на рынке аренды жилой недвижимости в Казахстане
Современные реалии рынка недвижимости в кризисный период заставят пересмотреть отношение казахстанцев к институту съемного жилья, особенно на фоне возможного увеличения как спроса, так и предложения такового на рынке. На то есть несколько причин.
Во-первых, банки в большинстве своем надолго прекратили ипотечное кредитование, а те, что возобновили выдачу кредитов под залог недвижимости, гораздо строже, нежели ранее, стали подходить к оценке платежеспособности клиентов и наличию дополнительных залогов по займам. То есть многим потенциальным домовладельцам пришлось отложить планы по приобретению жилья на неопределенное будущее по причине недостатка средств. Другие же наоборот, имея энную сумму, которой ввиду снизившихся цен на недвижимость с лихвой хватило бы на покупку квартиры, в числе прочих участников рынка, формируют так называемый отложенный спрос, ожидая еще большего падения цен, прогнозы которого порой озвучиваются аналитиками. Да и потенциальные продавцы, купив в свое время квартиры по заоблачным, как позже их охарактеризуют, «мыльно-пузыревым» ценам, не торопятся реализовывать заметно потерявшую в цене недвижимость. Эти же напротив ждут выхода из кризиса и возможного взлета цен.
Существует еще один неразвитый пока сегмент арендного рынка, который в ближайшее время может зацвести буйным цветом. К сожалению, одним из главных негативных последствий финансового кризиса можно обозначить неспособность большого количества заемщиков выполнять свои обязательства по кредитам. В том числе и ипотечным.
Например, в США около миллиона «ипотечных» домовладельцев получили уведомление от кредитных организаций о возможном изъятии жилья в счет уплаты по долгам. Количество выставленных на торги залоговых квартир в Казахстане пока не публикуется, но отчеты финансовых контрольно-надзорных органов демонстрируют рост проблемных портфелей многих кредитных организаций. Да и представители агентств недвижимости утверждают, что около трети предложений по продажам на рынке – это залоговая недвижимость, выставленная на торги или реализуемая собственником, который не в силах погашать кредит. Но, по объективным причинам, таким как непривлекательные для покупателя цены, нежелание некоторой части проблемных заемщиков освобождать жилье, и по причинам, указанным выше, – процент сделок невысок. Кардинально снижать стоимость и нести убытки кредитным организациям весьма не выгодно. Как и содержать залоговую недвижимость на балансе. Так что неплохим выходом для кредитной организации было бы выступить в роли крупного арендодателя. Возможно, сдавая недвижимость в аренду тем же заемщикам, которые не в состоянии оплачивать кредит, но при этом могут вносить адекватного размера арендную плату. Так что, может быть, в ближайший период предложение на рынке арендного жилья увеличится.
Способы поиска арендного жилья и арендаторов за последнее время существенно не изменились, это газеты объявлений, интернет и агентства по недвижимости. В каждом есть свои плюсы и минусы. С помощью газетных объявлений и интернета можно подобрать квартиру, минуя посредника и соответственно сэкономить на комиссионных. Но в этом случае отношения между арендатором и арендодателем зачатую никак не регламентируются. И соответствие качества заявленной в объявлении квартиры ожидаемому никто не гарантирует. Да и владелец недвижимости рискует потерять во времени, самостоятельно подыскивая арендатора. Кстати, большая часть объявлений, публикуемых в печатных или электронных СМИ, размещается сотрудниками риэлторских организаций.
Как отмечают специалисты агентства недвижимости Almaty Real Estate, «владелец недвижимости, обратившись в агентство, может быть уверен в компетентности агентов и конфиденциальности информации о своем объекте недвижимости. Заказчик же, в свою очередь, получает полный спектр услуг по поиску объектов, по ведению переговоров с владельцем, заключению договора аренды и заселению с актом приема-передачи имущества и с предоставлением всех соответствующих документов». Стоимость оплаты услуг посредников разнится в зависимости от размеров и качества базы данных агентства, профессионализма и оперативности работы сотрудников, комплекса предоставляемых услуг. В среднем арендодатель должен оплатить агентству вознаграждение в размере от 10% от суммы договора до размера одной месячной арендной платы, установленной договором аренды между заказчиком и владельцем.
По данным ARE, по сравнению с прошлым годом арендная плата по Алматы снизилась в среднем на 20-25%. Сегодня средняя стоимость аренды 2-хкомнатной квартиры на первичном рынке недвижимости составляет $1500$ – 2 500, «двушку» на вторичном рынке можно снять уже в пределах $700$ – 1000. «Цены варьируются в указанных диапазонах в зависимости от следующих факторов: месторасположение помещения (приближенность к «золотому квадрату»), состояние и качество ремонта в помещении, состояние мебели и оборудования. На цены квартир в новых жилых комплексах также влияют: наименование застройщика и дополнительные услуги, такие как охрана, консьержка, наличие парковки, тренажерный зал», – поясняют в агентстве.
Крупных домовладений, сдающихся в аренду от лица единого собственника, в Казахстане практически нет. Законодательно рынок аренды регулируется Гражданским и Налоговым кодексами Республики Казахстан. Но не секрет, что немалая часть мелких собственников, сдающих свою недвижимость в аренду, нигде этот доход не регистрируют и соответственно налог с него не оплачивают. Механизм контроля и привлечения собственника к ответственности работает не в полной мере. При этом участники рынка как арендатор, так и арендодатель зачастую взаимодействуют на свой страх и риск, как говорится, под «честное слово». Кстати, одним из направлений деятельности созданного в этом году АО «Фонд недвижимости «Самрук-Казына» является мониторинг мер по решению проблем на рынке недвижимости. Возможно, активизация деятельности государственных организаций в отношении аренды жилой недвижимости будет способствовать развитию этого рынка. Например, по сообщению официальной прессы, треть квартир, строящихся в рамках антикризисной программы в Астане, сдадут государственным служащим в аренду.
По прогнозам специалистов ARE, ожидается некоторое падение цен на рынке аренды вторичного жилья и стабильная ценовая ситуация на рынке первичного жилья. Но, по мнению специалистов, возможно и некоторое падение спроса в связи с сокращением прибывающих иностранных сотрудников в международные компании.
