Апартамент временно недоступен
АВТОР

30.04.2009 • 19:40 823

Апартамент временно недоступен

Квартиры в новостройках опять начали скупать оптом

Снижение стоимости квадратного метра на первичном рынке жилья (особенно в секторе элитных объектов) значительно сказалось на спросе. Парадоксально, но в сторону увеличения. Да так, что некоторым застройщикам пришлось временно заморозить продажи. Но есть информация, что «для своих» квартиры находятся. Правда, с небольшой разницей в цене. В самих строительных компаниях эту информацию не подтвердили, но и не опровергли. Официальные запросы «Капитал.kz» риэлторам тоже остались без ответа. Точнее, их сочли «провокационными» и «не соответствующими реальной ситуации». И все же, рассказать о прецеденте читателям «Капитал.kz» помог директор исследовательского агентства «DAMU research group» Тимур Айсаутов.

– Есть данные, что в связи со снижением стоимости квадратного метра некоторые строительные компании временно заморозили продажи. Что происходит в этой ситуации, и чего ждут застройщики?

– Это нормальная вещь. Скупали оптом не только сейчас, но и в период роста. Это все делается на фоне каких-то инвестиционных и спекулятивных решений. Но говорить о том, что это рыночная тенденция, нельзя. Это отдельные решения отдельных игроков. Есть строительные компании, которые продолжают строить, но не продают активно. Они держат ценовую планку, несмотря на то, что она по-прежнему нереальная. Но держат ее умышленно, чтобы создать ценовой прецедент более высокий, а также для того, чтобы создать пример для других компаний. Но такое поведение могут себе позволить только те компании, у которых финансовое положение достаточно стабильно и нет проблем с кредитами. Дефицит на первичном рынке и ощущение недостаточного предложения создают искусственно, потому что ситуацией нужно управлять. Чрезмерный объем продаж приведет к тому, что предложение будет превышать спрос, и для этого нужны сдерживающие механизмы. Это направлено против спекуляций. Ведь в руках у перекупщиков скапливается масса недвижимости, и в итоге они смогут управлять ценами. Но я не могу сказать, что есть четкие предпосылки для активной покупки недвижимости. Рынок сегодня дешевле, чем вчера, но не факт что будет дорожать сразу. Может, и дальше будет падать. Мы сильно интегрированы в мировую экономику и зависимы от мирового рынка. Если там будут тенденции к росту, то изменения в течение 8-10 месяцев пойдут и у нас. Полтора года максимум. Сегодня мировой рынок подошел к моменту, когда доллар «заболел» и непонятно, выживет ли. И Китай, и Россия хаотично «бегают» из стороны в сторону. И если такие страны не могут прогнозировать, то игроки, которые скупают квартиры, могут сыграть себе в риск. Возможно, выгода будет, а возможно, и нет. 

– Какого удобного момента ждут строительные компании? И когда они смогут «отпустить» продажи?

– Можно будет начинать с момента, когда рынок устоится. Темпы падения хоть и снизились, но давящие факторы еще слишком сильны. Это отсутствие ликвидности на рынке, приостановка выдачи ипотеки со стороны банков, сниженная покупательская способность населения. Стабилизация ситуации и станет сигналом для того, чтобы продавать. Но это не означает, что рынок сразу пойдет вверх. Рынок сначала станет адаптироваться под новую ситуацию, и рост начнется в течение года, а может быть, чуть позже. Сектор недвижимости получил серьезный урок и теперь может резко падать, но быстро подняться уже опасается. Вероятны небольшие колебания, но для долгосрочного роста нужны сильные факторы – продолжительное существование механизмов, чтобы игроки были уверены, что рынок пойдет вверх. После этого должны начаться массированные продажи и дальнейшее оживление строительства.

– Прогнозов на эту тему масса. Зачастую противоположных. Есть мнения, что рынок недвижимости вот-вот оживет, а оппоненты утверждают – что еще больше просядет. Каков Ваш прогноз?

– Единственными сильными факторами являются себестоимость строительства и наличие экспортных возможностей Казахстана. Как они взаимосвязаны: себестоимость от $500-700 в Алматы в многоэтажных объектах. Теоретически, ниже цены не должны падать – это «пол». Предложение первичного рынка может, образно говоря, упасть только до этого минимума. Ниже падать некуда. Вероятность маленькая – 5%. Ведь порог ниже себестоимости зависит от экспортных возможностей страны. Казахстан – экспортное государство, живем за счет нефти, металлов, зерна. Эти ресурсы пока есть. Так что и деньги в республике будут. В этом плане мы даже устойчивей, чем США. Америке ведь продавать нечего, кроме, пожалуй, денег, напечатанных для внешнего рынка. Других предложений почти нет. То, что производят в США, сегодня производят и в Китае, и в Юго-Восточной Азии. Да и все американские производства давно переведены туда. В США осталась только интеллектуальная часть процесса – финансовая часть. Но Казахстан вырвался в лидеры СНГ не потому, что мы такие умные, а благодаря своим ресурсам.

– И все же, остались ли еще механизмы, способные оживить рынок строительства и недвижимости? И нужно ли в нынешней ситуации это делать вообще? 

– Мое мнение по данному вопросу многим не нравится. Все хотят поднять этот рынок: строительные компании, инвесторы, девелоперы и даже население, которое набрало ипотечных квартир, цены упали, а банки их «душат». Но я как экономист говорю – рынок должен быть естественным. До конца 2007 года это был пресловутый «мыльный пузырь». В том, что долгое время для банков не было ограничений ни по внешним займам, ни по объемам инвестиций в рынок недвижимости – ошибка государства. В тот докризисный период банки кредитовали и спрос и предложение. Но предложение должно появляться в ответ на спрос, который, в свою очередь, должен быть естественным. Население должно стать богатым не за счет кредитов, а за счет реальных возможностей – зарплаты, роста бизнеса. А кредит, как все поняли – долговая яма. Власти должны регулировать этот рынок. Он достаточно мощный, и его влияние на другие сегменты велико. Если цена естественная – это одно, но когда искусственно завышена, то пусть рынок падает дальше. Я не строитель и не риэлтор, я за естественное течение рыночных процессов. Это позволит не только рынку недвижимости оживиться, но и всем остальным сегментам. 

– Некоторое время назад говорили о заметном дефиците в сегменте коммерческой недвижимости. Остались ли там еще возможности для роста или офисы ждет состояние длительного анабиоза? 

– Первая волна падения на рынке не затронула коммерческий сектор. Он продолжительное время ощущал на себе дефицит. Даже когда первично-вторичный рынок пошел вниз, субъекты бизнеса и юридические лица еще долго ощущали нехватку офисных и торговых помещений. И только когда проблема задела в целом предпринимательскую среду, где-то через год пошло падение спроса. На сегодняшний день рынок коммерческой недвижимости не так интересен, как год или еще полгода назад. Но все, опять же, относительно. Если у кого-то есть средства, и он не знает куда вложить – выгоднее инвестировать в коммерческую недвижимость, чем в жилье. Но, в целом, весь рынок недвижимости пока не очень интересен для инвестиций.

– Понимаю, что вопрос неудобный и все же – какие перспективы у госпрограммы рефинансирования ипотечных займов? План есть, сложности очевидны, шанс провалить все на полпути тоже пока остается… 

– В этом вопросе государство заинтересовано, прежде всего, в социальной стабильности. С такой целью и запустили программу. Протестов населения все меньше, потому что люди видят – государство старается решить вопрос. А вот механизм до конца не отработан. Сомневаюсь, что все деньги дойдут до населения. Средства ведь пустили через банки второго уровня, а они сегодня – бездонная бочка. Власти могут вкладывать сколько угодно, а потом искать виновных. Тех денег меньше, чем обязательств у банков. Я считаю, что для рефинансирования ипотечных займов государство должно создать отдельную структуру, либо делать это через Казахстанскую ипотечную компанию. Но банкам эти деньги давать было нельзя. Если стоит цель поддержать экономику – тогда деньги в банки, а так… бесполезно. Или деньги дойдут не все, или не в той форме. Банки обязательно что-нибудь придумают, чтобы обезопасить себя.

Узнавайте больше об интересных событиях в Казахстане и за рубежом.
Подписывайтесь на нас в Яндекс Дзен

Заметили опечатку? Выделите ее мышью и нажмите сочетание клавиш Ctrl+Enter.

жилье строительство недвижимость Тимур Айсаутов «DAMU research group»

30.04.2009 • 19:40 823

Поделиться
Апартамент временно недоступен
  • Центр деловой информации Kapital.kz — информационное агентство, информирующее о событиях в экономике, бизнесе и финансах в Казахстане и за рубежом. При работе с материалами Центра деловой информации Kapital.kz разрешено использование лишь 30% текста с обязательной гиперссылкой на источник. При использовании полного материала необходимо разрешение редакции. Редакция Kapital.kz не всегда разделяет мнения авторов статей. При нарушении условий размещения материалов редакция делового портала имеет право на решение спорных моментов в законодательном порядке.

  • Яндекс.Метрика
    Система Orphus