальный регистр по тем или иным причинам. Чаще всего это происходит из-за большого количества так называемых "серых" риелторов, занимающихся частной деятельностью в обход основного регистра. Более того, ситуация на рынке арендной жилплощади часто напрямую зависит от основных тенденций на рынке перепродаж уже готовой недвижимости.
По словам Шацкой, объемы рынка оценить довольно сложно, так как в Казахстане отсутствует единая система баз данных арендной жилплощади. К тому же, по информации эксперта, большая часть рынка аренды находится в тени. По объему предложений в среднем в месяц на рынке, по информации аналитической службы kn.kz, предлагается 823 квартиры в Астане, 597 квартир – в Караганде, около 2 тыс. квартир – в Алматы. «В целом по республике этот показатель оценить сложно, поскольку не существует единой системы баз данных. Но мы можем привести примеры объемов рынка по суммам сделок в некоторых городах. Например, по Караганде эта цифра составляет $204,9 тыс., по Астане – $1,037 млн, по Алматы – $2,250 млн в месяц. Данные цифры характеризуют только сегмент долгосрочной аренды», – рассказывает она.
Вопрос официальной регистрации как жилплощади, так и непосредственно самих риелторских компаний, волнует и Ассоциацию риелторов. По словам Нины Лукьяненко, ситуацию с официальным регистром осложняет тот факт, что агентство недвижимости может и не заниматься указанной деятельностью как таковой, но в целях сокращения расходов на перерегистрацию дополнительно указывает себя в качестве посредника на рынке недвижимости.
Вопрос официальной регистрации, по мнению Лукьяненко, является неоднозначным и зависит от того, о каких данных идет речь – официальных или неофициальных. Дело в том, что работать можно в разных организационно-правовых формах – ТОО или ИП. «При регистрации ТОО, как правило, перечисляются все возможные виды деятельности. Может быть, компания и не собирается работать как агентство недвижимости, но, чтобы в дальнейшем не заниматься перерегистрацией устава, на всякий случай добавляет себе данный вид деятельности. Поэтому официально зарегистрированных будет много. С другой стороны, например, в Алматы на сегодня работает около 550 риелторских компаний – во всяком случае, согласно открытым источникам. Это люди, подающие объявления и позиционирующие себя как агентство недвижимости. Между тем это может быть одно лицо, занимающееся сделками с недвижимостью, оно может быть никаким образом не зарегистрировано, но позиционирует себя как агентство», – объяснила она.
Привязка к валютному курсу
Ситуация на рынке недвижимости остается неоднозначной, так как арендные ставки сильно привязаны к курсу доллара, который является неким катализатором, оказывающим сильное воздействие на рынок. Большая часть рынка пока остается в тени из-за относительно слабой регуляции этого сектора как со стороны государства, так и местных органов. Как привило, организованные игроки на местном рынке арендного жилья весьма малочисленны, так как серьезную конкуренцию им составляют частные риелторы, в руках которых сосредоточено большее количество недвижимости. По некоторым данным, крупная часть сделок – до 80% – по-прежнему остается в тени. Более того, во избежание уплаты дополнительных налогов сами собственники, как и арендаторы, предпочитают работать через частные лица и агентства, которые не всегда имеют официальную регистрацию.
Экспертам сложно ответить на вопрос о "серых" риелторах. Поскольку до сих пор непонятен их статус: это лица, которые никак не встали на налоговый учет и осуществляют свою предпринимательскую деятельность незаконно, или лица, вставшие на учет, но не имеющие представления о самой услуге и являющиеся только «ключом» к объекту?
«Будем откровенны, из более 500 объединений или лиц, работающих на рынке, называющих себя агентством недвижимости, не более 30-40 по всему Алматы умеют работать грамотно, работают на свой имидж, помнят о важности своих клиентов, постоянно проходят курсы по повышению квалификации», – говорит Лукьяненко.
При этом казахстанский рынок арендной недвижимости показывает себя как вполне перспективный и развивающийся сектор. По словам Шацкой, местный рынок находится на начальной стадии своего развития и имеет большие перспективы роста, но пока остается не цивилизованным.
«Как частный, так и государственный рынки аренды жилья нуждаются в развитии и регулировании. Строительная активность нового жилья у нас в стране находится на низком уровне (лишь 0,4 кв. м на человека в год при нормативе 1 кв. м на человека). Недостаток доступного арендного жилья от государства порождает безответственность в частном сегменте. Бизнес не регистрируется, договоры аренды не заключаются, налоги не оплачиваются. В результате страдают обе стороны», – резюмирует спикер.
