Новые параметры получения государственной ипотеки
Цены на недвижимость застыли в ожидании начала реализации государственной программы по поддержке ипотечного кредитования. Об этом нам рассказали риэлторы. Те небольшие колебания, слегка сотрясающие рынок недвижимости, лишь выжидательная позиция момента, когда правительство начнет реализацию программы. Впрочем, ее ждет и социально активное население, желающее приобрести жилье. Изначально предполагалось, что уже в конце января текущего года программа начнет действовать, но банки на эти цели получили деньги лишь на прошлой неделе, но, правда, пока так и не известно: то ли средства будут направлены на увеличение капитала банков, то ли на увеличение ссудного портфеля?
Очевидно, что уже сейчас некоторые пункты по программе были пересмотрены. В частности, Кайрат Айтекенов, управляющий директор, член правления госфонда «Самрук-Казына», выступая во вторник, отметил, что предполагается внести изменения, касающиеся конечной ставки вознаграждения по ипотечным кредитам. По его словам, самое главное - годовая эффективная ставка. Если ранее говорилось о 10,5% и 12,5%, то сегодня для представителей бюджетной сферы и социально-уязвимых слоев населения ставка будет составлять 9,5%, для остальных - 11%. Срок кредита не будет превышать 20-ти лет, и каждый будет иметь право досрочного погашения займа без каких-либо санкций со стороны банка. Но, добавил г-н Айтекенов, базовые условия, необходимые для участия заемщиков в программе рефинансирования, остались прежними.
«То есть базовые моменты: площадь жилья не более 120 квадратных метров, добросовестное исполнение своих обязательств по обслуживанию ипотечного займа, отсутствие у заемщика другого жилья, за исключением жилья, обеспечивающего ипотечный заем», - пояснил он. Кроме того, отметил г-н Айтекенов, на данный момент готово соглашение о продвижении указанной программы с более чем 10-ю банками. Впрочем, как и два варианта гарантированной защиты внесенных дольщиками взносов на строительство нового жилья, причем, без создания страхового механизма.
Согласно первому варианту, дольщик вносит первоначальный взнос в размере 20% в банк на депозит c вознаграждением по вкладу на срок строительства объекта. «Вкладчик заключает с застройщиком договор купли-продажи будущего жилья, в котором оговариваются параметры жилья и его стоимость. Договор вступает в силу после заключения ипотечного договора. Если объект сдан в эксплуатацию в срок, то заключается договор ипотечного займа между банком и заемщиком для покупки построенного нового жилья. При этом банк оплачивает застройщику стоимость жилья, согласно договору купли-продажи между застройщиком и покупателем», - сказал он.
Если же объект не сдан в эксплуатацию, в том числе по форс-мажорным обстоятельствам, то, как отмечает Кайрат Айтекенов, банк возвращает размер депозита вкладчику с соответствующим вознаграждением по вкладу. При этом если вкладчик отказывается от приобретения жилья в период строительства, то вклад ему возвращается с применением штрафных санкций, пояснил он.
Второй вариант, по словам г-на Айтекенова, заключается в том, что покупатель нового жилья вносит в банк второго уровня первоначальный взнос в размере 20% и оформляет сразу заем на оставшиеся 80%.
«Заемщик размещает всю сумму, то есть 20% плюс 80% на депозит банка второго уровня, при этом вкладчик заключает с застройщиком договор долевого участия, в котором оговариваются параметры жилья и его стоимость. Договор вступает в силу с момента подписания», - рассказал он.
«Если объект сдан в эксплуатацию, то заключается договор купли-продажи (между застройщиком и покупателем), и банк оплачивает стоимость жилья застройщику. Но если объект не будет сдан в эксплуатацию, то банк обеспечивает возврат первоначального взноса», - отметил Кайрат Айтекенов.
Вопрос гарантирования возврата внесенных дольщиками взносов в случае нештатной ситуации возник, по словам вице-премьера РК Умирзака Шукеева, из-за того, что в Казахстане «крайне низкими темпами ведется ипотечное кредитование». И одной из причин тому является сомнение потенциальных дольщиков в завершении строительства объектов и, как следствие, высокая вероятность потери своих взносов. По словам вице-премьера, на заседании Правительства Казахстана во вторник, 10 февраля планируется рассмотреть и детализировать вышеописанные схемы гарантирования взносов дольщиков.
Между тем, по подсчетам Владимира Школьника, министра индустрии и торговли РК, сегодня в Казахстане 6200 дольщиков жилищного строительства испытывают проблемы, и им требуется помощь со стороны государства.
«Из 43600 дольщиков по 6200 гражданам пока еще не определены конкретные механизмы государственной поддержки. Для выполнения этой задачи необходимо определить способы завершения объектов, неохваченных планом совместных действий», - пояснил г-н Школьник.
В текущем году в Алматы будут завершены 16 жилых объектов долевого строительства. Об этом на совещании сообщил Виктор Долженков, заместитель акима города. По его словам, акимат намерен сдать 16 объектов, среди которых два объекта заканчиваются самостоятельно дольщиками.
Как отметил в ходе совещания Владимир Школьник, «комитетом по делам строительства и акиматом на 9 февраля осуществлен контроль за ходом строительства 14 строительных объектов, из которых 3 объекта финансируются из выделенных дополнительно 10 млрд. тенге и 11 объектов, которые финансируются через фонд «Самрук-Казына». «На 1 квартал 2009 года запланировано завершение 3 объектов, завершение остальных объектов намечено на 2, 4 кварталы этого года», - сообщил министр.
Как сказал Владимир Школьник, из 14 проверенных объектов есть увеличение процента готовности на 8 жилых комплексах. «При этом на шести объектах строительство не ведется, рабочий персонал отсутствует. Это 4 объекта корпорации KUAT и 2 объекта ТОО «Меркур Град». Там просто сейчас оформляется процесс передачи объектов городу», - отметил глава Министерства индустрии и торговли РК.
Как пояснил г-н Долженков, «эти корпорации создали две новые проектные компании, идет процесс передачи». «У KUAT - 4 «пятна», одно – «БТА Банка», 3 – «Казкоммерцбанка». Передача имущества, все аудиторские дела закончены, передача земельных участков практически на стадии завершения, но там есть участки, которые в аресте, не только на этом «пятне», но и других, которые банк хотел забрать в порядке погашения. И самый главный вопрос - между новой проектной компанией и дольщиками возникают трения, то есть необходима выработка совместных предложений для того, чтобы подписать приемлемые для дольщиков условия.
В свою очередь г-н Шукеев отметил, что «теперь во всех бумагах не KUAT надо писать, а банки». «Это их проектные компании. Отныне банки отвечают за график строительства данных объектов. Пример корпорации KUAT должен насторожить всех других строителей: не будете торопиться, будет такая ситуация и с вами. Объекты будут потихонечку от вас выдергиваться, вырываться банками, и это правильно. Теперь вместо строительной компании весь спрос будет с банков - более мощных организаций», - подчеркнул вице-премьер.
