Квартиры в новостройках опять начали скупать оптом
Снижение стоимости квадратного метра на первичном рынке жилья (особенно в секторе элитных объектов) значительно сказалось на спросе. Парадоксально, но в сторону увеличения. Да так, что некоторым застройщикам пришлось временно заморозить продажи. Но есть информация, что «для своих» квартиры находятся. Правда, с небольшой разницей в цене. В самих строительных компаниях эту информацию не подтвердили, но и не опровергли. Официальные запросы «Капитал.kz» риэлторам тоже остались без ответа. Точнее, их сочли «провокационными» и «не соответствующими реальной ситуации». И все же, рассказать о прецеденте читателям «Капитал.kz» помог директор исследовательского агентства «DAMU research group» Тимур Айсаутов.
– Есть данные, что в связи со снижением стоимости квадратного метра некоторые строительные компании временно заморозили продажи. Что происходит в этой ситуации, и чего ждут застройщики?
– Это нормальная вещь. Скупали оптом не только сейчас, но и в период роста. Это все делается на фоне каких-то инвестиционных и спекулятивных решений. Но говорить о том, что это рыночная тенденция, нельзя. Это отдельные решения отдельных игроков. Есть строительные компании, которые продолжают строить, но не продают активно. Они держат ценовую планку, несмотря на то, что она по-прежнему нереальная. Но держат ее умышленно, чтобы создать ценовой прецедент более высокий, а также для того, чтобы создать пример для других компаний. Но такое поведение могут себе позволить только те компании, у которых финансовое положение достаточно стабильно и нет проблем с кредитами. Дефицит на первичном рынке и ощущение недостаточного предложения создают искусственно, потому что ситуацией нужно управлять. Чрезмерный объем продаж приведет к тому, что предложение будет превышать спрос, и для этого нужны сдерживающие механизмы. Это направлено против спекуляций. Ведь в руках у перекупщиков скапливается масса недвижимости, и в итоге они смогут управлять ценами. Но я не могу сказать, что есть четкие предпосылки для активной покупки недвижимости. Рынок сегодня дешевле, чем вчера, но не факт что будет дорожать сразу. Может, и дальше будет падать. Мы сильно интегрированы в мировую экономику и зависимы от мирового рынка. Если там будут тенденции к росту, то изменения в течение 8-10 месяцев пойдут и у нас. Полтора года максимум. Сегодня мировой рынок подошел к моменту, когда доллар «заболел» и непонятно, выживет ли. И Китай, и Россия хаотично «бегают» из стороны в сторону. И если такие страны не могут прогнозировать, то игроки, которые скупают квартиры, могут сыграть себе в риск. Возможно, выгода будет, а возможно, и нет.
– Какого удобного момента ждут строительные компании? И когда они смогут «отпустить» продажи?
– Можно будет начинать с момента, когда рынок устоится. Темпы падения хоть и снизились, но давящие факторы еще слишком сильны. Это отсутствие ликвидности на рынке, приостановка выдачи ипотеки со стороны банков, сниженная покупательская способность населения. Стабилизация ситуации и станет сигналом для того, чтобы продавать. Но это не означает, что рынок сразу пойдет вверх. Рынок сначала станет адаптироваться под новую ситуацию, и рост начнется в течение года, а может быть, чуть позже. Сектор недвижимости получил серьезный урок и теперь может резко падать, но быстро подняться уже опасается. Вероятны небольшие колебания, но для долгосрочного роста нужны сильные факторы – продолжительное существование механизмов, чтобы игроки были уверены, что рынок пойдет вверх. После этого должны начаться массированные продажи и дальнейшее оживление строительства.
– Прогнозов на эту тему масса. Зачастую противоположных. Есть мнения, что рынок недвижимости вот-вот оживет, а оппоненты утверждают – что еще больше просядет. Каков Ваш прогноз?
– Единственными сильными факторами являются себестоимость строительства и наличие экспортных возможностей Казахстана. Как они взаимосвязаны: себестоимость от $500-700 в Алматы в многоэтажных объектах. Теоретически, ниже цены не должны падать – это «пол». Предложение первичного рынка может, образно говоря, упасть только до этого минимума. Ниже падать некуда. Вероятность маленькая – 5%. Ведь порог ниже себестоимости зависит от экспортных возможностей страны. Казахстан – экспортное государство, живем за счет нефти, металлов, зерна. Эти ресурсы пока есть. Так что и деньги в республике будут. В этом плане мы даже устойчивей, чем США. Америке ведь продавать нечего, кроме, пожалуй, денег, напечатанных для внешнего рынка. Других предложений почти нет. То, что производят в США, сегодня производят и в Китае, и в Юго-Восточной Азии. Да и все американские производства давно переведены туда. В США осталась только интеллектуальная часть процесса – финансовая часть. Но Казахстан вырвался в лидеры СНГ не потому, что мы такие умные, а благодаря своим ресурсам.
– И все же, остались ли еще механизмы, способные оживить рынок строительства и недвижимости? И нужно ли в нынешней ситуации это делать вообще?
– Мое мнение по данному вопросу многим не нравится. Все хотят поднять этот рынок: строительные компании, инвесторы, девелоперы и даже население, которое набрало ипотечных квартир, цены упали, а банки их «душат». Но я как экономист говорю – рынок должен быть естественным. До конца 2007 года это был пресловутый «мыльный пузырь». В том, что долгое время для банков не было ограничений ни по внешним займам, ни по объемам инвестиций в рынок недвижимости – ошибка государства. В тот докризисный период банки кредитовали и спрос и предложение. Но предложение должно появляться в ответ на спрос, который, в свою очередь, должен быть естественным. Население должно стать богатым не за счет кредитов, а за счет реальных возможностей – зарплаты, роста бизнеса. А кредит, как все поняли – долговая яма. Власти должны регулировать этот рынок. Он достаточно мощный, и его влияние на другие сегменты велико. Если цена естественная – это одно, но когда искусственно завышена, то пусть рынок падает дальше. Я не строитель и не риэлтор, я за естественное течение рыночных процессов. Это позволит не только рынку недвижимости оживиться, но и всем остальным сегментам.
– Некоторое время назад говорили о заметном дефиците в сегменте коммерческой недвижимости. Остались ли там еще возможности для роста или офисы ждет состояние длительного анабиоза?
– Первая волна падения на рынке не затронула коммерческий сектор. Он продолжительное время ощущал на себе дефицит. Даже когда первично-вторичный рынок пошел вниз, субъекты бизнеса и юридические лица еще долго ощущали нехватку офисных и торговых помещений. И только когда проблема задела в целом предпринимательскую среду, где-то через год пошло падение спроса. На сегодняшний день рынок коммерческой недвижимости не так интересен, как год или еще полгода назад. Но все, опять же, относительно. Если у кого-то есть средства, и он не знает куда вложить – выгоднее инвестировать в коммерческую недвижимость, чем в жилье. Но, в целом, весь рынок недвижимости пока не очень интересен для инвестиций.
– Понимаю, что вопрос неудобный и все же – какие перспективы у госпрограммы рефинансирования ипотечных займов? План есть, сложности очевидны, шанс провалить все на полпути тоже пока остается…
– В этом вопросе государство заинтересовано, прежде всего, в социальной стабильности. С такой целью и запустили программу. Протестов населения все меньше, потому что люди видят – государство старается решить вопрос. А вот механизм до конца не отработан. Сомневаюсь, что все деньги дойдут до населения. Средства ведь пустили через банки второго уровня, а они сегодня – бездонная бочка. Власти могут вкладывать сколько угодно, а потом искать виновных. Тех денег меньше, чем обязательств у банков. Я считаю, что для рефинансирования ипотечных займов государство должно создать отдельную структуру, либо делать это через Казахстанскую ипотечную компанию. Но банкам эти деньги давать было нельзя. Если стоит цель поддержать экономику – тогда деньги в банки, а так… бесполезно. Или деньги дойдут не все, или не в той форме. Банки обязательно что-нибудь придумают, чтобы обезопасить себя.
