Спрос на жилье в Алматы и Астане влияет на рост ипотеки.
По сравнению с 2011 годом рынок ипотечного кредитования вырос более чем на треть. Так, объем займов, выданный на ипотеку в 2012 году, превысил 171,5 млрд тенге. Однако, основываясь на данных Национального банка РК, кредиты на приобретение недвижимости за год подорожали на 0,5%. При этом банки прогнозируют рост объема ипотеки в 2013 году минимум на 10%.
Рынок ипотеки будет расти
Средняя ставка вознаграждения по ипотеке в Казахстане в 2011 году не превышала 11,5%, в 2012 году она выросла до 12%, подсчитал «Капитал.kz» на основе данных Нацбанка РК. Между тем по сравнению с 2011 годом объем ипотечных кредитов вырос на 36,4%. Таковы данные Комитета по контролю и надзору финансового рынка и финансовых организаций РК. Если в 2011 году объем выданных ипотечных кредитов превысил 125,7 млрд тенге, в 2012 году – 171,5 млрд тенге. При этом банки довольно активно продвигают свои ипотечные программы. Так, согласно данным банков-лидеров по активам, объем жилищных займов в их розничном портфеле варьируется от 18 до 57%.
«В настоящее время наблюдается тенденция роста ипотечного кредитования, обусловленная повышением спроса населения на приобретение жилья. В частности, в Астане и Алматы. Это связано с оживлением первичного рынка жилой недвижимости. Тенденция роста ипотеки в 2013 году сохранится», – считают в АО «Цеснабанк».
В АО «БТА Банк» также предполагают, что тенденция оживления рынка ипотеки сохранится. «Сектор недвижимости остается наиболее привлекательным с точки зрения инвестирования. К тому же для значительной части населения страны потребность в жилье по-прежнему остается высокой», – аргументировала свою позицию Галия Маматраимова, директор департамента розничного бизнеса «БТА Банка».
Доля ипотеки в рознице доходит до 57%
Доля первой десятки банков в общем объеме выдачи ипотеки на начало января 2013 года превысила 80%. Так, по данным неаудированной финансовой отчетности за три квартала 2012 года, многие банки продемонстрировали значительный разрыв по доле ипотечного кредитования в структуре ссудного портфеля. Так, АО «Казкоммерцбанк» делает значительный упор на ипотеку.
По данным отчетности, доля ипотеки в портфеле физических лиц Казкома на конец сентября 2012 года превысила 57,3%. По информации «Казкоммерцбанка», в настоящее время доля ипотечных кредитов составляет около 50% в розничном портфеле банка. «Клиентов стало больше интересовать новое жилье эконом-класса. В 2013 году данная тенденция сохранится, так как на рынке появляется больше предложений в данном сегменте недвижимости», – считает Жумабек Мамутов, директор департамента розничного кредитования «Казкоммерцбанка».
В то же время ипотечное кредитование не является для банка профильным активом. Так, на конец сентября 2012 года доля ипотечных займов от общего ссудного портфеля Казкома не превысила 10,2%. Отметим, что на втором месте по доле ипотечных кредитов в розничном ссудном портфеле, согласно отчетности на конец сентября 2012 года, находится АО «АТФБанк» – 51,6%. Третью строчку по этому показателю занимает АО «Банк ЦентрКредит» – 48,6%. В то же время, по расчетам «Капитал.kz», в АО «Альянс банк» более трети всего ссудного портфеля банка занимают ипотечные кредиты – 35,2%. «Банк ЦентрКредит» также развивает ипотечные продукты – 17%, далее следует АО «Народный банк» – 10,2%.
Между тем в «БТА Банке» планируется увеличить долю ипотеки в ссудном портфеле. «Доля ипотеки в розничном кредитном портфеле «БТА Банка» составляет 37% по объему и 13% по количеству займов. По объему банк планирует увеличить долю ипотеки в портфеле примерно до 41% в 2013 году», – проинформировала г-жа Маматраимова.
Как говорят в «БТА Банке», прогнозируемое увеличение объемов ипотечного кредитования на 2013 год в банке составит примерно 12%. По словам г-жи Маматраимовой, это обусловлено тем, что на рынке недвижимости сохраняется тенденция оживления к приобретению жилья.
В АО «Евразийский банк» также пока не планируют агрессивного роста ипотеки в 2013 году. «В 2012 году банк предоставил 2 тыс. клиентам ипотечные кредиты на сумму свыше 8 млрд тенге. В 2013 году мы ожидаем сохранить такой же объем бизнеса, сконцентрировавшись на новых проектах жилой недвижимости», – отмечает Бертран Госсар, управляющий директор «Евразийского банка». Как сообщили в банке, на конец 2012 года портфель ипотечного кредитования достиг 27 млрд тенге, это 18% от общего розничного портфеля «Евразийского банка». «В 2013 году мы планируем сохранить устойчивый уровень данного портфеля», – уточнил Бертран Госсар.
АО «Темiрбанк» ставит довольно амбициозные цели. «В 2013 году банк планирует увеличить объем выдач ипотечных кредитов в 2,5 раза. Это планируется сделать за счет совершенствования действующих продуктов, а также путем разработки новых», – проинформировал управляющий директор «Темiрбанка» Талгат Шамиль. В то же время г-н Шамиль уточнил, что по итогам прошлого года доля ипотеки в розничном портфеле банка составила порядка 38%. И что в 2013 году фининститут планирует сохранить этот уровень.
В 2013 году «Цеснабанк» планирует сохранить уровень объемов ипотечного кредитования 2012 года с незначительным увеличением – не более 10%. «Поддержание достигнутых по итогам 2012 года объемов по ипотеке планируется за счет существующей продуктовой линейки и нового продукта, который позволяет жителям города Астаны приобрести жилье в определенных жилых комплексах, не имея первоначального взноса», – уточнили в «Цеснабанке»
Однако перестановка сил по доле ипотеки в розничном ссудном портфеле в 2012 году все-таки произошла. Например, как сообщили в «Цеснабанке», на начало 2013 года доля ипотеки в общем ссудном портфеле по розничному кредитованию составила 50%. А на конец сентября 2012 года этот показатель составлял 47%. И как пояснили в «Цеснабанке», в 2013 году существенных изменений в структуре розничного ссудного портфеля не планируется.
Казахстанцы не боятся брать на себя риски
Ипотека априори является долгосрочным продуктом. Так, по словам банкиров, средний срок ипотеки обычно колеблется от 10 до 20 лет.
«Наиболее востребованными в 2013 году были ипотечные займы со сроком кредитования от 10 до 20 лет. Это 58% от всего объема выдач. Кредиты со сроком от 5 до 10 лет занимают порядка 35%», – уточнили в «БТА Банке». По словам г-жи Маматраимовой, это объясняется тем, что клиенты в основном выбирают срок кредитования по ипотеке исходя из долговой нагрузки. «Это делается для того, чтобы снизить размер ежемесячных платежей до уровня, при котором обслуживание займа для клиента будет безболезненным», – аргументировали свою позицию в «БТА Банке».
Как проинформировали в «Евразийском банке», средний срок ипотечных займов в банке составляет 15 лет. В «Цеснабанке» также наибольшей популярностью пользуются ипотечные займы сроком более 10 лет. Ипотечные кредиты в «Темiрбанке» предоставляются сроком до 20 лет, при этом средний фактический срок таких займов составляет около 12 лет.
На начало 2013 года доля кредитов, выданных в тенге, превысила 73%. «Поскольку кредиты в национальной валюте составляют 98% от общего количества выданных ипотечных займов, мы считаем, что в 2013 году их доля останется примерно на том же уровне, что и в 2012 году», – полагают в «БТА Банке». В Казкоме доля тенговых депозитов составляет около 90%. В «Евразийском банке» на конец 2012 года доля ипотечных займов в тенге составила 87%. В фининституте уточнили, что в настоящее время в банке займы предоставляются только в тенге.
Пока банки не спешат переориентироваться на валютные займы. Это и понятно, внешние рынки практически полностью закрылись для банков РК. К тому же, казахстанцы стали более осмотрительно относиться к валютным займам. Напомним, что в феврале 2009 года произошла девальвация тенге, в результате которой национальная валюта Казахстана обесценилась на 25%. В частности, если до девальвации курс доллара США составлял около 120 тенге, то после 4 февраля он достиг 150 тенге. В результате кредитная нагрузка заемщиков, которые получали заработную плату в тенге и оформили кредиты в долларах США, увеличилась на 25%.
Так, в первой половине 2009 года банки стали выдавать ипотечные кредиты только в валюте. Даже те банки, программы которых ранее предусматривали выдачу ипотеки в иностранной и национальной валютах, пересмотрели свои условия.
В начале 2009 года такие банки как «Альянс банк», «Нурбанк», «Темiрбанк», «Kaspi bank» вообще приостановили выдачу ипотечных кредитов. Даже те банки, которые сохранили в то время у себя в линейке ипотечные кредиты, выдавали ипотеку только участникам своих зарплатных проектов.
Некоторые банки и вовсе решили ликвидировать из своего предложения ипотеку. Так, «Kaspi bank» в настоящее время уже не предлагает такого продукта. Вот как пояснил Михаил Ломтадзе, глава «Kaspi bank», на открытой встрече с деловыми СМИ, которая состоялась в начале 2011 года свой выбор в пользу других розничных продуктов. «Если мы отказываемся от какого-то продукта, то значит, его невозможно предоставить быстро и качественно. Ипотека – это сложный кредит, где конкурентными преимуществами являются только процентная ставка, сумма и больше ничего», – пояснил г-н Ломтадзе.
На встрече глава «Kaspi bank» привел более показательный пример. «В «Макдональдсе» невозможно получить стейк средней прожарки со шпинатом, потому что его приготовление занимает 30 минут. Наш банк, с точки зрения такой аналогии, похож на «Макдональдс». Мы выбрали направление, в котором реализовываем нашу стратегию. Поэтому мы не будем предоставлять сложные продукты, только если не придумаем, как все-таки предоставить ипотечный кредит за 24 часа», – аргументировал свою позицию банкир.
Недвижимость в ликвиде
Между тем недвижимость по-прежнему остается одним из наиболее ликвидных залогов у многих банков. Так, согласно данным неаудированной отчетности на конец сентября 2012 года, в «Альянс банке» доля займов, обеспеченных недвижимостью, превысила 35%, на конец 2011 года – 37,9% ссудного портфеля банка. В «Банке ЦентрКредит» доля займов с таким обеспечением на конец сентября 2012 года составила 66,2, на конец 2011 года – 67%. В «Казкоммерцбанке» – 52,3% и 46,2% соответственно. Так, в настоящее время банки обычно не принимают в качестве залога недвижимость, построенную ранее 1961 года. Также каркасно-камышитовые и саманные дома. И эта залоговая политика банков вполне обоснована, так как при непогашении ипотечного кредита реализовать, например, ранее заложенную квартиру в саманном доме будет проблематично. Тем более построенном в 1960 году.
