Ипотечное охлаждение затянется на 2-3 года
АВТОР

28.08.2008 • 22:34 690

Ипотечное охлаждение затянется на 2-3 года

пока не «сработает» феномен «забывчивости»

Реанимировать ипотечный бизнес в Казахстане пока не удается. Как неоднократно писал «Капитал.kz», банки второго уровня выдают ипотечные кредиты, правда не так охотно и безрассудно, как раньше, но все же выдают. Если лето воспринимается казахстанцами как мертвый сезон, это касается цен и спроса на недвижимость, то осенью регулярно предполагается всплеск. Осень всегда богата на всевозможные всплески и бумы. Однако пока рынок недвижимости находится в ожидании, цены сохраняются на прежнем уровне, и все считают это время затишьем перед бурей… ипотечной бурей. Тем не менее, как рассказали нам аналитики, ожидать резкой выдачи комбанками ипотеки не стоит. 

В частности, как пояснил нам экономист Канат Берентаев, сейчас принята новая жилищная программа, или очередной этап действующей программы. Можно предположить, что в ее рамках действительно возможно некоторое оживление ипотечного кредитования, но такого всплеска, какой был в 2004-2006 годах, не предвидится по ряду причин. 

Во-первых, уверен эксперт, население «вкусило» все прелести ипотечного кредитования, а «корректировка» цен на рынке недвижимости лишила иллюзий, что инвестиции в недвижимость являются выгодными при любых изменениях экономической ситуации, а в условиях Казахстана – более привлекательными, чем финансовые спекуляции.

Во-вторых, население, которое могло бы воспользоваться ипотечными кредитами, представляет незначительную часть по сравнению с численностью людей, которые нуждаются в жилье или в улучшении своих жилищных условий. Как известно, до сих пор в ряде областей значительная часть жилья, построенного в рамках жилищной программы, не выкуплена. Это говорит о том, что наиболее нуждающиеся в жилье – работники бюджетной сферы, молодые семьи и остальные категории людей, не отвечают требованиям, которые предъявляют банки второго уровня к потенциальным участникам ипотечного кредитования. 

«Более или менее состоятельные люди уже приобрели собственное жилье, и участие в ипотечной программе было для них дополнительным инструментом инвестирования в условиях отсутствия полноценного рынка ценных бумаг, альтернативой хранению своих средств на депозитах в банках», - добавил г-н Берентаев. Кстати, эту категорию людей правительство активно защитило путем массированной поддержки банков второго уровня и строительного сектора. 

Правда, эта защита проводится под лозунгом спасения рядовых участников долевого строительства. Но, как полагает экономист, истинных дольщиков, которые нуждались в защите, значительно меньше (по объему вложенных средств), чем спекулянтов недвижимостью. Последние входят в число приближенных к деловой и политической элите страны, и основу этой активной поддержки составляет классовая солидарность народившейся буржуазии.

В-третьих, новая программа жилищного строительства должна выдвинуть в качестве главной цели обеспечение доступного жилья, а не собственного жилья. В этой связи основной или преобладающей частью программы может стать строительство арендного жилья – государственного, корпоративного и частного. Инвесторы в строительство частного арендного жилья – «доходных домов» - могут рассматриваться как предприниматели, то есть они могут пользоваться кредитами банков и институтов развития в рамках поддержки малого и среднего бизнеса. Следует признать управление «доходными домами» одной из форм частного предпринимательства наряду с другими формами сервисного бизнеса.

В-четвертых, сегмент ипотечного жилищного строительства с учетом уровня реальных сбережений большей части населения и их трансформации в инвестиции является узким. Вот почему в ближайшие 2-3 года всплеска ипотечного кредитования не предвидится. Это будет возможно через несколько лет, когда, при прочих равных условиях, сыграет свою роль феномен «забывчивости» причин и последствий первого ипотечного кризиса. 

Анель Манабаева, аналитик Института экономических стратегий, Центральная Азия, в свою очередь отметила, что наблюдавшийся бум кредитования на казахстанском рынке в последние годы тоже обеспечивался за счет внешнего фондирования банками республики. Благодаря благоприятной конъюнктуре на внешних рынках заемного капитала и хорошей репутации банковской системы Казахстана у отечественных банков была возможность привлекать длинные и дешевые деньги. Сегодня все в корне изменилось – внешние рынки капиталов ввиду возросших рисков из-за кризиса ликвидности резко подорожали, и репутация казахстанских банков заметно пострадала ввиду выявившейся сильной зависимости от внешнего фондирования. Сегодня все иначе в мире финансов и за границей, и дома. И главное отличие заключается в том, что на смену кредитной эйфории пришло кредитное охлаждение. Поэтому вероятность того, что банки активно начнут выдавать ипотеку в краткосрочном периоде, очень низкая.

Между тем, напомнила аналитик, кризис ликвидности был вызван именно проблемами субстандартной (более рисковой) ипотеки в США. Благодаря новым финансовым инструментам, таким как CDO и RMBS, основанным на структурировании по уровню риска и секьюритизации долговых обязательств, стало возможным переводить риски с кредитора на покупателей таких ценных бумаг. Ложное ощущение снижения рисков привело к снижению банками стандартов по выдаваемым ипотечным кредитам (кредиты стали выдавать менее надежным заемщикам) и, как следствие, к росту кредитования. 

Рост спроса на недвижимость, подпитываемый ипотечным кредитованием, подстегивал цены на дома вверх. Постоянно увеличивающиеся цены обеспечивали надежность ипотечных ценных бумаг, что, в свою очередь, подстегивало на них спрос со стороны покупателей и подталкивало банки на еще большее увлечение CDO и RMBS. Последовавшие неизбежные дефолты по субстандартным ипотечным кредитам подорвали всю сложившуюся финансовую систему. В связи с чем в мире финансов наступило своеобразное «разочарование» в CDO и RMBS и обеспечивающей их ипотеке. 

Доказательство: данные АФН

Стоит отметить, что в настоящее время большинство банков испытывают трудности с невозвратами кредитов. По состоянию на 1 августа 2008 года, по данным АФН, ссудный портфель банков второго уровня составил 8 955,3 млрд. тенге. При этом по сравнению с началом текущего года качество ссудного портфеля ухудшилось. Так, доля безнадежных займов в ссудном портфеле увеличилась с 1,5% до 2,8%. Данное ухудшение качества ссудного портфеля было ожидаемо и соответствует ситуации, наблюдаемой на финансовом рынке.

Между тем, по состоянию на 1 августа 2008 года сформированные провизии по ссудному портфелю банков второго уровня составляют 717,8 млрд. тенге, что в 1,4 раза превышает сумму займов 5-й категории сомнительных и безнадежных.

Вместе с тем, агентством осуществляется мониторинг займов с просроченной задолженностью, в том числе свыше 90 дней. Займы казахстанских банков с просроченной задолженностью свыше 90 дней на 1 августа текущего года составили 200,9 млрд. тенге или 2,2% от ссудного портфеля. Таким образом, предлагаемый международной практикой показатель NPL в 2,5 раза ниже суммы займов 5-й категории сомнительных и безнадежных и, по мнению АФН, не очень объективно отражает качество ссудного портфеля.

Что же касается ипотечных организаций, которых сейчас в республике насчитывается 12, то по состоянию на 1 августа 2008 года сумма совокупных активов ипотечных организаций составила 209,4 млрд. тенге, уменьшение с начала года - на 6,7 млрд. тенге или на 3,1%. Совокупные обязательства уменьшились по сравнению с данными на 1 января 2008 года на 10,9 млрд. тенге или на 6,4% и составили 160,6 млрд. тенге.

На отчетную дату совокупный ссудный портфель ипотечных организаций составил 172,6 млрд. тенге, снижение по сравнению с 1 января 2008 года - на 4,3%. В структуре кредитного портфеля ипотечных организаций по состоянию на 1 августа 2008 года доля стандартных кредитов составила 93,0%, сомнительных – 6,4%, безнадежных – 0,6%. По состоянию на 1 января 2008 года доля стандартных кредитов составляла 95,5%, сомнительных – 3,9%, безнадежных – 0,6%.

Таким образом, оценивая ситуацию на финансовом и ипотечном рынках, стоит констатировать, что ожидать бума ипотечного кредитования пока не стоит, до «лучших» времен. К тому же, ужесточение требований к потенциальным клиентам со стороны банков и поднятие ставок вряд ли вызовут бурное развитие ипотечного рынка. Да и надзорные органы будут активно контролировать банковскую деятельность. А ограничительные меры для банков во внешних заимствованиях должны снизить поток иностранных средств, даже в случае улучшения мировой конъюнктуры.

Узнавайте больше об интересных событиях в Казахстане и за рубежом.
Подписывайтесь на нас в Яндекс Дзен

Заметили опечатку? Выделите ее мышью и нажмите сочетание клавиш Ctrl+Enter.

жилье ипотека

28.08.2008 • 22:34 690

Поделиться
Ипотечное охлаждение затянется на 2-3 года
  • Центр деловой информации Kapital.kz — информационное агентство, информирующее о событиях в экономике, бизнесе и финансах в Казахстане и за рубежом. При работе с материалами Центра деловой информации Kapital.kz разрешено использование лишь 30% текста с обязательной гиперссылкой на источник. При использовании полного материала необходимо разрешение редакции. Редакция Kapital.kz не всегда разделяет мнения авторов статей. При нарушении условий размещения материалов редакция делового портала имеет право на решение спорных моментов в законодательном порядке.

  • Яндекс.Метрика
    Система Orphus