Как сообщил в конце прошлой недели интернет-портал Ranking.kz, в августе 2013 года общий объем ипотечных займов казахстанских банков опустился до отметки 833,6 млрд тенге, то есть фактически сократился на 2%.
Согласно расчетам портала, объем розничных займов на приобретение и строительство жилья за месяц сократился на 17,8 млрд тенге. «В Алматы объем ипотечных кредитов сократился на 6,8 млрд тенге. Ипотека в Астане в минусе на 3,2 млрд тенге», – пишут авторы обзора.
Рост общего объема ипотечных займов наблюдался в Павлодарской (+126 млн тенге), Акмолинской (+32 млн тенге) и Северо-Казахстанской (+388 млн тенге) областях.
Почти треть ипотечных займов по-прежнему приходится на Алматы, чуть больше – 17% – принадлежит Астане, на третьем месте – Восточно-Казахстанская область с 7,6%.
Ипотека уходит, потребление приходит
Тренд 2013 года состоит в том, что с одновременным падением популярности ипотечного кредитования происходит увеличение кредитования потребительского. Причина в том, что население пережило кризис и теперь акцентирует свое внимание на выживании.
На самом деле ипотека никогда не была доступной для большинства населения Казахстана. Еще до кризиса, в ноябре 2006 года, ныне уже экс-председатель Национального банка РК Григорий Марченко в одном из интервью говорил, что «ипотека предоставляется по рыночным ставкам и ориентирована на верхнюю часть среднего класса». Напомним, тогда ставка кредитования была выше 20%.
Именно в результате кризиса в ипотеке, как и в сфере других банковских заимствований, возникли серьезные проблемы.
По данным Нацбанка РК, просрочка по ипотечным кредитам на конец июня 2010 года зашкалила за 63 млрд тенге. Это максимальное значение просроченной задолженности по ипотеке за годы активной фазы кризиса. За год объем просрочки по ипотеке вырос в два раза: если на конец июня 2009 года доля просроченной задолженности по ипотеке составляла 3,8%, то на конец июня 2010 года она выросла до 7,8%.
Активы банков стали резко ухудшаться и, несмотря на финансовую помощь со стороны правительства, финансовая система оказалась на грани банкротства.
Понимая всю серьезность положения, 10 февраля 2011 года в Казахстане были резко ужесточены условия выдачи ипотечных кредитов. Согласно поправкам, внесенным в законодательство, годовая эффективная ставка вознаграждения по кредитам, выданным банками, организациями, осуществляющими отдельные виды банковских операций, микрокредитными организациями и кредитными товариществами, не может превышать восьмикратного размера официальной ставки рефинансирования Национального банка на день заключения договора займа. Тогда ставка рефинансирования Нацбанка составляла 7%.
Понятно, что снижение ипотечной активности населения сменилось более активным потребительским кредитованием.
Так, по данным на март 2013 года, в Казахстане наблюдается бум потребительского кредитования. Как тогда сказал представителям СМИ председатель правления АО «Kaspi Bank» Михаил Ломтадзе, в среднем на одного казахстанца сейчас приходится $600-700 кредитов, в то время как в России эта цифра более чем в 2 раза выше. Рост потребительского кредитования в этом году эксперт прогнозирует на уровне 20-30%.
Марченко был прав
Вообще сложно понять логику казахстанцев, когда до кризиса они брали ипотечные кредиты по ставке около и выше 20% в год. И прав Григорий Марченко, утверждавший, что ипотека для большинства казахстанцев практически недоступна.
Для сравнения: в Европе средние ставки по ипотеке составляют 4-5% годовых, притом что цены на жилье с учетом качества ниже, чем в крупных городах Казахстана, а зарплата в Европе гораздо выше.
Причем процентные ставки в большинстве стран Европейского союза разнятся незначительно и начинаются от 3,5% годовых. Те же испанцы берут ипотечные кредиты по 4,25-4,5% годовых. На греческой части Кипра ставки примерно 7% в кипрских фунтах и 5% в евро. В дорогой Великобритании ипотеку можно взять от 5,7 до 6,9% в фунтах стерлингов, в Болгарии – 8-9% в долларах, в Эмиратах – 6-7%.
В Казахстане в 2011 году средневзвешенная ставка по кредитам, выданным гражданам на строительство и приобретение жилья, равнялась 12,2%, а с учетом дополнительных платежей она достигает 16-17%. Дополнительные выплаты включают в себя различные виды страхования. Это страхование от притязаний третьих лиц, от несчастных случаев, страхование самой недвижимости. Кроме того, надо платить комиссию за снятие наличных с расчетного счета примерно 1-1,1% от суммы кредита, комиссию за организацию кредита. Некоторые банки берут оплату и за ведение счета клиента. Значит, по сравнению с Европой мы платим по ипотечным кредитам в 4-5 раз больше.
Получается, что клиент за 10 лет должен отдать сумму, примерно в два раза большую, чем брал.
Ситуация со ставками ипотеки в 2013 году почти не изменилась.
Вместе с тем сами банки, наученные горьким опытом, не особо активничают в сфере ипотеки. По данным экспертов, сегодня ипотечный портфель банков состоит на 75% из сомнительных кредитов и на 12% – из безнадежных. Стабильные платежи обеспечивают только 13% кредитов.
Именно ипотечные кредиты, взятые в 2006-2009 годах, стали основным фактором ухудшения ипотечного портфеля.
