Главные игроки рынка недвижимости дали свой прогноз
«Коррекция цен будет продолжаться всю первую половину 2008 года. Однако следует отметить, что ниже реальной стоимости цены не упадут как на первичном, так и на вторичном рынке недвижимости», - заявил на конференции Ассоциации риэлторов Казахстана президент-председатель совета директоров АО «Корпорация KUAT» Олег Нам.
В связи с кризисом ликвидности в США многие казахстанские строительные компании столкнулись с проблемами финансирования своих объектов. «Естественно, что сложившаяся ситуация сказалась на темпах возведения жилья, в результате объем предложения первичной недвижимости значительно сократился. Мировой ипотечный кризис, коррекция цен на недвижимость значительно повлияли на покупательную способность населения. На рынке происходит существенное сокращение сделок покупки-продажи недвижимости», - отметил г-н Нам. По его словам, немаловажную роль на рынке сыграло и ужесточение условий выдачи ипотечных кредитов банками. Как следствие, снижение цен отрицательно сказалось на инвестиционной привлекательности жилья, что повлекло за собой отток инвесторов. Например, в Алматы стоимость жилья уменьшилась в среднем на 20-30%.
«Динамика цен последних лет показывает, что рост на первичное жилье повлек за собой необоснованное повышение стоимости старого жилья. Если смотреть на текущий баланс цен, то именно это жилье резко упало в цене за последнее время. Тем не менее, трудности, возникшие в строительной отрасли, уже решаются, благодаря государственной поддержке финансового и строительного секторов», - говорит Олег Нам.
Что касается перспектив рынка недвижимости Алматы и Астаны, то, как заявили на конференции, здесь значительную роль продолжает играть большой неудовлетворенный спрос на жилье. Только по городу Алматы потребность в жилье составляет 10 млн. квадратных метров, если опираться на современные нормативы расчета жилья на одного человека.
По мере строительства нового жилья, старое, не отвечающее требованиям современных потребителей, будет обесцениваться. Средняя стоимость жилья будет варьироваться от $2000 - до $2500 за 1 квадратный метр. В структуре спроса будут преобладать конечные потребители, уменьшится доля инвестиционных квартир, в структуре предложения перспективным станет жилье эконом и бизнес-класса, а также коттеджное строительство.
Однако, по мнению Аскара Бегалиева, президента ТОО «Корпорация «Век», нельзя забывать и о том, что себестоимость квадратного метра жилья, несмотря на все кризисы, не падает. «Первая большая позиция – это выкуп и снос. Если в 2006 году мы покупали 127 соток земли за $5 млн. 600 тыс., то уже в 2007 году мы выкупили 49 соток за $6 млн. 900тыс. Плюс ко всему, цены на арматуру, строительные материалы и комплектующие растут также с высокой прогрессией», - отмечает г-н Бегалиев.
Другая сторона медали
Возможности дальнейшего падения цен больше придерживается Нурлан Мухамеджанов, директор агентства по недвижимости Lukystar. По его словам, пик падения цен на недвижимость нас еще ожидает, и, скорее всего, он наступит в середине апреля.
«Люди не могут рассчитаться с долгами, и ипотечные компании обращаются к нам с просьбой срочно продать квартиры, чтобы хоть как-то прикрыть долг. Если заемщик не выплачивает деньги в течение определенного времени, банки или ипотечная компания отнимают недвижимость, и квартира уходит на внесудебную реализацию. Только сегодня мы получили 10 квартир, которые были куплены под ипотеку», - заявил г-н Мухамеджанов. Это уже первый сигнал к падению цен на рынке жилья. А происходящее обновление районов, крупное строительство приведут к обесцениванию старого жилья.
Что касается структуры спроса и предложения, по его словам, наличие спроса очевидно, есть и предложение, но низка покупательная способность населения. Люди хотят приобретать жилье, но по реальным ценам. А те, кто может купить квартиру, выжидают того самого пика падения. Плюс ко всему резко снизился интерес к долевому строительству, народ уже не верит в сказку о качественном и недорогом жилье.
Выход из сложившейся ситуации предлагает государство, а именно разработанную Государственную программу жилищного строительства на 2008-2010 годы. Данная программа предлагает комплексное решение проблем жилищного строительства. В течение 2008-2010 годов планируется построить более 26 млн. квадратных метров общей площади жилья. В Алматы и области будет построено 10 700 квартир для среднего класса. Площадь каждой из них не должна превышать 80 квадратных метров. Планируется, что средняя стоимость этого жилья не превысит 56 515 тенге за 1 квадратный метр.
Кроме того, акимат города Алматы заключил договор с ТОО «Корпорация «Век» о том, что компания предоставит один дом в районе жилого комплекса «Навои» в 50 квартир по себестоимости, которую они оценивают в $2850. А также безвозмездно отдаст 1% от общей жилой площади строящегося комплекса «Навои». Эти квартиры будут реализованы среди очередников государственной жилищной программы, в числе которых репатрианты (оралманы), неполные семьи, многодетные семьи и работники бюджетной сферы. Впервые в список включены сотрудники коммунальных государственных предприятий.
