Желание застройщика сэкономить посредством размещения на одном участке нескольких зданий, использования общих подъездных дорог и некоторых коммуникаций вполне понятно. Однако по какой-то причине вопросы совместного использования имущества несколькими собственниками в результате этой экономии приходится решать уже на стадиях продаж построенного и введенного в эксплуатацию проекта. Как показывает опыт, застройщики считают, что юристов необходимо привлекать, когда возникает проблема. По мнению экспертов консалтинговой компании «Артюшенко и партнеры», это не продуктивно. Зачастую такие проблемы после реализации проекта ведут к невозможности достигнуть консенсуса между несколькими собственниками. Из-за чего может выйти из строя или требовать дорогого ремонта совместное оборудование. Кроме того, затягиваются сроки решений тех или иных текущих операционных вопросов. Также могут возникнуть сложности в принятии простых операционных решений и подняться цена обслуживания. В целом придерживаться общей концепции проекта становится невозможным для застройщика.
В последнее время намечается тенденция привлечения юристов на стадиях проектирования не только для подписания договоров с проектировщиками, но и для непосредственного планирования будущего разделения прав, управления проектом.
В связи с этим консалтинговые компании, предоставляющие полный спектр профильных услуг, процветают на отечественном рынке. А девелоперские, то есть развивающие, проекты в строительной отрасли набирают обороты. Эта деятельность связана с улучшением свойств, модернизацией и увеличением стоимости недвижимости.
В этом отношении два города – Алматы и Астана – представляют огромный интерес в глазах инвесторов и строительных компаний. Кроме того, развивающиеся Атырау, Актобе и Актау также имеют определенные преимущества, по мнению застройщиков.
Так, тенденции рынка показывают, что два крупнейших центра страны нуждаются в новом жилье, офисных зданиях, гостиницах, коммерческих площадях и складской недвижимости, отметили спикеры на конференции «Новый этап развития девелоперских проектов». Организатором события выступила крупная международная консалтинговая компания ColliersInternational. Основными темами мероприятия стали девелопмент-консалтинг, зеленое строительство, гостиничный консалтинг, привлечение инвестиций, оценка проектов и управление недвижимостью.
В силу того, что Алматы и Астана все же отличаются в своих потребностях, эксперты говорят о некоторых нюансах. Так, к примеру, в южной столице при строительстве торговых площадей арендаторы диктуют свои условия. А проектировщики и девелоперы стараются понять их ожидания и отладить работу в зависимости от этого, тогда как в Астане из-за большой нехватки коммерческой недвижимости обстоятельства складываются иначе.
Кроме того, эксперты отмечают, что самый прибыльный сегмент рынка уверенно удерживает торговая недвижимость.
Что касается жилых площадей, в двух городах покупатели предпочитают новые здания. В подобном сценарии точечная застройка становится менее привлекательной, чем комплексная. Так, потребитель сейчас ищет жилье, не только ориентируясь на цену и местоположение, но и на доступную инфраструктуру. В целом следует отметить, что заметен рост не на количественный, а на качественный спрос.
Сейчас, по данным акимата города Алматы, более 50% жилого фонда южной столицы нуждается в капитальном ремонте. А по информации Программы развития ООН, свыше 65% жилой площади было построено в советское время. Вместе с тем, по оценке экспертов, от 23% до 30% стоимости жилья необходимо для реализации соответствующего ремонта.
В отношении рабочих помещений застройщики ориентируются на кластерные офисные парки с хорошей доступностью. Арендаторы также обратят внимание на наличие технологий, а это как минимум качественное интернет-соединение и как максимум площадь, отвечающая зеленым стандартам.
Тем не менее локальный алматинский рынок представляет больше сложностей для игроков отрасли. Согласно стратегическому плану на 2011-2015 годы управления строительства при городской администрации, одной из проблем жилищного строительства является недостаток свободных площадей.
Ввиду дефицита свободных мощностей существующих источников подключения необходимо осуществлять строительство новых.
Кроме того, нужно отметить, что на создание источников коммуникаций, так же, как и для прокладки инженерных сетей, требуется наличие свободных земельных участков для строительства и беспрепятственный проход линий инженерных сетей. Дефицит земельных участков приводит к ликвидации зеленых насаждений с целью размещения вновь строящихся сооружений и, как следствие, – к нарушению экологического фона города.
